Toch rentemiddeling

Halverwege vorig jaar schreef ik een drieluik over onze hypotheekopties. Het doel was om te kijken hoe we zo snel mogelijk van onze hypotheek af konden komen en onze maandlasten konden verminderen. Van de opties die er waren, bleek oversluiten erg prijzig (i.v.m. de hoge boete) en rentemiddeling niet interessant.

Echter, de laatste weken zijn de markt- en dus hypotheekrentes opeens aan het stijgen. Tot nu toe was het een paar tienden procentjes eraf en erbij. Tot afgelopen week alle, echt alle hypotheekverstrekkers hun rentes gingen verhogen. Geen verrassing, gezien de huidige inflatie en stijgende marktrentes. Ook de ECB en FED gaan hun opkoopprogramma's langzaam afbouwen. Voor mij was dat een trigger om toch nog eens naar rentemiddeling te kijken. En wat bleek, nu hebben we er wel voordeel bij!

Midden 2019 had ik al eens gekeken of rentemiddeling interessant was voor ons. Doordat wij toen nog geen twee jaar een nieuwe hypotheek hadden, samen met de (destijds) hogere marktrente, kwam rentemiddeling voor ons niet positief uit de bus. Nu dus echter wel. Wat is er veranderd t.o.v. 2019:

• Onze hypotheek is inmiddels 4 jaar oud. De resterende looptijd is dus korter, waardoor de boeterente minder hoog is.
• Onze woningwaarde is flink gestegen, waardoor onze loan-to-value flink is afgenomen. Doordat onze hypotheekverstrekker deze nieuwe verhouding meeneemt in de berekening, vervalt gelijk een groot deel van onze risico-opslag.
• De marktrente is flink omlaag gegaan. Je zou daarmee verwachten dat de boeterente hoger is, maar de marktrente blijkt dusdanig laag te zijn, dat het geheel positiever uitkpakt.

Al deze veranderingen samen pakken dus gunstig uit (ter referentie: onze huidige rente is 2,45%). Omdat de nieuwe looptijd bij rentemiddeling langer moet zijn dan je huidige resterende periode (16 jaar) had ik bij NN twee opties:

• Rente 20 jaar vastzetten: 1,44% marktrente + 0,81% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,20% nieuwe rente
• Rente 26 jaar vastzetten: 1,65% marktrente + 0,59% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,19% nieuwe rente

Zoals je ziet, loont het ook bij rentemiddeling om meerdere opties te bekijken. In dit geval leidde de laagste marktrente niet tot de grootste besparing. Het verschil in bruto maandlasten was €25,15 resp. €26,37 t.o.v. nu. Omdat de wijziging €250 administratiekosten kost (belachelijk veel als je het mij vraagt, maar goed), heb ik dit in zo'n 10 maanden terugverdiend.

Je zou kunnen denken "waarom al die moeite voor €25 besparing per maand, je lost toch je hypotheek versneld af waardoor je maandlasten die besparing ook al snel bereiken?" Die gedachte had ik eerst ook, maar als je het op lange termijn bekijkt, is de besparing veel groter. Doordat we namelijk nu minder rente (-0,26%) gaan betalen, gaat er over de gehele looptijd minder rente naar de bank en meer naar de aflossing:

• Als ik ons aflosplan blijf volgen, betalen we vanaf nu bruto €4000 minder rente
• Als ik stop met extra aflossen bij €200k hypotheek, dan betaal ik €8200 minder rente
• Als ik stop met extra aflossen bij €100k hypotheek, dan betaal ik €6000 minder rente

Dit is trouwens berekend inclusief de afbouw van HRA. Waarom heb ik het opeens over stoppen met extra aflossen? Ten eerste omdat ik al langer rondloop met het idee, dat ik ons aflosplan niet wil vasthouden tot onze hypotheek op nul staat. Daarover later een artikel. Ten tweede vanwege de plannen om de woning naar box 3 te verplaatsen.

Om al deze redenen samen heb ik dus de rente vastgezet voor 26 jaar (waarom ook niet):

• €4000 besparing tegen €250 administratiekosten is een lekkere investering
• De rentes hebben hun dieptepunt gehad, verwacht ik. Nee, we hebben geen 1,5% maar zoals ik al zei, is oversluiten voor ons geen optie.
• De lagere rente staat 10 jaar langer vast. Ondanks dat we nog steeds eerder van onze hypotheek af willen zijn en ik (qua beleggen) niet risico-mijdend ben, voelt het toch lekker.
• Er gaat een iets groter deel van de maandlasten naar aflossing, waardoor de sneeuwbal harder gaat rollen. Dat scheelt uiteindelijk twee maanden. Niet veel, maar het is iets.
• Zoals ik boven al zei, heeft onze hypotheekverstrekker tussen neus en lippen door onze nieuwe loan-to-value meegenomen. Gratis, zonder taxatie!

