Huizenprijzen vs modaal inkomen

In mijn maandelijkse overzicht hou ik onze WOZ-waarde en fictieve huiswaarde bij. Niet dat ik heel veel waarde aan hecht of dat ik het als investering zie, maar gewoon voor de lol. Ik hecht er weinig waarde aan, omdat dat zomaar kan veranderen. Richting ons pensioen en kleiner gaan wonen, is het echter wel een waarde die we mee moeten nemen.

Dat huizen in waarde stijgen, is een fenomeen dat er altijd al is geweest, zelfs toen de guldens nog van hout waren. Daarom zal ik later ook tegen mijn kinderen zeggen, dat ze altijd in de woningmarkt moeten stappen als ze kunnen. Net als met buy & hold beleggen zijn er namelijk maar twee momenten die belangrijk zijn: wanneer je instapt en wanneer je uitstapt. De rest is ruis. Crasht de woningmarkt na je aankoop? Dan wordt je huis minder waard en sta je even onder water. Dat hebben wij ook ervaren toen we in 2007 op de top ons eerste huis kochten voor iets meer dan 2 ton. Maar een eventueel ander huis kun je dan ook goedkoper kopen. Stijgt de woningmarkt naar ongekende hoogten? Dan stijgt je huiswaarde mee, maar betaal je ook meer voor een volgend huis. Oftewel, zolang je in de markt zit, maakt het relatief weinig uit.

Dat de huizenprijzen naar ongekende hoogten stijgen in Nederland is niets nieuws. Onze WOZ-waarde was begin dit jaar (met peildatum 1-1-2025) ook maar liefst 12% gestegen. Hoe verder het doorstijgt, hoe meer ik een onbehaaglijk gevoel krijg. Als iets te lang doorstijgt, voelt het niet goed. Daarnaast maak ik me zorgen over hoe de generatie na ons een huis moet kopen.

Laatst kwam ik een mooi figuurtje tegen, wat mijn ongemak goed weergeeft. Nouja, mooi is het niet. Ik heb hem even hieronder gekopieerd, met link naar de bron. Nu neem ik Twitter/X niet als referentie, maar dit is op basis van CBS-cijfers.

bron: website/X

De figuur laat de gemiddelde huisprijs zien t.o.v. het modale inkomen (één persoon) van dat jaar. Dat modale inkomen geldt daarbij als 100%. Hierin zie je dus de enorme stijging, zeker de laatste 10 jaar. De gemiddelde huiswaarde was vorig jaar maar liefst 1118% van het modale inkomen! Met twee keer modaal is dat 559%. Oftewel, een startend koppel met twee keer modaal had voor een gemiddelde woning een hypotheek nodig van 5,59x hun jaarsalaris. Bizar!

Natuurlijk heeft iedere periode zijn eigen hypotheekrente, maar er zijn niet zulke extreme verschillen als in de 70'er jaren (met rentes van 13-14%). Voor degenen die het willen narekenen, hieronder het jaar, modaal inkomen en huisprijs:

• 1990: €19.059; €73.900; 
• 1995: €21.500; €94.000
• 2000: €24.958; €172.050
• 2005: €29.000; €222.706
• 2010: €32.500; €239.530
• 2015: €35.500; €230.194
• 2020: €36.000; €335.000
• 2025: €46.500; €520.000

Leuk en aardig voor degenen die al jaren een huis hebben of deze zelfs al hebben afbetaald, maar deze data kan je niet vrolijk stemmen. We kunnen met zijn allen ontkennen dat we een woningcrisis of een aantallencrisis hebben, maar dit kan niet goed gaan. Sommige mensen waarschuwen online voor een woningcrash. Zelf denk ik dat de marktwerking dit zou moeten oplossen. Woningen worden onbetaalbaar, dus koopt niemand meer. Daardoor zouden de prijzen moeten zakken. Wat in het nadeel werkt, is dat we nog steeds een gigantisch tekort hebben aan huizen voor het aantal mensen dat er in Nederland is. Daarnaast helpt het niet mee, dat de overheid de NHG-grens steeds mee verhoogt richting de 5 ton. Daarmee verzet je de grens voor een hogere hypotheek steeds een stukje.

