Overwaarde: in je zak of hypotheek steken?

Oktober vorig jaar schreef ik dat ons huis voor 50% van ons was. Inmiddels zijn de huizenprijzen vrolijk verder gestegen en is onze overwaarde nog verder gestegen naar ruim 38% t.o.v. toen we het huis vier jaar geleden kochten. 

Om de getallen wat absoluter te maken, zal ik wat openheid geven: we hebben een overwaarde van minimaal €200k op ons huis. Ik zeg bewust minimaal omdat verschillende websites een verschillend beeld geven. Ik kijk meestal op het CBS of berekenhet.nl. Over het algemeen komen er nog hogere waardes uit, maar laten we eens conservatief zijn en 2 ton nemen. Hoe droog ik dit ook opschrijf, ik vind het ongelofelijk veel!

Dit is te danken aan onze regelmatige aflossingen, de gestegen huizenprijzen en de overwaarde die we bij de aankoop in 2017 volledig in onze nieuwe hypotheek hebben gestoken.

Stel nu, dat we ons huis verkopen. Dan komt die 2 ton overwaarde vrij. Dan kunnen we drie dingen doen: we stoppen het in onze zak, we stoppen het wederom in onze volgende hypotheek (aannemende dat we een ander huis kopen), of we kiezen een een tussenoplossing (en wat is dan een handige of interessante verdeling)?

Allereerst even iets om rekening mee te houden: over de overwaarde die je niet in je hypotheek stopt, krijg je geen hypotheekrenteafstrek (HRA) meer, de zogenaamde bijleenregeling. Dus stel je verkoopt je huis met €50k overwaarde en je investeert die niet in je nieuwe hypotheek van €300k, dan krijg je maar over €250k hypotheekrenteaftrek.

Ok, terug naar de opties:

Optie 1 - overwaarde 100% in de hypotheek steken

We steken €200k in onze nieuwe hypotheek. Stel dat deze €350k is, dan houden we nog €150k hypotheek over. Aangezien we een nieuwe hypotheek aangaan, hebben we ook een lager rente-percentage dan nu (2,45%). Met zo'n 1,3% rente (annuïtair) 15 jaar vast betalen we €503 bruto per maand. Nu zitten we op zo'n €875 per maand bruto, dus dat scheelt een mooie €372 per maand. Enige nadeel is dat we de overwaarde wederom in ons huis stoppen, zonder dat we er een deel van verzilveren.

Optie 2 - overwaarde 100% in onze zak steken

Omdat de rentes zo historisch laag staan, zouden we ook kunnen overwegen om de hypotheek groter te houden en de €200k in eigen zak te steken. Een deel gebruiken we om te 'vieren' zoals een grote vakantie en de rest zetten we weg (beleggen, deposito) om eerder te kunnen stoppen met werken. 

Met eenzelfde nieuwe hypotheek van €350k als bij optie 1 mogen we echter de rente van €200k niet meer aftrekken van de belasting. We houden dus een aftrekbare hypotheek over van €150k en een niet-aftrekbare hypotheek van €200k. Echter, met een rente van 1,3% per jaar en een toekomstig maximale HRA van 37% is de bruto/netto impact vrij klein.

Wat betekent dat aan maandlasten:

• €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
• €200k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €671 bruto/netto per maand
• In totaal dus €1174 per maand bruto en €1161 netto per maand. Bruto gezien dus een stijging van €299 per maand.

Hiermee steken we wel de €200k in onze zak en helpt het een heel eind op weg om eerder te kunnen stoppen met werken. Aan de andere kant voelt het heel vreemd om, na al die jaren van regelmatig aflossen, een grote hypotheek te nemen met hogere maandlasten. Ondanks dat bij optie 1 het geld in stenen vastzit, voelt optie 2 niet juist aan. Het zal wel mijn calvinistische achtergrond zijn ofzo.

Optie 3 - een 50/50% mix

Met deze optie steken we €100k in de hypotheek en €100k in onze eigen zak. Daarmee hebben we dus een resterende hypotheek van €250k (€350k - €100k) met een aftrekbaar deel van €150k en een niet-aftrekbaar deel van €100k.