Er zijn twee maar's:

• Als ik had gewacht tot volgend jaar (dan nog 15 jaar rentevaste periode), dan had ik nog lagere marktrentes kunnen krijgen. Echter, zoals ik hierboven al zei, verwacht ik dat de rentes hun dieptepunt hebben gehad.
• Als we binnen nu en 10 maanden een ander huis kopen, dan is de €250 weggegooid geld. Een gokje moet je wagen, zal ik maar zeggen.

Echter, "as is verbrande turf". Samengevat ben ik gek als ik nu geen rentemiddeling doe. Vanaf november betalen we dus €26 minder hypotheeklasten per maand en hebben we minimaal €4000 bespaard.

Zien jullie ook het einde van de lage rentes? Zoja, heb je er op een of andere manier ook gebruik van gemaakt?

Aflossingsvrije hypotheek in trek

De aflossingsvrije hypotheek lijkt weer helemaal terug van weggeweest. Althans, als ik de laatste tijd de berichten mag geloven (zie bijvoorbeeld hier en hier). Waar de overheid sinds 2013 iedereen verplicht om je hypotheek in 30 jaar af te lossen (annuïtair of lineair) blijken er nu hele volksstammen een aflossingsvrije vorm te willen.

Ondanks de aanmoediging van de overheid, kun je nog steeds prima een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Dan heb je voor dat deel echter geen recht op hypotheekrenteaftrek (HRA). Maarja, wat maakt dat uit als de rente op 1,5 procent staat?

 

Bij ons vorige huis hadden we ook een deel aflossingsvrij. De rekenaar in mij had op een gegeven moment door, dat het een blok aan ons been was en het alsnog loonde om af te lossen. Toen betaalden we immers nog zo'n 5% rente. Met de huidige rentestanden begrijp ik bovenstaande wel. Een rekenvoorbeeld:

• Stel je neemt een hypotheek van €350.000 tegen 1,5% rente
• Annuïtair betaal je bruto €1208, netto zo'n €1094 per maand
• Aflossingsvrij betaal je dan 1,5% x €350.000 = €437,50 per maand (netto=bruto)

Het verschil is zo'n €656 in de eerste maand, dat tikt lekker aan zou je zeggen. Echter, de maandlast bij een annuïtaire hypotheek bestaat uit rente plus aflossing. In de eerste maand betaal je €437,50 rente en €770 aflossing. De maand erna €436,54 rente en €771 aflossing etc. Omdat je annuïteit (bruto maandlast) hetzelfde blijft, maar je tevens aflost, betaal je iedere maand minder rente en los je iedere maand meer af.

Als je kijkt naar de lange termijn, betaal je over een termijn van 30 jaar aan rente:

• Annuïtair: €85k bruto = ongeveer €75k netto (afhankelijk van salaris en EWF)
• Aflossingsvrij: €158k bruto = netto

Dus na 30 jaar heb je met een annuïtaire hypotheek €83k minder rente betaald plus je huis van €350k afgelost. Eigenlijk heb je dus €433k "voordeel" gecreëerd t.o.v. een aflossingsvrije hypotheek.

Nu is het natuurlijk niet zwart/wit. Veel van de aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten om als verbouwingsdepot te gebruiken. Een tijdje geleden schreef ik al, dat we ook graag een verbouwing willen doen. Nu hebben we het geld er niet voor liggen (of in ieder geval niet wat we willen aanspreken) en een hypotheek hiervoor nemen, bracht teveel kosten met zich mee. Maar als je een verbouwing van €100k plant, snap ik dat de rentekosten van €125 per maand erg overzichtelijk lijken. Samen met een enorme (en toenemende) overwaarde op je huis, snap ik goed dat veel mensen voor een dergelijke constructie gaan.

Ondanks dat, ben ik het wel eens met de waarschuwing in het artikel: staar je niet blind op lage maandlasten en hou er rekening mee, dat je de hypotheek ook een keer moet afbetalen. Je kunt hiervoor de overwaarde van je huis gebruiken bij een eventuele verkoop. Natuurlijk leent het lekker als je één of twee ton overwaarde hebt, maar zoals we in 2008 hebben geleerd, mag je de stijging van de huisprijzen niet als vanzelfsprekend zien. Een ander scenario is dat de rente na verloop van tijd weer gaat stijgen, waardoor oversluiten opeens een dingetje wordt. Waar je hierboven nog €438 rente betaalde per maand, betaal je opeens €1167 per maand (netto!) als de rente op 4% staat en je niets hebt afgelost aan het einde van je rentevaste periode.

