17 augustus 2020

Zo bereken je je boeterente


Een paar maanden geleden schreef ik over de hypotheekopties die we hebben met onze annuïtaire hypotheek. Daaruit bleek dat looptijdverkorting of rentemiddeling leverent ons weinig oplevert. Oversluiten naar een lagere rente en het verlagen van de risico-opslag zijn (voor ons) de enige interessante opties. De rente-opslag heb ik inmiddels bekeken en we zitten al in de laagste categorie. We moeten dus nog wat verder aflossen willen we bij een lagere opslag uitkomen.

Daarmee blijft oversluiten naar een lagere rente de enige interessante optie. Daarbij is de zgn. boeterente belangrijk. Bij het oversluiten betaal je een boete, omdat de bank rente-inkomsten misloopt doordat je een lagere rente gaat betalen. De hoogte van deze boete t.o.v. je bespaarde rente bepaalt hoe interessant oversluiten is. 

Om te bapelen of oversluiten interessant is, kun je verschillende dingen doen:

  • Berekenen via verschillende websites
  • Bij een hypotheek-adviseur langsgaan
  • Pro-forma aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker
  • Zelf berekenen


De eerste optie heb ik geprobeerd, maar daarbij kreeg ik allerlei verschillende getallen. Ik snapte niet waarom de getallen zoveel wisselden. Met hypotheek-adviseurs heb ik inmiddels vaak genoeg gesproken en daar heb ik (mijn ervaring) geen hoge pet van op (plus hoge kosten). De derde variant is een aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker. Dat leverde een mooi formulier op met enkel de boeterente met een beetje uitleg. Ook daarmee werd ik niet veel wijzer, aangezien het gaat over één moment in de tijd met één vergelijkingsrente. Aangezien ik het zelf graag wil snappen, ben ik gaan rekenen. 

Na wat zoeken her en der, hieronder de je boeterente-berekening van een annuïtaire hypotheek:

  1. Neem de huidige waarde van je hypotheek
  2. Haal daar af wat je dit jaar nog boetevrij mag aflossen, dat is de hypotheek waarmee je rekent
  3. Bepaal het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
  4. Bepaal je huidige annuïteit (je bruto betaling van deze maand)
  5. Reken de rente uit van maand 0 (=rente x hypotheek)
  6. Bereken de aflossing (=annuïteit - rente)
  7. Bereken de resthypotheek van die maand (=hypotheek - aflossing)
  8. Doe dit voor het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
  9. Tel de totaal betaalde rente op
  10. Bereken voorgaande nogmaals, voor dezelfde (oude) rentevaste periode, maar met de vergelijkingsrente

Het verschil in rente tussen de twee overzichten is de boeterente. Vervolgens komt er nog één laatste stap, de contante waarde berekenen. Omdat je de boete in 1 keer betaalt, heeft de bank daar voordeel bij (minder renteveries). Daarom krijg je een lagere boete (zie hier).

Eén van de dingen die ik voorheen niet doorhad, was dat de boete niet meeschaalt met de nieuwe rente. Ik dacht: als je tegen een nieuwe lagere rente afsluit (bijv 10 jaar tegen 1,5%), loopt de bank meer rente-verlies dan bij een hogere vergelijkingsrente (bijv. 20 jaar tegen 2%). Dat blijkt echter niet zo te werken. De boete wordt berekend volgens regels van de AFM, waarbij wordt gerekend met één vergelijkingsrente. Dat is de rente die nu geldt voor een vergelijkbare renteperiode als waartegen je de hypotheek hebt afgesloten.


Onze bruto boete kwam trouwens uit op €9800. Inclusief eventuele extra kosten (notaris, taxatie, advies etc) kom ik op zo'n €12-13k uit.

Zoals je ziet: het is nogal een procesje. Vervolgstap is om nu te berekenen wat mijn maandlasten worden in de toekomst bij een nieuwe rente. Dat is iets voor een volgend artikel.



Hebben jullie de boeterente weleens zelf uitgerekend?



9 opmerkingen:

Leonard zei

Hi, wij zijn ook aan het kijken naar de mogelijkheden. Heb de eerste adviseur over de vloer gehad en die wist alles heel erg goed met al zijn jaren ervaring. Op naar de volgende dus want ook zijn tweede berekening bevatte dezelfde fouten als de eerste berekening.

