Nieuwe WOZ-waarde

Omdat we over een korte tijd gaan verhuizen, is het voor ons niet erg van belang meer, maar toch interessant: de nieuwe WOZ-waarde. Waar de huizenprijzen afgelopen jaar de pan uitrijzen met stijgingen van 20% of meer is onze WOZ-waarde gestegen met maar liefst.....1%.

Huh!? Dat was mijn eerste reactie. Hoe kan het nu, temidden van al dat prijsgeweld, dat je een WOZ-waarde slechts laat stijgen met 1%? Natuurlijk gaat het over een peildatum van januari 2021, maar toch. Ten opzichte van onze nieuwe WOZ-waarde hebben we ons huis even met €115k meer verkocht. Ergens klopt hier iets niet, zou ik zeggen. Op internet lees ik regelmatig dat gemeenten niet mee willen gaan met de grote stijgingen, omdat er anders teveel bezwaren komen. Tja, je bent ambtenaar of niet ;-)

Na wat zoeken (de referentie-taxaties van de gemeente sloegen nergens op), was ik vergeten dat er een nieuwe rekenmethode wordt gebruikt om de WOZ-waarde te bepalen, namelijk naar woonoppervlakte en niet de inhoud. Dat is mooi, want ons huis is net eind vorig jaar in detail opgemeten. Eens kijken of het wat hout snijdt:

• Kelder: 6 m2 te weinig
• Woonoppervlakte: 30 m2 te weinig

Ja jongens, als je een nieuwe WOZ-bepaling introduceert op basis van oppervlakte moet je wel zorgen dat je data klopt! Ik citeer:

"Bij het bepalen van de WOZ-waarde vergelijken wij uw woning en andere woningen op basis van de gebruiksoppervlakte. De gebruiksoppervlakte is beschreven in de Nederlandse norm NEN 2580. Voor het meten van de gebruiksoppervlakte van woningen is een praktische meetinstructie beschikbaar die alle taxateurs en makelaars gebruiken

...

Om zorgvuldig en eenduidig te kunnen vergelijken, meten wij de gebruiksoppervlakte van alle woningen op dezelfde manier."

Ik weet niet, maar hier is niemand langs geweest om te meten. Waar haal je die data dan vandaan? Erg vreemd als je het mij vraagt. Het enige wat lijkt te kloppen, is het perceelgrootte. Oh nee, wacht, zelfs de percelen en oppervlakten hebben ze door elkaar gehaald. Kijkend naar de vergeleken huizen in het taxatierapport klopt er al helemaal weinig van. Huizen met veel kleinere oppervlakte, perceel en veel oudere verkoopdatum. Nou gemeente/overheid, jullie hebben nog wat werk te doen.

Ik kan me er heel druk om maken, maar het zou mij ook weinig meer moeten uitmaken. Fijn dat de nieuwe bewoners geen al te hoge WOZ-waarde hebben om mee te starten, hun gemeentelijke lasten zijn dit jaar nog laag. Maar hoe dit tot stand is gekomen heeft wel mijn bedenkingen.

Hoe valt jullie WOZ-waarde uit?

Onze nieuwe hypotheek en aflosplan

Per april hebben we een nieuwe hypotheek. Bij deze nieuwe hypotheek hoort natuurlijk wel weer een goede analyse en aflosplan vanuit huize Groeigeld.

Dit is de nieuwe opzet:

• Annuitair: €300k, tegen 1,3% rente, 20 jaar vast
• Aflossingsvrij: €100k, tegen 1,4% rente, 20 jaar vast

Alle afwegingen voor deze hypotheekvorm heb ik in deze vorige blogpost al eens belicht, dus dat laat ik niet nog een keer de revue passeren.

Voor het nieuwe plan van aanpak wil ik de volgende zaken hanteren:

• We willen extra aflossen. Ondanks de extreem lage rente van 1,3% en 1,4% voelt het lekker om af te lossen. Hoeveel precies moeten we nog bepalen, maar ga even uit van €500 per maand.
• De maandelijkse besparing door de extra aflossing willen we meenemen in de extra aflossing van de maand erna. Zo vormen we een sneeuwbal die aan blijft groeien.
• Over 20 jaar willen we zo ver mogelijk van de hypotheek af zijn. Ik verwacht komende jaren flink hogere rentes, dus na de rentevaste periode wil ik niet vastzitten aan hoge maandlasten.
• Rond mijn 58e willen we stoppen met werken en dus een kleine hypotheek overhouden. Of vanwege lage maandlasten, of om de overwaarde op te nemen om van te gaan leven. Waarschijnlijk verkopen we ons nieuwe huis rond die tijd. Dat moet ik ook meenemen in mijn overwegingen.