Onze kinderen zullen dus nog even moeten wachten tot ze een huis kunnen kopen. Dat duurt sowieso nog even. Wie weet hebben ze mazzel en kunnen ze tegen die tijd 'goedkoop' instappen.

Voor hoeveel heb jij je eerste huis gekocht?

Dividend update - mei 2026

De maand mei is alweer voorbij. En wat een maand! Tropische temperaturen, de zon die blijft schijnen (ik ben al aardig bruin) en beurzen die blijven stijgen ondanks al het geweld op het wereldtoneel. Zo lijken we richting de zomer te rennen. Laten we eens kijken hoe het is gegaan qua dividend in een van de kleinste dividendmaanden van het jaar.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars). 

Samengevat:

• Dividend mei: €95
• Dividend heel 2026: €1716
• Jaarlijks (forward) dividend: €7483 of 7971 EUR+USD (excl. belasting)

Zoals ik al zei, een erg kleine dividendmaand. En om hem nog kleiner te maken, maar liefst 24% minder dividend dan vorig jaar. Dat komt door de verschuiving van uitbetaling van een aantal aandelen (MO, NEWT, RITM). En op een relatief klein bedrag, maakt dat procentueel al snel een groot verschil.

Qua forward dividend kabbelt het door. Ik loop nog zo'n 100 EUR+USD achter op mijn doel van 8800 EUR+USD. Maar goed, ik lig er niet wakker van.

Dividend-veranderingen

Afgelopen maand zijn onderstaande dividend-veranderingen aangekondigd:

• Nvidia (NVDA): +2400%
• Pepsico (PEP): +4,0%
• Shell (SHELL): +5,0%

Nee, die 2400% s geen typefout. Ze zijn van $0,04 naar $1 jaardividend gegaan. Maarja, wat wil je ook als je bijna 82 miljard euro omzet hebt gedraaid in een kwartaal. Dan mag je best je dividend verhogen.

Portfolio en aankopen

Deze maand heb ik gekocht:

• VanEck High Dividend ETF (TDIV): 19st

Hier kun je deels zien waarom ik achter loop op mijn dividenddoel. We zijn namelijk hard aan het sparen voor de vervanging van onze auto's en hadden een dure klusser op bezoek. Als onze potjes minder snel groeien dan ik wil, kunnen we er langer over doen of wat minder beleggen. Dit keer heb ik voor het laatste gekozen. Zodra onze autopot (want potje kan ik het niet meer noemen) vol is, haal ik het mogelijk weer in.

Samenvatting

Een kleine dividendmaand, maar daar lig ik niet van wakker. De zon schijnt immers en het is bijna zomer. Dus ik type niet meer verder en ga weer terug naar buiten. Fijn weekend nog!

Hoe was jullie maand qua dividend?

Dure klusjesmannen

Laatst had ik een klus aan ons huis wat ik niet zelf kon. Zo'n irritante klus: lastig, moeilijk bereikbaar. Na een paar eigen pogingen moest ik toch concluderen, dat het gewoon niet ging lukken. Dus dan doe je wat iedereen doet: je belt wat bedrijven en zet de klus op Werkspot. En toen begon het bekende circus.

Binnen no-time reageren er dan allerlei mannetjes die de klus “best wel kunnen doen”, maar bij doorvragen eigenlijk nauwelijks ervaring lijken te hebben. Afspraken worden niet nagekomen, mensen bellen op het laatste moment af, of je hoort ineens helemaal niets meer.  Enfin, je zult het wel herkennen, de reguliere aparte gang van zaken in de bouwwereld.

