WOZ: +5%

Gisteren kreeg ik een bericht dat de WOZ-waarde van ons huis bekend is. En wat verbaasde mij, slechts 5% in waarde gestegen. Aan de ene kant mooi (minder grote stijging van onze maandlasten), aan de andere kant vreemd aangezien de huizenprijzen afgelopen tijd flink zijn gestegen (ik heb het echter wel over 1 januari 2018 als peildatum).

Sowieso is de WOZ-waarde een papieren ding, waarvan ik me altijd afvraag hoe de gemeente het bepaalt. Blijkbaar heeft de gemeente de aankoopwaarde (juli 2017) als belangrijkste referentie genomen. Dat pakt voor ons gunstig uit, kijk maar naar de aan- en verkooppercentages:

• Ons huidige huis kochten we in juli 2017 tegen de WOZ-waarde plus 4,8%
• Ons vorige huis verkochten we in juli 2017 tegen de WOZ-waarde plus 32% 

Goede deal he! ;-)

Als we theoretisch zo'n deal nog eens konden herhalen, zouden we ons huis dus tegen een 32% hogere waarde kunnen verkopen dan de WOZ-waarde. Nu blijven we er lekker wonen, maar zoals je snapt, hou ik dus mooi even mijn mond en vind ik een 5% WOZ-stijging prima.


Viel jullie WOZ-stijging mee of tegen?

Woning naar box 3

Zoals jullie wellicht weten, ben ik redelijk sceptisch (terecht of onterecht) over onze overheid. Het beleid verandert ieder kabinet en achter iedere proefballon lijkt een agenda te zitten. Uiteindelijk zullen er altijd belastingcenten binnen moeten komen. De recente overheidssturing bij aflossen (Aflossingsblij) en de energietransitie zorgen voor veel lagere lasten bij de consument en minder (energie) belastinginkomsten voor de schatkist. Dat zal op een of andere manier rechtgetrokken moeten worden.

Na mijn post over het H-woord (afbouwen van de hypotheekrente-aftrek) was afgelopen week daar het proefballonnetje (zie hier en hier) van De Nederlandse Bank: verhuis je woning naar box 3. Het grote verhaal erachter: de hypotheekschuld in Nederland is groot, door hypotheekrente-aftrek blijven de huizenprijzen stijgen en zijn gezinnen veel geld kwijt aan hun hypotheek, waardoor er een risico is bij een volgende crisis en er minder geld beschikbaar is om te sparen, beleggen of investeren. Ook noemt dhr. Knot dat de woonlasten ongelijk verdeeld zijn over generaties. Mensen boven de 55 zijn 8-23% van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten, onder de 55 is dat 24-34%. 

De Nederlandse Bank wil dus dat we meer ruimte krijgen om te sparen en te beleggen en wil dat gaan verhalen op de mensen met een lage hypotheek.


Bij de uitvoering van het plan lees ik twee situaties: 

1. Een box 3 vrijstelling ter hoogte van de WOZ-waarde, waarbij deze wordt verrekend met het vermogen in box 3. Het EWF gaat naar 0.
2. Geen vrijstelling. Het EWF stijgt naar een niveau waarin het vergelijkbaar is met de lasten in box 3, waarna de woning verhuist.

Waarom krijg ik jeuk van die voorgestelde regels:

• Na jarenlang netjes aflossen, worden mensen met een lage (of geen) hypotheek extra belast. Voor een 55-jarige met een huis van €350k betekent de 2e situatie een lastenverzwaring van €3500 per jaar. Dus bijna €300 per maand, terwijl je geen hypotheek meer hebt! Waarom zouden we dan nog extra gaan aflossen?
• De overheid vindt dat we meer ruimte moeten hebben om te sparen en beleggen. Nobel dat ze meedenken, maar dat zal niet zonder reden zijn.
• DNB vindt dat we meer eigen geld mee moeten brengen bij het kopen van een huis. Dus meer eigen vermogen inbrengen bij aankoop, waarna het huis als investering wordt belast.
• De huizenprijzen zullen hierdoor 14% in waarde dalen is de schatting.
• De overheid is aan de ene kant minder kwijt aan hypotheekrenteaftrek, aan de andere kant krijgen ze nieuwe belastinginkomsten van het huis via box 3. Natuurlijk kan dit via het EWF verrekend worden, maar het valt nog te bezien in hoeverre het doorgevoerd wordt.

In mijn ogen lijkt het allemaal heel nobel gebracht, maar hier zit een veel grotere gedachte achter. In het verleden is al verschillende keren gemeld, dat de enorme pensioen- en hypotheekpotten een grote doorn in het oog van de overheid zijn. Dat geld moet worden losgeweekt, zie hier een goed artikel (al is 50+ niet mijn referentie-kader en natuurlijk niet onbevooroordeeld). Dit lijkt een eerste stap te zijn.


Zoals ik al zei, misschien is mijn scepsis onterecht en is het een goed plan.
Wat denken jullie over je woning naar box 3?

Deposito inzetten voor dividend?

Hoe meer ik lees over dividend-groeibeleggen en de effecten zie in mijn portfolio, hoe meer ik de neiging krijg om iedere euro die ik overhoud erin te stoppen. Of de markten stijgen of dalen, het maakt weinig uit. Naast stabiel dividend zijn maandelijkse inleg en tijd de enige factoren die deze strategie tot een succes maken.