Scenario's

Eerst dan maar even als rerefentie: als we niets doen, zullen onze maandlasten de komende 20 jaar zo'n €1125 per maand zijn en heb ik op mijn 63e een aflossingsvrije hypotheek over van €100k en een annuitaire hypotheek van €112k. Totaal dus €212k aan hypotheek. Dat gaat zo niet aflopen :-)

In onderstaande figuren heb ik allerlei opties uitgezet voor ons aflosplan. Hierbij heb ik 5 scenario's  aan maandelijks extra aflossen bekeken (t.o.v. helemaal niets aflossen):

1. €500 op annuitaire deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
2. €500 op annuitaire deel met herinleg van maandelijkse besparing
3. €500 op aflossingsvrije deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
4. €250 op annuitaire deel en €250 op aflossingsvrije deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
5. €250 op annuitaire deel en €250 op aflossingsvrije deel met herinleg van maandelijkse besparing

Deze scenario's heb ik bekeken vanuit verschillende hoeken: hypotheekverloop, maandlasten en totaal betaalde rente.

Hypotheekverloop

Onderstaande figuur laat het hypotheekverloop zien van de verschillende scenario's met op de horizontale as mijn leeftijd.

Wat je hier ziet, zijn de twee hypotheken bij elkaar opgeteld om tot één overzicht te komen. Wat haal ik hieruit:

• Alle scenario's ontlopen elkaar de komende tien jaar nauwelijks. Daarna begint je het effect te zien van de herinvestering van de maandelijkse besparingen. Deze lijnen zonder herinvestering (scenario's 1, 3 en 4) beginnen daarna namelijk achter te lopen op de lijnen met herinvestering.
• Scenario 5 (oranje, deels anniuitair en deels aflossingsvrij aflossen) en scenario 2 (groen, alleen annuitair aflossen) zijn de snelste scenario's om onze hypotheek te verlagen, mits je de aflossingsvrije hypotheek ook aflost nadat het annuitaire weg is. Ik kan dus kiezen tussen eerst de annuitaire hypotheek en daarna de aflossingsvrije hypotheek aan te pakken of ze alebei tegelijk aan te pakken. Het onderlinge verschil in hypotheekverloop is vrij klein.
• Als ik mijn best doe en de oranje lijn volg, hebben we over 20 jaar zo'n €80k aan hypotheek over. Als ik 58 ben (zeg over 15 jaar), is er nog zo'n €165k over. Moet je nagaan hoe hard de sneeuwbal tegen die tijd rolt. In 5 jaar tijd (63-58 jaar) gaat er zo'n €85k aan hypotheek af.

Voor de helderheid: in alle scenario's kost het ons effectief nog steeds maar €500 per maand! De rest van de aflossing komt door het annuitaire karakter (in begin betaal je veel rente, later veel aflossing) en de optelling van de maandelijkse besparing.

Maandlasten

Kijkend naar de bruto maandlasten krijg ik onderstaande figuur. Ik ben uitgegaan van bruto maandlasten, omdat het verschil met netto maandlasten vrij klein is en omdat ik verwacht dat de hypotheekrenteaftrek op termijn helemaal verdwijnt.

Waar bij de totale hypotheek scenario 2 (groen) en 5 (oranje) elkaar nauwelijks ontliepen, zie ik hier een flink verschil in maandlasten. Hierbij is duidelijk scenario 2 (groene lijn) de winnaar (maar liefst €248 lagere maandlasten op mijn 58e, oplopend tot ruim €400 rond mijn 62e). Als ik dat verschil in maandlasten optel, heb je het maar liefst over €33k over 20 jaar!

Ondanks dat onze annuitaire hypotheek een lagere rente heeft (echter is de hypotheek veel groter) dan het aflossingsvrije deel, zijn de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek dusdanig laag (€117) dat het loont om ons eerst te richten op de annuitaire hypotheek. Doordat je die hypotheek vanaf het begin flink aanpakt, daalt de rentecomponent ook sneller, waardoor je maandlasten harder dalen dan wanneer je je richt op het aflossingsvrije deel. Interessant.

Rente

Dan nog een laatste prespectief, ditmaal vanuit hoeveel rente je betaalt over de totale looptijd. We lossen immers niet alleen vervroegd af om lagere hypotheek en maandlasten te hebben, maar ook omdat het rente bespaart die je aan de bank betaalt.

In dit plaatje zie je, dat hier scenario 5 (oranje) het meest gunstige is. In vergelijking tot scenario 2 (groen) uit de eerdere analyses scheelt het zo'n €10k aan rente.