Wat me misschien nog wel het meest verbaasde, waren de offertes. Daaruit blijkt wel dat het personeelstekort in Nederland inmiddels stevig wordt doorvertaald naar de prijs. Voor één dag werk plus wat materiaal kwamen er bedragen voorbij van €1500 tot €2000. En dan ga ik toch automatisch even rekenen:

• 8 uur werk, 1 man = 8 x €80 = €640
• materiaal: ik schat zo'n €200
• totaal: €840

Dus hoezo vraag je dan €2000 voor diezelfde klus?! Natuurlijk, ik snap ook wel dat er meer meespeelt dan alleen uren en materiaal. Maar het verschil is wel erg groot. En ik hoor dit niet alleen bij mezelf. Vrienden van ons lieten laatst een offerte maken voor het stukadoren van een wandje: €2400, voor nog geen halve dag werk. Dan begin je je toch serieus af te vragen waar het heengaat.

Uiteindelijk heb ik gekozen voor een lokaal bedrijf dat het wilde doen voor €1400. Nog steeds stevig aan de prijs, maar we hadden weinig keus. En ja, ik snap heus dat er meer achter zit: een bus die moet worden afbetaald, dure benzine, verzekeringen, pensioen, gereedschap, noem maar op. Maar zelfs als je dat meeneemt, blijft het knagen dat de prijzen inmiddels wel heel hard zijn opgelopen.

Als je het plat slaat, kom je namelijk op bedragen uit waar menig loonslaaf jaloers op zou zijn. Stel dat iemand gemiddeld €175 per uur factureert en zo’n 160 uur per maand draait, dan praat je over €28.000 omzet per maand en dus €336.000 per jaar. Natuurlijk gaat daar nog van alles vanaf (belasting, onkosten, verzekeringen, pensioen), maar alsnog: dat is geen slechte boterham!

Begrijp me niet verkeerd, ik wil niet afgeven op klusjesmannen. Ze doen vaak goed en zwaar werk, en ze zijn hard nodig. Zeker als iemand zelfstandig werkt, moet die ook zelf zaken regelen. Alleen heb ik wel het gevoel dat we ergens zijn doorgeschoten. Op een bepaald moment wordt het moeilijk uit te leggen. Als we op deze voet doorgaan, wordt niet alleen het kopen van een huis steeds lastiger, maar ook het normale onderhoud bijna onbetaalbaar. Misschien moet ik zelf maar een klusbedrijfje beginnen.

Hoe regel jij klussen, die je niet zelf kunt doen?

Een jaar later

Gisteren was het een jaar geleden dat mijn vader overleed. Een jaar geleden werden we opgeschrokken door zijn plotselinge vertrek. Zomaar, terwijl er niets aan de hand was. Waar we in het begin veel verdriet hadden, kwam erna een periode van rouw, verwerken en ook het afhandelen van praktische zaken. Ondanks dat het me soms dwars zat dat er zoveel moest worden geregeld, ben ik blij dat ik mijn moeder daarin heb kunnen helpen.

De maanden erna gleden voorbij, met regelmatig nog een traan, omdat we mijn vader en de kinderen hun opa missen. Zo kwamen herinneringen boven, zeker voor en net na de begrafenis. Over mijn jeugd, hoe dingen vroeger gingen en hoe onbezonnen die tijd eigenlijk was. Zoals ik in mijn gedichtje destijds schreef: "Waarom herdenken we herinneringen pas achteraf ergens van en niet veel eerder, pas als het niet anders kan". Ik kan me niet herinneren, dat ik zo vaak aan vroeger heb teruggedacht, iets waardoor ik me veel bewuster ben geworden van de voorbij tikkende tijd.

Toen kwamen alle "eerste keer" dagen. De eerste keer dat mijn moeder alleen naar ons kwam, de eerste keer een verjaardag zonder opa en de eerste keer de feestdagen. Dat vond ik een beladen en lastige periode. Want vier je nu immers, dat je allemaal samen bent of herdenk je dat er iemand in je midden mist? De glans van Kerst was er voor mij wel vanaf.