Natuurlijk is er voor ieder geval iets te zeggen. Met een eventuele overgang van de hypotheek naar box 3 is het hebben van een aflossingsvrije hypotheek misschien zelfs wel slim. Als je de discipline hebt om tussendoor af te lossen, is er ook weinig aan de hand. Aan de ene kant ben ik conservatief en voorzichtig, aan de andere kant snap ik ook wel dat de lage maandlasten lonken.

Hebben jullie onlangs een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vanwege lage maandlasten? Zoja, hoe pak je de aflossing daarvan aan?

Hypotheekopties

Onze annuïtaire hypotheek is inmiddels zo'n 2,5 jaar oud en daalt gestaag volgens ons aflosplan.

Het moge duidelijk zijn: ik wil zo snel mogelijk van onze hypotheek af. Ten eerste vanwege lage maandlasten en overwaarde, ten tweede zodat we na het aflossen geld overhouden om een leuk AOW-potje mee op te bouwen. Zoals het er nu uitziet, zijn we op mijn 55e hypotheekvrij (12 jaar eerder dan wanneer we niets extra aflossen).

Om dit proces te versnellen, ben ik gaan kijken welke opties we hebben met onze hypotheek (annuïtair, 30 jaar looptijd, 20 jaar rentevast tegen 2,45%).

Extra aflossen

Nog meer/sneller aflossen is een optie, alleen wijk ik dan af van onze spreiding-aanpak. Het zou namelijk betekenen dat we minder beleggen en/of sparen en dat wil ik liever niet.

Oversluiten naar lagere rente

Gezien de lage rentestanden zouden we de hypotheek kunnen oversluiten naar eenzelfde of andere hypotheekvorm met lagere rente. Hier komen ook kosten (taxatie, notaris, adviseur) en een oversluitboete bij kijken, die grotendeels aftrekbaar zijn. Wat mij betreft kan de hypotheekvorm hetzelfde blijven. De winst van lagere rente versus de boete/kosten bepalen of het rendabel is. Met onze huidige aanpak zijn we immers al over 14 jaar hypotheekvrij.

Rentemiddelen

Hier heb ik al eerder aan gerekend en dit is voor ons niet interessant. Dit vanwege de lange looptijd die nodig is voor spreiding van de boete versus onze aflossingsaanpak.

Looptijdverkorting

Bij iedere aflossing daalt ons maandbedrag. We zouden echter ook kunnen kiezen voor looptijdverkorting. Ik heb het daar nooit met de bank over gehad.
Echter, wij zorgen met onze aanpak al voor een soort looptijdverkorting (12 jaar eerder hypotheekvrij dan wanneer we niets extra aflossen). Daar komt nog eens bij dat we met looptijdverkorting niet profiteren van lagere maandlasten en het sneeuwbal-effect. Als we over een aantal jaar zouden willen stoppen met extra aflossen, hebben we nog steeds dezelfde hogere maandlasten.

Ik ben benieuwd hoeveel we met iedere extra aflossing zouden kunnen inkorten, maar gezien bovenstaande nadelen lijkt het me niet heel interessant voor ons.

Risico-opslag verlagen

Met de nieuwe WOZ waarde is de verhouding t.o.v. de openstaande hypotheek gedaald naar 59%. Rekenend met de marktwaarde gaan we zelfs richting de 50%. Voor ons zou dat zo'n 0,1% opslag schelen, oftewel €20 rente per maand (waarvan we de helft weer bij de extra aflossing kunnen voegen zodat de sneeuwbal nog groter wordt).

Aangezien NN DeltaLloyd heeft overgenomen, zou de nieuwe rente-opslag opnieuw worden bekeken als de overname was afgerond. Ze zijn echter al bijna een jaar bezig met het omzetten van het administratiesysteem, dus dat vraagt om een belletje/mailtje.

Samengevat

Alleen oversluiten naar lagere rente en het verlagen van de risico-opslag zijn interessant voor ons. Dat ga ik opvragen bij NN.

Volgens mij zijn bovenstaande alle opties die we nu hebben voor onze annuïtaire hypotheek. Mochten jullie nog meer opties weten, dan zie ik ze graag in het commentaar.

€100 minder hypotheeklasten per maand

Deze week deed ik de 28e extra aflossing op onze hypotheek. Daarmee behaalden we een kleine mijlpaal: we betalen vanaf nu (bruto) €100 per maand minder dan aan het begin van onze hypotheek (2,5 jaar geleden).

Netto gaat het om ongeveer €72 minder dan in het begin en €75 t.o.v. wanneer we niets hadden afgelost (bij een annuïtaire hypotheek stijgen de netto maandlasten in de tijd). Het klinkt misschien weinig, maar over de resterende looptijd van 27,5 jaar is dat een bruto besparing van €33k, of €24k netto. Geen slechte investering.

Als we doorgaan met onze aflossingsaanpak, zie je hieronder hoeveel maanden tussen opeenvolgende €100 verlagingen zitten.