Wat ik niet helemaal snap aan jou artikel:
De rente-opslag heb ik inmiddels bekeken en we zitten al in de laagste categorie. We moeten dus nog wat verder aflossen willen we bij een lagere opslag uitkomen.

stella is zuinig zei

Nee, ik heb het destijds niet zelf uitgerekend, maar de bank rekende het voor mij uit en het viel zo ontzettend mee dat ik mijn plan om alles af te lossen (ik kon het betalen) meteen in gang heb gezet! Heb me niet afgevraagd hoe het berekend werd. Was me toen niet zo bewust van het feit dat ook bij banken fouten gemaakt kunnen worden. Ben nu wat wijzer en zou het zelf eerst grondig uitzoeken. Gelukkigb ben ik nu blijhypotheekvrij!

Mr Groeigeld zei

Hoi Leonard. Dat bedoel ik met die adviseurs ;-) Bij de aankoop van ons huis heb ik hem alles uitgelegd en hij maakte meerdere fouten. Zelfs 3 uur voor het tekenen van de hypotheekacte (!) kwam hij met een fout op de proppen waardoor de hele situatie over de kop moest.

Wat betreft de rente-opslag: we hebben een rente-opslag van 0,1%. De rente-opslag van 0% geldt voor een hypotheek onder de 50% van de woningwaarde. Als we naar 0% willen gaan, zullen we dus verder moeten aflossen (of huis in waarde laten stijgen) om hiervoor in aanmerking te komen.

Mr Groeigeld zei

Lijkt me heerlijk om geen hypotheek meer te hebben!
Bij ons eerste huis heb ik ook niet alles zelf uitgerekend, dat heb ik later geweten. Nu ben ik wat argwanender richting banken en hypotheekverstrekkers. Niet altijd een handig trekje van mezelf, want ik wil graag eerst veel snappen voor ik ergens ja tegen zeg.

Als vervolgstap moet ik nog uitrekenen hoeveel het netto scheelt als ik overstap. We zijn immers op de route om over 14 jaar hypotheekvrij te zijn. Dan heeft het weinig nut als ik de boete na 11 jaar heb terugverdiend.

Chris zei

Toevallig ben ik bezig met het narekenen van de boeterente die ik vorig jaar moest betalen. Ik kan de hele berekening van mijn hypotheekgever narekenen behalve de laatste stap: het contant maken.

Op berekenhet.nl kan je ook de boeterente uit laten rekenen en daar komt precies de waarde uit die ik moest betalen. Maar als ik het zelf probeer, met Excel of met de contante waarde berekening van berekenhet.nl waar jij ook naar verwijst, kom ik op een andere waarde uit.

De site van de AFM legt helaas ook niet precies uit hoe je de boete contant moet maken.

Chris zei

Hypotheekgever moet hypotheeknemer zijn uiteraard.

Mr Groeigeld zei

Het contant maken kon ik zelf ook niet helemaal lekker berekenen. De berekening tot aan het contant maken komt nu helemaal overeen met wat de bank wil hebben (voor contant maken).

Uiteindelijk ging het mij niet om het 100% nauwkeurig narekenen, maar dat ik het zelf snap en kon herhalen voor berschillende rentes (pas daarna leerde ik dat er maar 1 vergelijkingsrente wordt genomen). De berekeningen op internet gaan in ieder geval alle kanten op.

Unknown zei

Hallo, ik weet niet zeker of ik mijn idee goed uitleg hier. Ik kan Nederlands lezen, maar schrijf ik niet zo goed.
We hebben 3 jaar geleden een huis gekocht en de hypotheek gefixeerd op 3,15% voor 20 jaar. Nu bood onze bank ons 2,65% voor de rest 17 jaar. Maar ik denk erover om de boete te betalen en van dit contract af. Dan wil ik gaan voor 1-jarige vaste contracten, want ik denk dat de rente de komende jaren ieder jaar naar beneden gaat. Wat vind je hiervan?

Mr Groeigeld zei

Hallo, je uitleg is prima hoor. Mijn mening is natuurlijk geen officieel advies, maar zelf ga ik in dit soort gevallen meestal voor safe (misschien wel te). Dus wat langere rente-periodes. Een 1-jaarcontract vind ik wel erg kort. De rentes zullen nog wel enige tijd laag blijven, maar er is ook kans dat over een paar jaar flinke inflatie komt. Het is dus vooral een persoonlijke afweging.