Wat betekent dat aan maandlasten:

• €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
• €100k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €336 bruto/netto per maand
• In totaal dus €839 bruto per maand, dus €36 per maand minder dan nu.

De rente-aftrek bij €100k hypotheek was al verwaarloosbaar omdat je het ook nog moet verrekenen met het EWF en de maximale HRA van 37%. Het verschil tussen bruto en netto is hierbij dus verwaarloosbaar. Met deze optie hebben we dus €100k verzilverd, de nieuwe hypotheek met €100k verlaagd en €36 lagere maandlasten dan nu. Het lijkt een win-win situatie te zijn.

Optie 4?

Bovenstaande opties gaan uit van annuïtaire hypotheken. Omdat echter de rente-aftrek wegvalt voor dat deel wat we in onze zak steken en de rente historisch laag is, zouden we onze maandlasten nog verder kunnen verlagen door voor dit deel een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Waar ik eerder nog sceptisch was over de populariteit van deze variant, hebben de reacties bij het artikel me wel aan het denken gezet.

Stel nu, dat we de €100k niet-aftrekbare hypotheek uit optie 3 aflossingsvrij maken? Dan betalen we per maand:

• €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
• €100k tegen 1,3% rente (aflossingsvrij) = €108 bruto/netto per maand
• In totaal dus €612 bruto per maand, dus €263 per maand minder dan nu.

Met deze optie hebben we dus €100k verzilverd, de nieuwe hypotheek met €100k verlaagd en €263 lagere maandlasten dan nu. Natuurlijk moeten we wel de aflossingsvrije variant op termijn aflossen, anders hebben we aan het einde een probleem. Die €263 per maand kunnen we ook extra beleggen om vermogen op te bouwen, want de beurs heeft gemiddeld genomen meer rendement dan 1,3%. Maar goed, de vraag is of het dan niet enorm gaat knagen aangezien ik een aflossingsvrije hypotheek zo snel mogelijk zou willen aflossen.

Uiteindelijk komt het neer op de vraag hoeveel je wilt verzilveren tegen welke maandlasten. Er is geen absoluut of beste antwoord te geven, het is een rationele afweging.

Wat zouden jullie doen met de overwaarde bij verkoop van je huis? In je zak steken, in je hypotheek of een mix?

Schaarste in energie, tijd en geld

Zoals jullie hebben kunnen lezen, kijken we hier de laatste tijd wat kritischer en bewuster naar ons leven. Een quote die ik laatst tegenkwam op een andere blog, was "In life, there are three resources that are available to most of us throughout the years. They are Time, Energy and Money - You may occasionally, or even often have two of these at the same time, but rarely, if ever, all three."

Dat vond ik wel een mooie quote, bijna een tegeltje waard. Dit komt aardig overeen met het schaarstemodel, iets wat vaak op mijn werk terugkomt. Door bewust schaarste aan te brengen (in tijd of bemanning) gaan mensen op zoek naar creatievere oplossingen dan wanneer ze het in overvloed hebben. Het wordt ook vaak gebruikt als marketing: producten die schaars zijn, verkopen vaak voor meer geld. Of consumenten verleiden tot aankopen, omdat iets maar beperkt leverbaar is.

Terug naar de quote. Niet arrogant bedoeld, maar in ons geval hebben we weinig last van schaarste in geld. We beleggen, lossen af en sparen soms wat. Dat is een luxe. Bij ons zit de worsteling steeds in de schaarste van tijd en energie. Met een gezin met twee jonge kinderen, een grote tuin, ik vijf dagen per week aan het werk en mijn vrouw deeltijd is het vaak druk. Rennen, rennen. Met als gevolg dat de energie soms even uit balans is. Dan zijn we gewoon moe.

Omdat ik vind, dat veel dingen een keuze zijn, geldt dat ook voor ons. We kiezen voor dit type leven. Ik zou ook minder kunnen gaan werken bijvoorbeeld. Dan heb ik meer tijd voor klusjes en leuke dingen. Echter, dan verdien ik minder en komt er weer geldschaarste voor in de plaats.