De eerste €100 verlaging duurde slechts 28 maanden, omdat we in het begin veel van onze teruggave (aftrekbare kosten bij huisaankoop) hebben gebruikt om af te lossen.  

Daarna zie je mooi het sneeuwbaleffect in werking. Door iedere maand de netto besparing bij de aflossing van de volgende maand op te tellen, wordt de sneeuwbal steeds groter. Door de netto besparing als "extra" te zien, is onze eigen inleg nog steeds dezelfde als waarmee we zijn begonnen, namelijk €500 per maand. In de loop der jaren groeit daarmee onze extra aflossing per maand. Als we ooit besluiten te stoppen met extra aflossen, hebben we dus een mooi bedrag per maand over, plus een kleine hypotheek en lage maandlasten. 



Maken jullie ook gebruik van het sneeuwbaleffect?

  

Beleggingen en aflossing omdraaien?

Iedere maand dat mijn jaarlijkse dividend verder groeit, wordt ik steeds enthousiaster over dividend-beleggen. Ik had nooit verwacht zo snel al boven de €2000 dividend te zitten. Beursdalingen zoals laatst maken me weinig uit, zolang het dividend maar stabiel blijft of groeit.

Om de bal nog sneller te laten rollen, wil ik kijken of ik er nog meer aan toe kan voegen. Of zoals de dividend diplomats zeggen: make every dollar count. Tijd voor een ouderwetse reken-post dus.

Een mogelijkheid is om onze aanpak met aflossen van onze hypotheek en beleggen om te draaien. Op dit moment lossen we iedere maand €500 extra af op onze hypotheek, plus de netto besparing die dat met zich meebrengt. Met 2,45% hypotheekrente (exclusief HRA) zet het echter niet meteen zoden aan de dijk. Mijn vraag is dus: wat is het effect als ik de geplande netto aflosbesparing maandelijks beleg in plaats van extra af te lossen?

Scenario's

Een aantal scenario's:
1. Ik blijf extra aflossen, inclusief de maandelijkse netto besparing
2. Ik blijf extra aflossen, maar met een vast bedrag van €500 en beleg de besparing
3. Ik los helemaal niets meer extra af (alleen onze verplichte maandelijkse aflossing), en beleg de rest

Na flink wat rekenen (bij een annuïteiten hypotheek stijgen de netto maandlasten namelijk als je niet extra aflost, dus dit moet je verrekenen met de besparing) staan hieronder drie figuren. De eerste geeft het hypotheekverloop weer, de tweede onze netto maandlasten (incl. extra aflossingen) en de derde het extra dividendverloop. Bij het dividendverloop stop ik op mijn 56e met inleggen, dus daarna alleen herbeleggen.

Wat leer ik hier nu uit?

Aflossen inclusief besparing

• Hypotheek afgelost op mijn 56
• Continue netto maandlasten
• €0 extra dividend/jr op mijn 56e

Vaste aflossing, besparing beleggen

• Hypotheek afgelost op mijn 62e, dus 6 jaar later
• Dalende netto maandlasten, maar op mijn 56e nog zo'n 70% t.o.v. de vorige situatie
• €2200/jr extra dividend op mijn 56e, groeiend naar €3600/jr op mijn 68e

Niets aflossen

• Hypotheek afgelost op mijn 68e, dus 12 jaar later
• Stijgende netto maandlasten
• €5000/jr extra dividend op mijn 56e, groeiend naar €8000/jr op mijn 68e

Mijn conclusies

Helemaal niets extra aflossen vind ik geen optie. Ondanks de opbouw van meer dividend, zit ik op mijn 56e nog met 50% van de hypotheek en flinke maandlasten.

Bij de twee andere opties lijkt het een afweging te zijn tussen tijd en dividendinkomsten: of ik ben vroeg klaar met de hypotheek en hou vanaf dan maandelijks een flink bedrag over, of ik heb extra inkomsten en ben 6 jaar langer bezig met de hypotheek. 

De €2200 per jaar aan extra dividend valt me echter wat tegen. Ik had verwacht (over 16 jaar) dat het meer zou opleveren. De maandelijkse besparing als de hypotheek volledig is afgelost kan ik ook gebruiken om een extra spaarpotje op te bouwen of om mee te beleggen.

Voor nu blijven we aflossen inclusief netto besparing. Wellicht nemen we een middenweg door te stoppen met extra aflossen op een bepaalde leeftijd of hypotheekbedrag. Dan hebben we de hypotheek het snelste verkleind, met lage maandlasten, waarna we dan een leuke spaarpot kunnen opbouwen. Wanneer dat moment van stoppen is, hangt af van de spaarpot die we op dat moment al hebben.

Zie ik wat over het hoofd bij mijn aanpak/berekeningen? Wat zouden jullie doen?