Die feestdagen vielen dus zwaar, ik zag er tegenop. Noem me een struisvogel, maar ik had soms de neiging om het verlies weg te stoppen. Dat had mijn vrouw ook goed gezien. Ik hou er niet van om terug te blijven kijken, zeker niet als dat een jaar duurt. Op een moment heb ik behoefte om vooruit te kijken. Daarom voelde 2026 aan als een nieuwe start.

Nu zijn we dan een jaar verder. De 'levenslessen' waar ik in december over schreef zijn niet wezenlijk veranderd. Ik ben soms nog steeds boos dat mijn ouders nooit iets hebben gedaan met hun opgespaarde geld. Er was geen plan. Stel dat mijn moeder over 20 jaar overlijdt, dan krijg ik de helft van hun gespaarde geld plus een huis. Leuk, maar dan ben ik 67 en zit ik daar helemaal niet op te wachten. Hadden mijn ouders er maar vooral wat leuks mee gedaan.

Daarnaast ben ik me erg bewust geworden van de doortikkende tijd. Zo ben je druk bezig met je leven en zo kan het ineens voorbij zijn. En dan....life goes on. Het leven moet doorgaan voor je nabestaanden, dus je moet ook zorgen dat dingen goed zijn geregeld. In ons geval heb ik dus wat vaker met mijn vrouw samengezeten over hoe ik dingen heb geregeld en wat er gebeurt als ik zou omvallen. Geen prettige gesprekken, maar soms wel nodig. Als vervolg (maar nog niet gepland) willen we naar een notaris om alvast wat zaken vast te leggen.

Het jaar had dus afwisselingen van rouw en praktische zaken. Afgelopen weekend hebben we even stilgestaan bij mijn vader's overlijden. Ik respecteer uiteraard mijn moeder's keuze, maar zelf zou ik liever zijn verjaardag willen herdenken/vieren. De beelden van de laatste dag van het overlijden zullen me namelijk altijd bijblijven. Dat zijn geen fijne beelden. Ik wil mijn vader liever blijven onthouden zoals hij was en hoe hij vroeger was. Dan past een verjaardag voor mijn gevoel beter. Maar zoals ik zei, ieder zijn keuze natuurlijk.

Nu beginnen we aan een tweede jaar, dat zou gemakkelijker moeten zijn. Natuurlijk missen we hem nog regelmatig, maar we moeten ook door met ons leven. Mijn moeder doet het trouwens best goed. Na een tijdje heeft ze langzaam haar gebruikelijke dingen weer opgepakt. Ondanks al het herdenken, kan ze nu soms ook weer lachen en over luchtige dingen praten. Het zal natuurlijk nooit wennen, maar dat vind ik wel al heel wat waard. 

Als je een naaste hebt verloren, hoe herdenk jij hem/haar dan het liefst?

€25k aan dividend

We zitten al ruim in 2026, maar blijkbaar had ik een mijlpaaltje gemist. Begin dit jaar heb ik in totaal €25k aan dividend ontvangen. Wow, €25.000 aan dividend! Ik had natuurlijk kunnen wachten tot €30k als afgerond getal, maar €25k klinkt voor mijn gevoel leuker (zelfde als een zilveren bruiloft).

Ik beleg nu sinds medio 2018. Het heeft me dus zo'n 7,5 jaar gekost om €25k aan dividend te ontvangen, terwijl ik op dit moment ieder jaar (!) zo'n €7400 aan dividend ontvang als ik nu zou stoppen met inleggen. Dan zou ik dus over 3,3 jaar de volgende €25k aan dividend hebben ontvangen, terwijl het eerst 8 jaar duurde. Ik vind het nog steeds bizar om dit soort exponentiële groei in rekensommetjes werkelijkheid te zien worden.

In onderstaande figuur zie je al mijn (cumulatief) ontvangen dividend door de jaren heen. Ook hier zie je dat de curve steeds steiler gaat lopen.

 
Dit is mijn netto ontvangen dividend, dus met dividendbelasting er al af. Eigenlijk moet je hiervan dus nog deels 15% bijtellen. Aan de andere kant gaat er nog vermogensbelasting vanaf. Dus die twee laat ik even buiten beschouwing voor het gemak.