Uitbesteden van huis- en tuinonderhoud is ook een optie, maar dan komt de geldschaarste weer omhoog. We zouden ook kleiner kunnen gaan wonen, iets wat we soms serieus overwegen. Dan hebben we minder huis- en tuinonderhoud, dus meer tijd en energie over voor andere dingen.

Zo zie je dat het een mooie driehoek is om in te denken. Wat nu als ik... doe, wat doet dat met onze schaarste in tijd, energie of geld. Misschien wordt ik een oude z#k of begin ik te soft te worden voor een blog over financiën, maar meer en meer begin ik te snappen dat het draait om balans in het leven. In ieder geval balans die bij ons past.

Hoe zit het met de schaarste in energie, tijd en geld bij jullie?

Financieel meevallertje

Vandeweek hadden we een financiële meevaller. Niet gigantisch, meer een meevallertje. 

Onlangs hebben we een verbouwing gehad (iets met isoleren) aan ons huis. Zoals ik hier al schreef, wilden we niet lenen voor een grote verbouwing vanwege de bijkomende kosten. Daarnaast hadden we een kleinere verbouwing op het oog, die meer isolerende werking zou hebben.

De oorspronkelijk offerte ging uit van zo'n €9000 (bizar wat de uurlonen tegenwoordig zijn trouwens). Echter, na 1,5 dag waren de mannen al klaar, veel sneller dan gepland. Uiteindelijk werd dat netjes verrekend en kwam het neer op €6500. Dus €2500 minder! Kijk, dat noem ik nog eens een mooie meevaller.

Wat gaan we nu doen met die meevaller? Normaal zou ik zeggen, terug op de spaarrekening of op de rekening samen met wat extra beleggen. We hebben echter nog een aankoop op het vizier (binnenkort meer daarover hopelijk), dus dat gebruiken we deels daarvoor.

Wat doen jullie met financiële meevallers? Gebruiken voor wat anders of terug op de spaar/beleggingsrekening?

Auto kopen of leasen?

Eén van onze auto's begint al aardig op leeftijd te komen en is over een paar jaar aan vervanging toe. Toen we hem kochtten, was het plan om hem helemaal af te rijden. Met net over de 2 ton op de teller (kleine diesel) zou ik er zeker nog een ton mee kunnen rijden, een jaar of 4-5 ongeveer in ons geval. In principe geen discussie dus, tot we zaten te lezen/dromen over een caravan. Aangezien hij een kleine dieselmotor heeft, zouden we dan ook de auto moeten vervangen (i.v.m. trekkracht). Dat vinden we iets teveel van het goede, zeker nadat we al hadden besloten geen grote verbouwing te doen. Het plan ging dus al snel in de koelkast.

Ondanks dat, zal hij toch over een tijdje vervangen moeten worden. En wat doe je dan? Want de inleverwaarde is tegen die tijd €1000 ofzo, dus heb je ineens een grote kostenpost. Hoe zou het zijn om dan een auto te leasen? Je hoort er tegenwoordig veel over, maar komt dat omdat het financieel interessant is of omdat iedereen dingen wil hebben waar eigenlijk geen geld voor is? Want leasen, dan beroof je jezelf toch? Dat waren in ieder geval mijn gedachten. Tijd voor een rekensommetje.

Wat kost mijn auto nu per maand:

• Wegenbelasting: €92
• Verzekering: €47 (ik weet het, aan de hoge kant, maar ik hou soms ook van zekerheid)
• Onderhoud: zeg €800 per jaar, dus €67 per maand
• Nieuwe banden: iedere twee jaar €400, dus zeg €17 per maand
• Pechhulp: €13 (eigenlijk voor ons twee, dus niet helemaal eerlijk)
• Afschrijving: €107 (berekend over 14 jaar dat we ermee gaan doen)
• Totaal: €342

Wat kost zo'n zelfde auto (maar dan nieuwer) per maand als ik hem private lease: €340

Dat is met een 60 maanden contract en 20k km per jaar, inclusief trekhaak. Andere websites variëren tussen de €340 en €360, dus zeg dat het €350 is. Dat is dus erg vergelijkbaar met wat ik nu per maand betaal. Ook al zit je aan de hoge kant (€360), dan nog kost het mij maar €18 per maand meer, maar ben ik wel overal vanaf, loop ik geen onderhoudsrisico en rij ik iedere 5 jaar een nieuwe auto. Tevens kan ik dan ons deposito/belegde geld onaangebroken laten en lekker laten renderen. Klinkt interessant.