Is rentemiddeling interessant voor ons?

Vanaf 1 juli gelden nieuwe regels rond rentemiddeling. Een hypotheekverstrekker mag vanaf die datum niet meer kosten in rekening brengen dan het ‘werkelijk geleden nadeel’. Dat maakt middelen interessanter voor particulieren, aangezien verstrekkers voorheen vaak een extra opslag of allerlei vage kosten rekenden. De vraag die bij mij dan opkomt: is rentemiddeling interessant voor ons?

Heel kort over wat rentemiddeling ook alweer inhoudt. Simpel gezegd berekent de hypotheekverstrekker het gemiddelde van je huidige rente en de actuele rente. Omdat je de vaste periode 'openbreekt', moet je wel een boete betalen, die wordt verrekend over de resterende periode.

Rentemiddeling kan trouwens alleen bij je eigen geldverstrekker en niet alle verstrekkers bieden het meer aan (sommigen zijn ermee gestopt aangezien ze er niet meer aan konden verdienen). 

Een voorbeeld:

• Je eigen rente: 5%, nog 10 jaar looptijd
• Huidige marktrente: 2%, looptijd van 20 jaar
• De verstrekker loopt dus 10 jaar lang 3% mis, dus 30%. Dit wordt verdeeld over de komende 20 jaar.
• Nieuwe situatie: 3,5%, looptijd van 20 jaar.

Je profiteert dus op korte termijn van lage maandlasten, maar uiteindelijk betaal je de misgelopen rente gewoon terug. Kijkend naar onze situatie:

• Rente: 2,45%, nog 18 jaar vast
• Hypotheek 57% van marktwaarde
• Geen NHG omdat we destijds ons huidige huis kochten voordat ons oude huis verkocht was
• Huidige marktrente: 2,45% bij 75% marktwaarde, 20 jaar vast (DeltaLloyd)
• Huidige marktrente: 2,36% bij 75% marktwaarde, 15 jaar vast

Ik dacht dat de rentes al die tijd gedaald waren, maar blijkbaar hebben we destijds een goede deal gesloten. Stel ik neem de 15 jaar renteperiode, dan kom ik met de rentemiddeling uit op 2,47%, dus meer dan onze huidige rente! Eigenlijk is het best logisch. De boeterente wordt namelijk verrekend over de nieuwe (kortere) looptijd. Daarmee betaal je dus effectief meer rente dan nu.

Al met al lijkt rentemiddeling dus alleen nuttig als je nu een veel hogere rente betaalt en deze opnieuw wil vastzetten voor een langere tijd. Indien rentemiddeling wel interessant is, staan hieronder de voor- en nadelen.

Voor- en nadelen van rentemiddeling

Voordelen:

• Lagere maandlasten
• Lagere rente voor een langere periode
• Spreiding van de boete

Nadelen:

• Op korte termijn lagere lasten, maar op lange termijn betaal je de misgelopen rente altijd terug
• Als je toch al eerder klaar bent met je hypotheek door extra aflossen, heeft rentemiddeling weinig nut. De boete wordt dan immers gespreid over een kortere resterende periode.
• Met versobering van de HRA kun je wellicht je hypotheek beter oversluiten dan de rente middelen
• Je betaalt administratiekosten (€250), taxatiekosten (€400) en mogelijk zelfs nog advieskosten als hypotheekadvies geëist wordt

Zoals je kunt zien, lijkt rentemiddeling leuk, maar uiteindelijk betaal je de misgelopen rente gewoon terug. Zeker als je extra aflost en daarmee je looptijd verkort (ons geval), heeft rentemiddelen weinig nut. Wij gaan er dus niet mee aan de slag en lossen vrolijk verder af.

Basisinkomen: kun je van €1000 per maand rondkomen?

Basisinkomen

In verschillende Europese landen zijn initiatieven gestart (zie o.a. hier en hier) voor een basisinkomen: een onvoorwaardelijk inkomen met de onderzoeksvraag "wat zouden mensen voor keuzes maken met een basisinkomen?" (daarover in een andere post meer). Een basisinkomen kun je op verschillende manieren realiseren:

Vanuit overheid of crowdfunding
Bij deze Europese initiatieven wordt vanuit de overheid of via crowdfunding het basisinkomen geregeld. Een bedrag van €1000 per maand (of rond die koers) lijkt een streefbedrag te zijn. In Nederland is de AOW voor een alleenstaande €1146 en voor stellen €787 per persoon, dus dat komt aardig in de buurt.

Bij elkaar sparen en aan jezelf uitkeren
Ook op dit vlak zijn al inspiratiebronnen te vinden. Gerhard Hormann (laatst was ik best trots toen hij hier een berichtje achter liet) doet al enige tijd een proef door zichzelf 5 jaar lang €1000 per maand uit te keren (met dezelfde onderzoeksvraag).

