Toch rentemiddeling

Halverwege vorig jaar schreef ik een drieluik over onze hypotheekopties. Het doel was om te kijken hoe we zo snel mogelijk van onze hypotheek af konden komen en onze maandlasten konden verminderen. Van de opties die er waren, bleek oversluiten erg prijzig (i.v.m. de hoge boete) en rentemiddeling niet interessant.

Echter, de laatste weken zijn de markt- en dus hypotheekrentes opeens aan het stijgen. Tot nu toe was het een paar tienden procentjes eraf en erbij. Tot afgelopen week alle, echt alle hypotheekverstrekkers hun rentes gingen verhogen. Geen verrassing, gezien de huidige inflatie en stijgende marktrentes. Ook de ECB en FED gaan hun opkoopprogramma's langzaam afbouwen. Voor mij was dat een trigger om toch nog eens naar rentemiddeling te kijken. En wat bleek, nu hebben we er wel voordeel bij!

Midden 2019 had ik al eens gekeken of rentemiddeling interessant was voor ons. Doordat wij toen nog geen twee jaar een nieuwe hypotheek hadden, samen met de (destijds) hogere marktrente, kwam rentemiddeling voor ons niet positief uit de bus. Nu dus echter wel. Wat is er veranderd t.o.v. 2019:

• Onze hypotheek is inmiddels 4 jaar oud. De resterende looptijd is dus korter, waardoor de boeterente minder hoog is.
• Onze woningwaarde is flink gestegen, waardoor onze loan-to-value flink is afgenomen. Doordat onze hypotheekverstrekker deze nieuwe verhouding meeneemt in de berekening, vervalt gelijk een groot deel van onze risico-opslag.
• De marktrente is flink omlaag gegaan. Je zou daarmee verwachten dat de boeterente hoger is, maar de marktrente blijkt dusdanig laag te zijn, dat het geheel positiever uitkpakt.

Al deze veranderingen samen pakken dus gunstig uit (ter referentie: onze huidige rente is 2,45%). Omdat de nieuwe looptijd bij rentemiddeling langer moet zijn dan je huidige resterende periode (16 jaar) had ik bij NN twee opties:

• Rente 20 jaar vastzetten: 1,44% marktrente + 0,81% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,20% nieuwe rente
• Rente 26 jaar vastzetten: 1,65% marktrente + 0,59% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,19% nieuwe rente

Zoals je ziet, loont het ook bij rentemiddeling om meerdere opties te bekijken. In dit geval leidde de laagste marktrente niet tot de grootste besparing. Het verschil in bruto maandlasten was €25,15 resp. €26,37 t.o.v. nu. Omdat de wijziging €250 administratiekosten kost (belachelijk veel als je het mij vraagt, maar goed), heb ik dit in zo'n 10 maanden terugverdiend.

Je zou kunnen denken "waarom al die moeite voor €25 besparing per maand, je lost toch je hypotheek versneld af waardoor je maandlasten die besparing ook al snel bereiken?" Die gedachte had ik eerst ook, maar als je het op lange termijn bekijkt, is de besparing veel groter. Doordat we namelijk nu minder rente (-0,26%) gaan betalen, gaat er over de gehele looptijd minder rente naar de bank en meer naar de aflossing:

• Als ik ons aflosplan blijf volgen, betalen we vanaf nu bruto €4000 minder rente
• Als ik stop met extra aflossen bij €200k hypotheek, dan betaal ik €8200 minder rente
• Als ik stop met extra aflossen bij €100k hypotheek, dan betaal ik €6000 minder rente

Dit is trouwens berekend inclusief de afbouw van HRA. Waarom heb ik het opeens over stoppen met extra aflossen? Ten eerste omdat ik al langer rondloop met het idee, dat ik ons aflosplan niet wil vasthouden tot onze hypotheek op nul staat. Daarover later een artikel. Ten tweede vanwege de plannen om de woning naar box 3 te verplaatsen.

Om al deze redenen samen heb ik dus de rente vastgezet voor 26 jaar (waarom ook niet):

• €4000 besparing tegen €250 administratiekosten is een lekkere investering
• De rentes hebben hun dieptepunt gehad, verwacht ik. Nee, we hebben geen 1,5% maar zoals ik al zei, is oversluiten voor ons geen optie.
• De lagere rente staat 10 jaar langer vast. Ondanks dat we nog steeds eerder van onze hypotheek af willen zijn en ik (qua beleggen) niet risico-mijdend ben, voelt het toch lekker.
• Er gaat een iets groter deel van de maandlasten naar aflossing, waardoor de sneeuwbal harder gaat rollen. Dat scheelt uiteindelijk twee maanden. Niet veel, maar het is iets.
• Zoals ik boven al zei, heeft onze hypotheekverstrekker tussen neus en lippen door onze nieuwe loan-to-value meegenomen. Gratis, zonder taxatie!

