Een paar maanden geleden schreef ik over de hypotheekopties die we hebben met onze annuïtaire hypotheek. Daaruit bleek dat looptijdverkorting of rentemiddeling leverent ons weinig oplevert. Oversluiten naar een lagere rente en het verlagen van de risico-opslag zijn (voor ons) de enige interessante opties. De rente-opslag heb ik inmiddels bekeken en we zitten al in de laagste categorie. We moeten dus nog wat verder aflossen willen we bij een lagere opslag uitkomen.Daarmee blijft oversluiten naar een lagere rente de enige interessante optie. Daarbij is de zgn. boeterente belangrijk. Bij het oversluiten betaal je een boete, omdat de bank rente-inkomsten misloopt doordat je een lagere rente gaat betalen. De hoogte van deze boete t.o.v. je bespaarde rente bepaalt hoe interessant oversluiten is.
Om te bapelen of oversluiten interessant is, kun je verschillende dingen doen:
- Berekenen via verschillende websites
- Bij een hypotheek-adviseur langsgaan
- Pro-forma aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker
- Zelf berekenen
De eerste optie heb ik geprobeerd, maar daarbij kreeg ik allerlei verschillende getallen. Ik snapte niet waarom de getallen zoveel wisselden. Met hypotheek-adviseurs heb ik inmiddels vaak genoeg gesproken en daar heb ik (mijn ervaring) geen hoge pet van op (plus hoge kosten). De derde variant is een aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker. Dat leverde een mooi formulier op met enkel de boeterente met een beetje uitleg. Ook daarmee werd ik niet veel wijzer, aangezien het gaat over één moment in de tijd met één vergelijkingsrente. Aangezien ik het zelf graag wil snappen, ben ik gaan rekenen.
Na wat zoeken her en der, hieronder de je boeterente-berekening van een annuïtaire hypotheek:
- Neem de huidige waarde van je hypotheek
- Haal daar af wat je dit jaar nog boetevrij mag aflossen, dat is de hypotheek waarmee je rekent
- Bepaal het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
- Bepaal je huidige annuïteit (je bruto betaling van deze maand)
- Reken de rente uit van maand 0 (=rente x hypotheek)
- Bereken de aflossing (=annuïteit - rente)
- Bereken de resthypotheek van die maand (=hypotheek - aflossing)
- Doe dit voor het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
- Tel de totaal betaalde rente op
- Bereken voorgaande nogmaals, voor dezelfde (oude) rentevaste periode, maar met de vergelijkingsrente
Het verschil in rente tussen de twee overzichten is de boeterente. Vervolgens komt er nog één laatste stap, de contante waarde berekenen. Omdat je de boete in 1 keer betaalt, heeft de bank daar voordeel bij (minder renteveries). Daarom krijg je een lagere boete (zie hier).
Eén van de dingen die ik voorheen niet doorhad, was dat de boete niet meeschaalt met de nieuwe rente. Ik dacht: als je tegen een nieuwe lagere rente afsluit (bijv 10 jaar tegen 1,5%), loopt de bank meer rente-verlies dan bij een hogere vergelijkingsrente (bijv. 20 jaar tegen 2%). Dat blijkt echter niet zo te werken. De boete wordt berekend volgens regels van de AFM, waarbij wordt gerekend met één vergelijkingsrente. Dat is de rente die nu geldt voor een vergelijkbare renteperiode als waartegen je de hypotheek hebt afgesloten.
Onze bruto boete kwam trouwens uit op €9800. Inclusief eventuele extra kosten (notaris, taxatie, advies etc) kom ik op zo'n €12-13k uit.
Zoals je ziet: het is nogal een procesje. Vervolgstap is om nu te berekenen wat mijn maandlasten worden in de toekomst bij een nieuwe rente. Dat is iets voor een volgend artikel.
Hebben jullie de boeterente weleens zelf uitgerekend?