Passief inkomen
Met passief inkomen via bijv. royalties of boeken kun je een eind komen. Met mijn dividend-strategie ben ik eigenlijk ook een soort basisinkomen aan het opbouwen. Als ik de huidige lijn doortrek, zou ik over 12-13 jaar ongeveer €12k per jaar (gemiddeld €1000 per maand) aan dividend ontvangen. 

Aflossen
Ik berekende laatst dat we met het aflossen van onze hypotheek over 13 jaar zo'n €1000 per maand kunnen overhouden. Dat is niet echt een passief inkomen, meer een besparing. Als we daarna door blijven werken, is het echter wel geld dat we "over" hebben, waarmee we een basisinkomen-pot kunnen opbouwen.


Al met al lijkt €1000 per maand op verschillende vlakken een streefbedrag te zijn. De vraag rijst dan bij mij: zouden we vandaag de dag van €1000 per maand rondkomen? Wat zouden we daarvoor moeten laten?

Besparingen

Onze huidige maandlasten zijn inmiddels gedaald naar €3400 per maand. Dat is met bijtelling van toeslagen (kinderopvang en HRA). Zonder hypotheek en kinderopvang krijgen we echter ook geen toeslagen meer. Bruto gaat het om bijna €3800 per maand.

Wat moet ik besparen om van €3800 tot €1000 aan maandlasten te komen:

• Hypotheek weg (aflossen, -€940)
• Geen pensioenopbouw van mijn vrouw (soort ZZP, -€240)
• Minder tanken (we reizen immers minder, -€160)
• Geen kinderopvang (-€400)
• Geen cv-onderhoudscontract meer (-€14)
• Geen uitvaartverzekering (-€13)
• Weg met de loterij (-€13)
• Van 2 naar 1 auto (minder verzekering/wegenbelasting, -€94)
• Besparen op boodschappen (max. €70/week, -€100)
• Alleen een basis zorgverzekering (-€43)
• Nog wat besparen op onze energierekening (-€40)
• Vrijwel geen huishoudbudget (-€700)

Hiermee kom ik net op €1000 maandlasten uit! Pfff, dat is wel een hele waslijst. Gek genoeg is alleen het huishoudbudget de enige besparing waar ik me van afvraag hoe we dat gaan doen. Daar draait immers heel ons huishouden met twee jonge kinderen op (wassen, verzorging, kleren, cadeautjes). 

Toekomst

Het voelt nog als op een houtje bijten (flink besparen, niet op vakantie), maar al met al vallen de besparingen me nog mee. Als we allebei zouden stoppen met werken en de kinderen het huis uit zijn, dan zou 90% deel van bovenstaande al behaald zijn. Zover is het echter nog niet. 

Zoals ik hierboven al schetste, zou ik over 12-13 jaar gemiddeld €1000 per maand aan dividend ontvangen. Ook het aflossen op onze hypotheek betekent dat we over 13 jaar zo'n €1000 per maand overhouden. Dus met iedere maand die we dan werken, kunnen we twee maanden aan basisinkomen opbouwen!

Terugkomend op de vraag van deze post: ja, wij zouden met €1000 per maand kunnen rondkomen, al zou het wel een hele uitdaging worden.

Deze post is natuurlijk niet bedoeld om mezelf op de borst te slaan, maar om aan te geven wat er zoal mogelijk is als je slim investeert (besparen, aflossen en beleggen). Natuurlijk ziet de wereld er in de toekomst anders uit, maar het geeft een enorm gevoel van vrijheid om deze afwegingen te kunnen maken.

Zouden jullie met €1000 in de maand kunnen rondkomen? En wat moet je daarvoor dan laten?

Hoeveel in 2018 afgelost op onze hypotheek?

In het jaaroverzicht van 2018 heb ik eigenlijk niet gekeken hoeveel we totaal hebben afgelost op onze hypotheek. Mijn doel is om iedere maand €500 plus de netto besparing extra af te lossen. Daarmee blijft onze eigen inleg iedere maand €500 en begint op een gegeven moment het sneeuwbaleffect te werken.

In 2018 hebben we €11.000 extra afgelost op onze hypotheek. Dit komt bovenop de annuïtaire aflossing van bijna €5700. In totaal is onze hypotheek dus met €16.700 gedaald. De extra aflossing is veel meer dan de geplande €6000 per jaar, omdat we begin 2018 nog wat terugkregen van de aankoop van ons huis. Dit jaar zal de extra aflossing meer in lijn liggen met mijn doel.