Er zijn twee maar's:

• Als ik had gewacht tot volgend jaar (dan nog 15 jaar rentevaste periode), dan had ik nog lagere marktrentes kunnen krijgen. Echter, zoals ik hierboven al zei, verwacht ik dat de rentes hun dieptepunt hebben gehad.
• Als we binnen nu en 10 maanden een ander huis kopen, dan is de €250 weggegooid geld. Een gokje moet je wagen, zal ik maar zeggen.

Echter, "as is verbrande turf". Samengevat ben ik gek als ik nu geen rentemiddeling doe. Vanaf november betalen we dus €26 minder hypotheeklasten per maand en hebben we minimaal €4000 bespaard.

Zien jullie ook het einde van de lage rentes? Zoja, heb je er op een of andere manier ook gebruik van gemaakt?

Woning naar box 3 (deel 2)

In februari 2019 schreef ik al over de plannen van de regering om de woning naar box 3 te verplaatsen. Nu lijkt het er dan toch van te gaan komen. Er komt steeds meer druk vanuit Europa en DNB voor hervormingen aan het Nederlandse stelsel van hypotheken en belastingteruggave. De Nederlandsche Bank komt nu zelfs met een dringend advies om de woning naar box 3 te verplaatsen. Waar eerder de kletsreden het argument was, dat we als huisbezitters te gevoelig waren voor een volgende crisis en weinig ruimte hadden om te sparen en beleggen, komt er nu het argument dat de problemen in de woningmarkt moeten worden aangepakt en dat de verschillen tussen woningbezitters en huurders te groot worden.

Met het aanpakken van de problemen in de woningmarkt ben ik het eens, echter komt dit vooral door de lage rentes, het geld bijdrukken van de ECB en de verschillende verruimingen die aan starters worden meegegeven. Dat heeft weinig te maken met de hypotheekrenteaftrek (HRA) in box 1. Immers, als je nu een huis koopt tegen 1% rente, merk je daar effectief weinig van. Aan de andere kant, is het nu natuurlijk wel een mooi moment om de HRA af te schaffen, juist omdat je er weinig van merkt.

Het doel van het gelijktrekken tussen woningbezitters en huurders vind ik eerlijk gezegd nogal apart. Ik hang misschien soms wat aan de rechtse kant, maar waarom zou het een doel op zich moeten zijn om dit gelijk te willen trekken? Nivellering is geen doel op zichzelf. Ja, huurders betalen ieder jaar meer huur, maar hebben ook geen onderhouds- en andere bijkomende kosten. 

In dat kader was er laatst een onderzoek van het CBS, dat het vermogen van een huiseigenaar exclusief huis 14 keer groter dan dat van een huurder. Goh, komt dat onderzoek even op een mooi moment ;-) Je zou ook de conclusie kunnen trekken dat huren niet zo slim is, of dat huurders gemakkelijker geld uitgeven dan woningbezitters, omdat deze laatste groep reserveringen moet aanhouden voor verbouwingen en onderhoudskosten. Het is dus maar hoe je het wilt neerzetten.

Goed, terug naar de box 3 plannen. DNB zegt bij dit plan dat de overheid dit stapsgewijs (in 20 jaar) moet invoeren en de extra lasten moeten worden verrekend met vermindering van het EWF. Ook zou er een vrijstelling moeten komen voor box 3.

Allemaal leuk een aardig, maar die betrouwbaarheid van de overheid kennen we. Persoonlijk vind ik het een klap in het gezicht van de mensen, die altijd netjes hun schulden en hypotheek hebben afgelost, zeker na de "aflossingsblij" campagne van nog geen twee jaar geleden. Daar zit je dan straks, met je afgeloste huis van 5 ton en €4000 extra lasten per jaar terwijl je had gerekend op nul. Samen met eventueel wat spaargeld om een bepaalde periode door te komen, tikt dat aardig aan. Ik zie de aanvragen van aflossingsvrije hypotheken al stijgen.

Zoals ik al zei, misschien neig ik nu teveel naar een bepaalde kant en loopt het zo'n vaart niet. Gezien de hoeveelheid reacties op nu.nl, ben ik niet de enige die zich hierover druk maakt. Mocht het zo ver komen, dan wordt het tijd om te kijken in hoeverre het voor ons loont om hard door te gaan met ons aflosplan. Maar goed, dat is voor latere zorg.

Hoe staan jullie tegenover deze plannen?

Hogere energieprijzen: wat betekent dat voor ons?

De energietarieven schieten de laatste tijd door het plafond. Door een mix van strenge winter, weinig voorraad en energietransisite gaan we hogere prijzen betalen voor onze energie. Flink hoger. Als side-note: ik hoor zelfs dat men in deze tijden elektriciteit maakt van gas en dat China en India zich opmaken voor gebruik van kolen. De wereld op zijn kop als je het mij vraagt. Zo wordt de jarenlange strijd tegen CO2 uitstoot vanzelf teniet gedaan.