Mijn conclusie: private lease is zo gek nog niet. Nu heb ik niet alle kleine lettertjes gelezen, misschien dat daar nog wel wat inzit. Plus, je hebt natuurlijk geen auto meer om te verkopen (waarde) aan het einde van je contractperiode. Dus daarna heb je alsnog een flinke uitgave of zit je vast aan leasen. Maar eerlijk gezegd, was ik best verbaasd over het kleine verschil. In mijn ogen dus zeker een optie voor over een jaar of 4-5.

Wellicht zijn jullie meer ervaren met leasen van auto's dan ik. Zie ik iets over het hoofd of is leasen echt zo gek nog niet?

Dividend update - augustus 2021

Na de maand juli is augustus ook voorbij gevlogen! Ongelofelijk dat de zomer alweer bijna voorbij is, zeker aangezien de zomerse temperaturen ver achter bleven (laat ook de opbrengst van onze zonnepanelen zien). Maar goed, tijd om te kijken of de zon in augustus qua dividend ook zo weinig heeft geschenen.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars, met belasting eraf gehaald). 

Samengevat:

• Dividend augustus: €60
• Dividend heel 2021: €1140
• Jaarlijks (forward) dividend: €2353 of 2638 EUR+USD (excl. belasting)
• Yield on cost: 4,5%

Net als de zon, blijft ook in augustus het dividend achter bij voorgaande jaren. In dit geval is het echter goed verklaarbaar. Vorig jaar kreeg ik nog dividend van ET, EV en MMP. Aangezien ik die niet meer in mijn portfolio heb, is dat logisch. Ook hebben NEWT en GAIN geschoven met hun betalingen.

Maar kijk eens naar het forward dividend, dat is even met 144 EUR+USD gestegen! Opeens schiet ik door de 2600 heen, dankzij alle dividendverhogingen. Dat komt overeen met €5760 inleg (tegen 2,5% dividend). Erg lekker!

Dividend-veranderingen

Vorige maand had ik geen verhogingen meegenomen vanwege de vakantie. Afgelopen twee maanden zijn de volgende veranderingen geweest:

• Ares Capital (ARCC): +2,5%
• Illinois Toolworks (ITW): +7%
• LyondellBasell Industries (LYB): +0,4%
• Main Street Capital (MAIN): +2,4%
• Altria (MO): +4,7%
• Newtek Business Services (NEWT): +29%
• New Residential Investment (NRZ): +25%
• Shell (RDSA): +39%
• JM Smucker (SJM): +10%
• Walgreens Boots Alliance (WBA): +2,1%
• Williams-Sonoma (WSM): +20%

Ongelofelijk wat een verhogingen! Zei iemand daar inflatie? Die houden we zo gemakkelijk bij. Ondanks dat ik argwanend ben voor grote verhogingen, komen ze van bedrijven die eerder hun dividend hebben verlaagd ivm de corona-situatie.

Portfolio en aankopen

Zie deze pagina voor een portfolio overzicht. Deze maand heb ik 18st SPYD gekocht en 25st IDVY verkocht (dus een deel van IDVY ingeruild).

Samen met de dividend- en dollarveranderingen stijgt ons (forward) dividend naar €2353 of 2638 EUR+USD.

Samenvatting

Qua dividend was augustus balabberd, maar wel verklaarbaar. Maar jee zeg, wat een dividendverhogingen! Daar ben ik erg blij mee. Die stuwen het forward dividend opeens flink omhoog. In dit tempo mag ik volgend jaar voorzichtig gaan denken aan de 3000 EUR+USD mijlpaal.

Hoe was jullie maand qua dividend?