Besparing in geld

Extra aflossing: €11k

Bruto bespaard: €15,9k

Netto bespaard: €12k (oftewel 109% rendement, of 3,8% op jaarbasis)

Hoe kom ik hieraan? Ik bereken hoeveel ik bespaar t.o.v. wanneer ik niet zou aflossen. Die besparing geldt niet alleen voor deze maand, maar voor alle resterende maanden. In deze maand bijvoorbeeld los ik €556 extra af. Dat bespaart mij netto €1,73. Klein geld zou je zeggen, maar die €1,73 hoef ik de resterende 344 maanden nooit meer te betalen. Dat is dus €595 in totaal. Dat is dus een totaal rendement van 107% (of 3,73% op jaarbasis).

Besparing in tijd

De aflossingen van nu zijn nog niet echt uit te drukken in tijd. We kiezen namelijk voor lagere maandlasten i.p.v. looptijdverkorting, waarbij we de netto besparing weer inzetten als aflossing. Het werkt net als bij dividend-groeibeleggen: op een gegeven moment begint de sneeuwbal zijn werk te doen en wordt de maandelijkse eigen inleg (€500) plus besparing zo groot, dat de hypotheek ruim binnen 20 jaar op nul staan.

Mochten we (om wat voor reden dan ook) het aflossen stopzetten, dan hebben we vanaf dat moment een kleine hypotheek, lage maandlasten en opeens €500 plus netto besparing per maand over. Over 10 jaar hebben we het dan over €850 per maand, en €1000 per maand over 13 jaar. Daar is dan weer een mooi AOW-potje mee te maken :-)

Hoeveel hebben jullie afgelost in 2018?

Woning naar box 3

Zoals jullie wellicht weten, ben ik redelijk sceptisch (terecht of onterecht) over onze overheid. Het beleid verandert ieder kabinet en achter iedere proefballon lijkt een agenda te zitten. Uiteindelijk zullen er altijd belastingcenten binnen moeten komen. De recente overheidssturing bij aflossen (Aflossingsblij) en de energietransitie zorgen voor veel lagere lasten bij de consument en minder (energie) belastinginkomsten voor de schatkist. Dat zal op een of andere manier rechtgetrokken moeten worden.

Na mijn post over het H-woord (afbouwen van de hypotheekrente-aftrek) was afgelopen week daar het proefballonnetje (zie hier en hier) van De Nederlandse Bank: verhuis je woning naar box 3. Het grote verhaal erachter: de hypotheekschuld in Nederland is groot, door hypotheekrente-aftrek blijven de huizenprijzen stijgen en zijn gezinnen veel geld kwijt aan hun hypotheek, waardoor er een risico is bij een volgende crisis en er minder geld beschikbaar is om te sparen, beleggen of investeren. Ook noemt dhr. Knot dat de woonlasten ongelijk verdeeld zijn over generaties. Mensen boven de 55 zijn 8-23% van hun inkomen kwijt aan hypotheeklasten, onder de 55 is dat 24-34%. 

De Nederlandse Bank wil dus dat we meer ruimte krijgen om te sparen en te beleggen en wil dat gaan verhalen op de mensen met een lage hypotheek.


Bij de uitvoering van het plan lees ik twee situaties: 

1. Een box 3 vrijstelling ter hoogte van de WOZ-waarde, waarbij deze wordt verrekend met het vermogen in box 3. Het EWF gaat naar 0.
2. Geen vrijstelling. Het EWF stijgt naar een niveau waarin het vergelijkbaar is met de lasten in box 3, waarna de woning verhuist.

Waarom krijg ik jeuk van die voorgestelde regels:

• Na jarenlang netjes aflossen, worden mensen met een lage (of geen) hypotheek extra belast. Voor een 55-jarige met een huis van €350k betekent de 2e situatie een lastenverzwaring van €3500 per jaar. Dus bijna €300 per maand, terwijl je geen hypotheek meer hebt! Waarom zouden we dan nog extra gaan aflossen?
• De overheid vindt dat we meer ruimte moeten hebben om te sparen en beleggen. Nobel dat ze meedenken, maar dat zal niet zonder reden zijn.
• DNB vindt dat we meer eigen geld mee moeten brengen bij het kopen van een huis. Dus meer eigen vermogen inbrengen bij aankoop, waarna het huis als investering wordt belast.
• De huizenprijzen zullen hierdoor 14% in waarde dalen is de schatting.
• De overheid is aan de ene kant minder kwijt aan hypotheekrenteaftrek, aan de andere kant krijgen ze nieuwe belastinginkomsten van het huis via box 3. Natuurlijk kan dit via het EWF verrekend worden, maar het valt nog te bezien in hoeverre het doorgevoerd wordt.

In mijn ogen lijkt het allemaal heel nobel gebracht, maar hier zit een veel grotere gedachte achter. In het verleden is al verschillende keren gemeld, dat de enorme pensioen- en hypotheekpotten een grote doorn in het oog van de overheid zijn. Dat geld moet worden losgeweekt, zie hier een goed artikel (al is 50+ niet mijn referentie-kader en natuurlijk niet onbevooroordeeld). Dit lijkt een eerste stap te zijn.