Nu hebben we nog een deel van ons geld in een deposito zitten (zie hier). Dat levert 2,75% rendement per jaar. Ondanks dat het daar redelijk veilig staat en groeit, voelt het alsof dat geld beter zijn werk kan doen als dividend-belegging. Dus de vraag: wat als je een achteraf-pot hebt en deze nu eens belegt i.p.v. op een deposito zet?

Case

• Bedrag: €30k
• Rente deposito: 2,75% (rente-op-rente, niet alleen op de eenmalige inleg)
• Looptijd deposito: 10 jaar
• Beursrendement: variërend
• Dividendrendement: 3,5% met gemiddeld 6% groei per jaar

De vergelijking lijkt simpel: 2,75% rendement versus 6% (langjarig gemiddeld) rendement op de beurs. Maar dan kijk ik alleen naar koersrendement, terwijl het me juist gaat om inkomsten/dividend.

Depositio

€30k in een deposito tegen 2,75% rente is na 10 jaar gegroeid naar €39.483 (maandelijkse rente-bijschrijvingen) met ruim €1050 aan rente in het laatste jaar (3,5% rendement t.o.v. inleg). Al met al een mooie winst van bijna €9,5k.

Dividend-beleggen

Bij dividend-beleggen ligt de rekensom wat lastiger. Koersen kunnen namelijk stijgen, dalen of gelijk blijven. Dat bepaalt hoeveel aandelen je kunt kopen en dus bijdragen aan dividend. Verder kan dividend groeien of gelijk blijven (dalen laat ik buiten beschouwing, dan is het namelijk exit voor mij). Zonder 100% volledig te willen zijn, neem ik deze zes scenario's mee:

1. Dividend stabiel (0%), markt stabiel (0%)
2. Dividend stabiel (0%), markt stijgt (5% per jaar)
3. Dividend stabiel (0%), markt zakt (-5% per jaar)
4. Dividend groeit (5% per jaar), markt stabiel (0%)
5. Dividend groeit (5% per jaar), markt stijgt (5% per jaar)
6. Dividend groeit (5% per jaar), markt zakt (-5% per jaar)

Ik zal de verdere details besparen, maar dan kom je uit op onderstaande figuren voor vermogen en dividend.

Zoals je ziet, blijven de inkomsten van een deposito altijd achter bij het dividend, welke marktomstandigheden je ook bekijkt. Het worst-case verschil vind ik echter relatief klein: net over €1000 voor een "veilige" deposito versus rond de €1400 voor beleggen met stabiel dividend. Qua vermogen (capital) wint een deposito het alleen als de markten 10 jaar op rij met 5% dalen. Maar hoe realistisch is dat scenario?

Conclusies

• Geld op een deposito is veilig, maar brengt minder op dan dividend-beleggen, in welke marktomstandigheid je ook zit.
• Zoals ik al eens eerder had berekend: in stijgende markten stijgt mijn vermogen, in dalende markten stijgen mijn dividend-inkomsten. Altijd win-win dus.

Ondanks het relatief kleine verschil aan inkomsten (worst-case een paar honderd euro per jaar) lijkt het een no-brainer om de deposito open te breken en het geld in dividend-beleggingen te steken. Echter ondanks bovenstaande getallen, blijft er iets knagen over spreiding, zekerheid e.d.

Wat zouden jullie doen in dit geval?

Dividend update - januari 2019

Het is begin februari, januari is alweer voorbij gevlogen. Tijd om terug te kijken naar afgelopen maand. Iedere maand geef ik een korte update van mijn dividend-inkomsten, aan- of verkopen en de redenen ervan. Een van de redenen waarom ik erg benieuwd ben naar komende maanden, is omdat ik nu voor het eerst dividend-vergelijkingen kan maken met vorig jaar. Met hopelijk veel groei! :-)

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars, met belasting eraf gehaald). 

Samengevat:

• Dividend januari: €104
• Dividend 2019: €104
• Jaarlijks (forward) dividend: €1773 ($1989)
• Yield on cost: 5,8% (berekend over jaarlijks dividend)
• Totaal ontvangen dividend (tot nu toe): €1057

Wow, ten opzichte van vorig jaar is dat 600% (6 keer zoveel) of een Year-Over-Year toename van 500%! En tevens gelijk de eerste maand in 2019 boven de €100. Geweldig! 

Nu is dat natuurlijk een beetje scheef, aangezien ik begin vorig jaar net was begonnen met DGI. Maar toch, bij een jaardividend van €1720 (zie 2019 vooruitblik) wordt vanaf nu iedere maandinleg van €500 verhoogd met 28% (€140). Ondanks dat het nog vroeg is, begin ik de magie van rente-op-rente al te merken.

Dividend-groei

In januari is de volgende dividend-groei aangekondigd:

• Dominion Energy (D): +10%
• Realty Income (O): +2%

Portfolio en aankopen

Hieronder een overzicht van mijn portfolio. Mijn aankopen in januari heb ik in een andere post al toegelicht:

• Procter & Gamble (PG): 4st
• AbbVie (ABBV): 1st
• Triple Point Venture (TPVG): 20st
• J.M. Smucker (SJM): 5st
• AT&T (T): 2st

Samen voegen ze €52 (of $65) aan dividend toe op jaarbasis.


Hoe was jullie januari?