Terug naar de energieprijzen. Waar ik in maart dit jaar nog een jaarcontract heb afgesloten van zo'n 22ct/kWh elektra en 78 ct/m3 gas, hebben we het nu over 42 ct/kWh en €1,70 per m3 gas. Had ik nu maar in maart een drie-jarencontract afgesloten. Maar goed, achteraf is alles gemakkelijk.

De gasprijs lijkt inmiddels wat te gaan dalen, maar nog niet heel veel. Ik was wel benieuwd wat dit voor onze maandlasten betekent. Immers, de energierekening bestaat niet alleen uit verbruik, maar op dit moment ook voor ruim 50% uit belastingen. Eens even rekenen:

• Op basis van ons jaarverbruik in 2020: 200 kWh elektra en 710 m3 gas
• Aangezien de winter tot ver in 2021 duurde, tel ik hier wat bij op. Ook was er dit jaar een stuk minder zon, dus onze zonnepanelen hadden minder opbrangst.
• Geschat totaal voor 2021: 800 kWh elektra en 1000 m3 gas
• Ons huidige maandbedrag staat op €70. Als ik de nieuwe pijzen gebruik (zie boven), kom ik uit op €177 per maand.

Zo, is dat nog eens een stijging! Maar liefst €107 per maand meer. Dat komt natuurlijk vooral door de gasprijzen. Ondanks dat de elektraprijzen ook zijn verdubbeld, hebben we vanwege onze zonnepanelen vrij weinig verbruik. Verder zijn de leveringstarieven verdubbeld en zie ik geen welkomstbonussen meer. Deze berekening is trouwens nog zonder nieuwe variabele energietarieven van de energieleveranciers, die ze per 1 januari mogen aanpassen. Aangezien die nog onbekend zijn, ben ik benieuwd hoe dat uitpakt. Aan de andere kant, kan dat nooit zoveel zijn als de stijging van de tarieven zelf ;-)

Ons energiecontract loopt pas af in maart 2022, dus we kunnen nu nog niet overstappen of het voor langere tijd vastzetten (als dat uberhaupt nog mogelijk is). Deze winter kunnen we nog gebruik maken van "goedkoop" gas en elektra, daarna wordt het bekijken hoe verder. Ondertussen gebruiken we fijn onze pelletkachel en gaan we door met isolatieklussen. Dat laatste proberen te versnellen is ook droomdenken van onze overheid, aangezien de meestel installateurs het komende jaar al vol zitten.

Van een energierekening van €177 per maand word ik natuurlijk niet blij, maar het is voor ons te dragen. Voor mensen met lage inkomens of met een klein en vast pensioen is het natuurlijk een heel ander verhaal. In deze mag onze overheid ook wel een handje meehelpen. Ik hoop dat de grootste piek is geweest en de boel wat stabiliseert.

Wat gaan jullie betalen met de nieuwe tarieven?

### update 16-10-2021 ###

Gisteren heeft de overheid bekendgemaakt een deel van de stijgingen in de energieprijzen te compenseren, zie hier. Ieder huishouden krijgt €230 belastingverlaging met daarbovenop nog een verlaging van de belasting op elektriciteit.

Grof overboden

Een aantal van mijn artikelen gaan de laatste tijd over huizen, overwaarde, onvrede. Oftewel: er was iets aan het knagen. We wonen in principe erg mooi en ruim, maar we hebben ook allerlei redenen waarom we zouden willen verhuizen naar een eindje verderop waar we eerst woonden. Dat zijn veel persoonlijke redenen, die ik hier vanuit privacy niet ga noemen. De blogposts waren dus niet zonder reden.

Laatst zagen we een huis dat behoorlijk aan onze eisen voldeed. Dus hup, wij kijken, waarbij we nog enorm geluk hadden dat we ertussen kwamen. We lezen wel de berichten van een oververhitte markt, maar zelf meemaken is een ander verhaal. Binnen no time waren alle bezichtigingen gepland en werd de boel gesloten. Na een goede bezichtiging, waren we nog steeds erg tevreden. Vantevoren was ik al langs een hypotheekmannetje geweest om te checken of mijn berekeningen klopten. Dat was zo, dus we konden gaan bieden.

Maarja, wat bied je dan? Hoeveel is de onvrede waard en wat vinden we het huis waard? Na wat overleg hadden we een aantal simpele regeltjes opgesteld:

• We willen niet meer bieden dan we 4 jaar geleden voor dit huis hebben betaald
• We hebben geen voorbehoud van financiën
• Na een goede blik (zelf ervaring) hebben we geen voorbehoud van bouwkundige keuring
• Ik woon (als Brabander) in Limburg. In deze regio is overbieden van 5-10% normaal.