Als we het dan toch over belasting hebben...ik wil mijn posts niet te politiek maken, maar om alvast de discussie voor te zijn: ja, politici uit het Binnenhof, dat is geld waar ik niet voor heb gewerkt. Dat heet investeren. Prima als ik daar belasting over moet betalen, maar 36% over ongerealiseerde winst is wat te gortig, niet? Ik loop het risico met mijn spaarcenten, niet jullie. En kom niet aan met ongelijkheid of nivelleren, iedereen heeft deze mogelijkheid. Het staat iedereen vrij om te beleggen en dus ook een eigen dividendstroom aan te leggen.

Voor zover even box 3 belastingen. Terug naar mijn €25k aan dividend. Nu kan ik vier situaties bekijken:

Situatie 1 - niets meer doen, geen groei

Ik leg niets meer in, herbeleg het dividend niet en neem geen groei in koers of dividend mee. Dan komt er dus ieder jaar €7400 aan dividend bij en krijg je onderstaande plaatje. Omdat ik 20 jaar een overzichtelijke periode vind (ik ga geen 30 jaar meer beleggen), neem ik even 20 jaar. Dan zou ik na 20 jaar in totaal €173k aan dividend hebben ontvangen en krijg ik nog steeds €7400 per jaar aan dividend (rechter verticale as).

Situatie 2 - alleen herbeleggen, geen groei

Ik leg niets meer in, maar herbeleg alleen het dividend. Wederom geen groei in koers of dividend. Dan krijg je onderstaande plaatje. Na 20 jaar zou ik dan in totaal €245k aan dividend hebben ontvangen en ontvang ik zo'n €15k per jaar aan dividend.

Situatie 3 - doorgaan met inleg, herbeleggen, geen groei

Mijn inleg loop door zoals nu, ik herbeleg het dividend. Wederom geen groei in koers of dividend. Dan krijg je onderstaande plaatje. Na 20 jaar zou ik dan in totaal maar liefst €464k aan dividend hebben ontvangen en ontvang ik €39k per jaar aan dividend!

Situatie 4 - doorgaan met inleg, herbeleggen, met groei

Omdat de vorige situatie zonder dividend- of koersgroei is, neem ik nu 3% dividendgroei en 7% koersgroei mee. Dat is redelijk realistisch als je kijkt over langere termijn. Na 20 jaar zou ik dan in totaal €400k aan dividend hebben ontvangen en ontvang ik €28k per jaar aan dividend. Bizar!

Deze laatste situatie is de meest realistische. Omdat hierin de koersgroei is meegenomen, wordt het steeds duurder om aandelen te kopen en groeit de lijn minder hard. Omdat de dividendgroei van 3% lager is dan de koersgroei van 7% vlakt het jaardividend wat af. Stel het dividend zou groeien met 4% per jaar, dan zit je op €30k dividend per jaar.  

Die €28k per jaar komt trouwens erg dicht in de buurt van mijn eerder geschatte uitgaven van €2400 per maand. Nu heb ik het hier over een tijdbestek van 20 jaar, dan ben ik 67. Een jaar later zou ik dus mijn pensioen ontvangen, waardoor er veel meer geld binnenkomt dan we nodig hebben. Oftewel, we kunnen veel eerder stoppen met werken of eerder stoppen met inleggen (als ik door zou willen blijven werken).

Maar goed, het is natuurlijk koffiedik kijken wat de toekomst doet. Voor je het weet doet die oranje kerel weer wat vreemds of vindt onze regering een nieuwe belasting uit. Los daarvan, met zo'n berekeningetje kun je dus een beetje spelen om de impact te bekijken. Moraal van het verhaal: wacht niet te lang met beleggen en maak je rekensommetjes. Als je de tijd zijn werk laat doen, kan het tot ongelofelijke resultaten leiden. Nu nog onze politiek laten inzien dat dit niet zomaar is gedaan en niet zonder risico is...

Heb je weleens uitgerekend wat je aan dividend krijgt over 20 of 30 jaar?