Conclusies

• Algemeen: het loont om de maandelijkse besparing te herinvesteren. Hiermee maak je je eigen sneeuwbal-effect voor je aflossingen.
• Hypotheekverloop: scenario 2 (groen) en 5 (oranje) zijn vergelijkbaar. Dus eerst annuitaire  deel aanpakken en dan aflossingsvrij, of allebei samen maakt weinig uit.
• Maandlasten: een duidelijke winnaar, namelijk annuitair eerst.
• Rente: een duidelijke winnaar, namelijk annuitair en aflossingsvrij samen aflossen.

Tja, dat maakt het dus lastig. Kies ik voor lage maandlasten rond mijn 58e of minder totaal betaalde rente aan de bank? Bij dat laatste moet ik wel een kanttekening plaatsen, namelijk dat dit is berekend over 30 jaar, terwijl de rentevaste periode afloopt na 20 jaar. Als de rente na 20 jaar flink hoger wordt, heb ik dat wellicht liever bij een aflossingsvrije hypotheek. Ook loopt het verschil in bruto maandlasten tussen scenario 2 en 5 cumulatief gezien maar liefst op naar €33k over 20 jaar. Dat weegt dan weer op tegen de €10k aan extra rente.

Het lijkt er dus op, dat scenario 2 (groen, eerst annuirair) de winnaar is. Ook rekening houdend met de gedachte, dat we ons huis waarschijnlijk willen verkopen over 15 jaar en ik nu 20+ jaar vooruit kijk, is dit een slim scenario. 

Zo, het is weer een flinke rekenpost geworden. Eén van de belangrijkste conclusies: staar je niet blind op één scenario, maar reken het zelf uit!

Zien jullie nog iets, wat ik over het hoofd heb gezien? Reken jullie vaak aan je hypotheek?

Portfolio analyse begin 2022

Begin vorig jaar heb ik een analyse gedaan van mijn portfolio. Het leek me goed om dit jaarlijks (of misschien zelfs twee keer per jaar) te doen om te kijken of ik geen scheefgroei in mijn portfolio heb. Vanuit spreiding wil ik graag een redelijk gelijke verdeling hebben naar:

• Percentage van het totaal
• Verdeling naar sectoren en binnen sectoren
• Valuta

Eens kijken hoe mijn portfolio er nu voor staat.

Percentages

Hieronder de verdeling van mijn aanden als % van mijn totale portfolio.

Dat ziet er prima uit. De meeste positief schommelen rond het gemiddelde van 1% met Shell als uitschieter riching 6%. Ik heb Shell altijd als grote positie behouden, iets wat de laatste maanden flink is gaan groeien qua waarde. 

Sectoren

Hieronder de overzichten van de verdeling naar sectoren en binnen de sectoren.

In dit overzicht heb ik ASML al verwerkt. Zonder deze aankoop was de IT categorie erg ondervertegenwoordigd. De IT-aandelen zijn momenteel erg overgwaardeerd, dus ik stap er niet vol in. En wat een verandering trouwens t.o.v. 2019, toen vooral financials de bepalende factor waren.

Wat ik nu zie, is dat vooral materials en communication services een booster kunnen gebruiken.  Daar komt nog eens bij, dat ik mijn positie in AT&T wil herzien aangezien ze ook een flinke dividendverlaging doorvoeren. Komende tijd zal ik daar wat beter op letten, al zal ik nooi een aandeel kopen alleen omdat het in een bepaalde sector past.

Kijk ik dan nog verder naar de verdeling binnen de sectoren, dan krijg ik onderstaande plaatje:

Wat me opvalt:

• Shell is het enige energy-aandeel. je zou je wel kunnen afvragen of Shell tegenwoordig niet onder utilities valt, maar dat is een andere discussie. Een puntje van aandacht dus.
• De sectoren communication services, materials en REITs bestaan uit max 2 aandelen. Op zich geen ramp, zeker omdat ik in de toekomst nog nieuwe aankopen wil doen om de sector beter te vertegenwoordigen. Wel iets om in de gaten te houden.

Valuta

Als ik ook mijn ETF's meeneem, krijg ik onderstaande verdeling naar valuta. Aangezien de waarde met de dag verandert, is "ongeveer 50/50%" prima wat mij betreft.

Samenvatting
Het was weer erg nuttig om te doen, dat hou ik er jaarlijks in. Zoals je kunt zien is mijn portfolio veel evenwichtiger en gespreider dan in 2019. Mochten er komende maanden koopkansen voordoen, dan zal ik me richten op de sectoren communication services, materials en REITs.



Hebben jullie nog goede tips in deze sectoren?

Ps: rechtsbovenaan deze blog (browser view, geen mobile view) heb ik een link toegevoegd, waarmee je je kunt aanmelden. Je krijgt dan een mail als er een nieuw artikel is.

Per maand of per kwartaal herbeleggen?