De eerste regel vraagt om wat uitleg. Het huis dat we zagen, ligt hemelsbreed ruim 1 km van ons huidige huis. We wonen nu in een groot, landelijk, vrijstaand huis met veel grond. De huizenprijzen zijn afgelopen jaren flink gestegen, maar het huis wat we voorbij zagen komen was kleiner met minder grond. In context van versimpelen dus. Het voelde voor ons erg scheef als we daarvoor meer zouden betalen dan wat we voor ons vrijstaande huis hebben betaald.

We hebben uiteindelijk een bod gedaan waarbij we ruim €40k boven de vraagprijs boden. Aangezien dit een bod was dat bijna 14% boven de vraagprijs lag (ruim boven het gemiddelde in de regio dus) samen met het gebrek aan voorwaarden, dachten we dat we een mooi bod neerlegden. Dat bleek dus een misvatting...

Na lang....lang....lang wachten (een week lijkt dan oneindig) kwam het hoge woord eruit: we zijn het niet geworden. Na een belletje met de makelaar blijkt dat we zelfs vele tienduizenden euro's zijn overboden. Het precieze bedrag ken ik niet, maar ik gok dat er dan zo'n €80-90k is overboden. Bizar! Zelfs in deze regio. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken, dat er sprake was van een makelaars-deal, maar goed, dat kun je nooit bewijzen. Het is nu eenmaal zoals het is.

Omdat we het gevoel hadden, dat we een goede kans maakten, was onze teleurstelling dus aardig groot.  Mijn vrouw en ik hadden vantevoren goed doorgesproken waarom we weg wilden en hadden het goed voorbereid. Ook hadden we links en rechts allerlei klusjes gedaan om ons huis wat op te leuken, zodat het gemakkelijk zou verkopen. Daar waren we iets te voorbarig mee dus. 

De dag erna voelde ik me zoals in het plaatje hierboven, maar dat ging ook wel weer over. We blijven gewoon rondkijken voor als er wat voorbij komt. Intussen gaan we ook eens samen overleggen wat we in onze huidige situatie kunnen veranderen, zoals ik laatst al schreef over versimpelen.

Laten we het, ondanks de teleurstelling, ook positief bekijken:

• We hebben ons huis helemaal op orde. Alle kleine klusjes, die zijn blijven liggen, zijn gedaan.
• We hebben weer duidelijk waar we staan in de huizenmarkt
• We weten dat ons huis echt zoveel waard is als we denken
• We hoeven geen belegigngen of spaargeld vrij te maken

Voor wat het waard is...

Zijn jullie weleens grof overboden?

Dividend update - september 2021

De zomer is inmiddels alweer echt op zijn einde. Buiten is het frisjes en binnen kan de kachel al bijna aan. We zijn inmiddels aangekomen bij het dividend-overzicht van september. Aangezien dit één van de grotere dividend-maanden is, ben ik benieuwd wat het dit jaar heeft gebracht.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars, met belasting eraf gehaald). 

Samengevat:

• Dividend september: €278
• Dividend heel 2021: €1422
• Jaarlijks (forward) dividend: €2407 of 2665 EUR+USD (excl. belasting)
• Yield on cost: 4,5%

Kijk, dat is weer een lekkere maand met €278 dividend, maar liefst 34% meer dan vorig jaar! Net geen €300, mede doordat een aantal bedrijven hun uitbetaling over de september-grens heen tillen. Wie weet volgend jaar :-)

Waar ik in mei nog door de 2400 EUR+USD grens ging, is dit nu ook het geval met de euro's. Omdat de dollarfluctuatie hierin zit, hou ik liever de EUR+USD eenheid aan, maar toch erg lekker om te zien dat we volgend jaar gemiddeld €200 per maand aan dividend krijgen.

Dividend-veranderingen

Afgelopen maand zijn de volgende veranderingen geweest:

• McDonald's (MCD): +7%
• New Jersey resources (NJR): +9%
• Realty Income (O): 0,2%
• Texas Instruments (TXN): +12,7%
• Verizon Communications (VZ): +2%

Ook deze maand weer flinke verhogingen. Ik weet niet hoe het bij jullie zit, maar mijn salaris stijgt niet ieder jaar met 6-7%.

Portfolio en aankopen

Zie deze pagina voor een portfolio overzicht. Deze maand heb ik 19t SPYD gekocht en 3st VWRL gekocht.

Samen met de dividend- en dollarveranderingen stijgt ons (forward) dividend naar €2407 of 2665 EUR+USD.

Samenvatting

Een erg lekkere maand qua dividend. Als het zo doorgaat, schiet september volgend jaar ook door de €300 heen. Ook de dividendverhogingen stijgen lekker mee. Al met al een prima maand dus!

Hoe was jullie maand qua dividend?