Bij de reacties op mijn dividend update van januari zaten een aantal mensen, die alleen in ETF's beleggen. Zij krijgen dus meestal in maart, juni, september en december dividend uitgekeerd. Prima natuurlijk, want dat zijn dan lekker vette maanden qua dividend.

Aangezien ik zelf mijn maandelijkse dividend herbeleg, kwam daarbij de vraag omhoog: wat loont meer, per maand of per kwartaal herbelggen? Mijn eerste gedachte was namelijk dat het weinig zou moeten schelen, maar aan de andere kant zit je twee van de drie maanden niet 'in de markt' (wat belangrijker is dan het timen van de markt).

Tijd voor een rekenproefje dus:

• Stel, ik heb een aandeel van €20 met 2,5% dividend
• Initieel heb ik 1000 aandelen in bezit, dus €20.000 aan waarde
• Herbeleggen kan met fracties van aandelen
• Looptijd van 20 jaar

Als ik dit uitzet per maand of per kwartaal, krijg ik onderstaande plaatjes.

Zoals je kunt zien, is het verschil marginaal. De lijntje liggen bijna over elkaar en je kunt ze alleen uit elkaar houden door naar de opgebouwde eindwaardes na 20 jaar te kijken:

• Dividend bij maandelijks herbeleggen: €205,13
• Dividend bij kwartaal herbeleggen: €204,49
• Waarde bij maandelijks herbeleggen: €32.889
• Waarde bij kwartaal herbeleggen: €32.719

Het opgebouwde dividend scheelt uiteindelijk maar €0,64 en de opgebouwde waarde €170,10.

Als ik ook nog het opgebouwde dividend en waarde bekijk als je één keer per jaar herbelegt, dan worden de verschillen iets groter. Het dividend staat immers langere tijd "niets" te doen in je account. Opgebouwde dividend is dan €5,30 lager en opgebouwde waarde is €915 lager dan bij maandelijks herbeleggen.

Conclusie: bij gelijke beginwaarden (dividend, waarde) maakt het weinig uit of je maandelijks of per kwartaal herbelegt. Pas als je 1x per jaar herbelegt, dan zie je wat verschil ontstaan.

Natuurlijk is dit maar een model, met gelijkblijvende koers en dividend, maar het geeft ook aan dat 'tijd in de markt' veel belangrijker is dan 'timing the market'.

Hoe herbeleggen jullie, per maand, kwartaal of per jaar?

Ik kon het niet laten...

Na maanden van onthouding, weken op mijn vingers zitten, kon ik het niet laten om toch een beleggingsaankoop te doen. Misschien kwam het omdat we thuis corona op bezoek hadden en ik me verveelde. Aan de ene kant had ik mezelf beloofd om alles wat we overhielden tot april te sparen voor ons nieuwe huis, aan de andere kant hebben we nu al ruim voldoende gespaard als buffer. Omdat we eind 2021 nog niet wisten hoe goed ons huis verkocht zou worden, heb ik wat zekerheid ingebouwd door vanaf oktober alles te sparen wat we konden om zo snel mogelijk onze buffer aan te vullen. Nu we weten dat we zo'n €60k overhouden na de verkoop, komt dat ergens in mei op onze spaarrekening erbij. Geen reden dus meer om heel hard aan onze buffer te werken.

Wat heb ik dan gekocht? Ik heb 1 aandeel ASML gekocht. Afgelopen jaar heb ik soms met spijt naar het aandeel gekeken, want wat een groeibriljant is dat. Ik heb er zelf eens naar gekeken om te gaan werken, maar uiteindelijk niet gedaan. Ze hebben een monopolie met hun EUV machines en de vraag in de markt is enorm. Afgelopen maand is de koers flink omlaag gegaan, van meer dan €700 naar €570, dus vond ik het tijd om de trekker over te halen.

Voor de criticasters: ja het aandeel heeft een P/E van 39 en slechts 1% dividend, nee het is geen dividend aristocrat, ja het is technologie en dus cyclisch. Het leek me gewoon mooi om het aandeel in mijn portfolio te hebben, omdat ik denk dat het komende jaren nog verder doorgroeit. Kijk hieronder bijvoorbeeld het dividendverloop van de afgelopen jaren. Met dit soort verhogingen zit je zo aan een yield-on-cost van 5%.

Ook heb ik kort gekeken naar mijn portfolio-verdeling (daarover later meer) en daar miste nog wat in de categorie Information technology. Mooi aangevuld dus.

Nu zet één aandeel natuurlijk nog geen zoden aan de dijk, dus wellicht komt er nog meer bij als de koers blijft dalen.

Doen jullie ook weleens aandelen-aankopen die wat "buiten" je originele scope liggen?