Zoals ik al zei, misschien is mijn scepsis onterecht en is het een goed plan.
Wat denken jullie over je woning naar box 3?

Overwaarde wel of niet in netto-waarde overzicht?

Verschillende blogs komen regelmatig met een netto-waarde update (zie bijv. deze post van Niet tot 71). Soms telt iemand de overwaarde van zijn huis mee, maar soms ook niet.

Zelf tel ik iedere maand onze spaar- en beleggingsrekeningen bij elkaar in een overzichtje. Tot voorheen rekende ik de overwaarde van ons huis (huiswaarde min resterende hypotheek) hierin niet mee, maar laatst werd ik toch nieuwsgierig. Op de website van BerekenHet kun je de geschatte waarde van je huis opzoeken, aan de hand van de provincie, type woning en prijs op een moment in het verleden. Erg handig!

Midden 2017 hebben we ons nieuwe huis gekocht, en het blijkt in anderhalf jaar meer dan 11% te zijn gestegen. En dan heb ik alle verbeteringen aan ons huis nog niet meegenomen. Dat is niet verkeerd! Er zijn natuurlijk gebieden waar de prijzen veel harder zijn gestegen, maar we wonen niet voor niets met een redelijke hypotheek midden in de natuur :-)

Bij de verkoop van ons vorige huis, hebben we de (flinke) overwaarde helemaal geïnvesteerd in een lagere hypotheek van ons nieuwe huis. Samen met bovenstaande waardestijging  hebben we nu een overwaarde van bijna €160k.

Net als bij beleggingen is een overwaarde voor mij een papieren winst. Het kan namelijk flink fluctueren (ons vorige huis heeft jarenlang qua hypotheek onder water gestaan). Ook kan ik het (in tegenstelling tot beleggingen) niet zomaar verzilveren. Daarom kijk ik er alleen met een schuin oog naar en neem ik het niet mee in ons netto-waarde overzicht. Pas als we ons huis willen verkopen (over een jaar of 20-30), levert het echt wat op, zeker omdat we dan helemaal hypotheelvrij zijn.


Nemen jullie de overwaarde wel of niet mee in je overzichten?

Spreiden van financiën

Net zoals bij beleggen, spreid ik ook de rest van ons geld en onze inkomsten. Zo hebben we een deel op een vrij toegankelijke spaarrekening (0,3%), een deel in een deposito (2,75%) en een deel belegd (aanname: 6-7% per jaar). Een tijdje geleden probeerde ik een gelijke verdeling aan te houden (ieder 33%), maar aangezien de rente op een spaarrekening bijna niets meer oplevert, ben ik meer gaan beleggen. Daarnaast zijn we vorig jaar verhuisd, en steken we een deel in renovatie en isolatie van ons huis. Dat levert op termijn ook weer wat rendement op.

Qua inkomsten verdeel ik het iedere maand:

• (minimaal) €500 beleggen
• €500 extra aflossen op onze hypotheek
• Wat er over is sparen we (pay yourself first)

We letten op wat we uitgeven, maar we bijten zeker niet op een houtje. Gewoon een beetje logisch nadenken (hebben we dit echt nodig?). 

Omdat beleggen leuk is, maar ook risico met zich meebrengt, lossen we ook extra af op onze hypotheek. We hebben een annuïteitenhypotheek (2,45%), waar we over 29 jaar vanaf zijn. Echter, dan ben ik 68 jaar. Omdat we graag willen stoppen met 58 jaar (zie ons Masterplan), en omdat de hypotheekrenteaftrek komende jaren verder wordt versoberd (als je het mij vraagt, is nu een goed moment om het voor nieuwe hypotheken helemaal af te schaffen), lossen we extra af. Net als bij beleggen, maak ik ook hier gebruik van het sneeuwbal-effect:

• Iedere maand lossen we €500 extra af
• De netto hypotheeklasten die we hiermee besparen, lossen we extra af
• Omdat onze netto hypotheeklasten evenveel dalen als dat we bijtellen op de €500 extra aflossing, blijven onze netto maandlasten hiermee altijd gelijk (namelijk de eerste maand netto hypotheeklasten + €500)

In het begin gaat het slechts om een paar euro per maand, maar naar verloop van tijd tikt dat echt aan. Kijk maar wanneer we hypotheekvrij zijn:

• Zonder extra aflossen: als ik 68 jaar ben (na 360 maanden)
• €500 per maand extra aflossen: als ik 62 jaar ben (na 290 maanden)
• €500 + bespaarde lasten per maand extra aflossen: op mijn 56e! (na 222 maanden)

In bovenstaande vergelijking is rekening gehouden met de afnemende HRA en eigenwoningforfait. Deze simpele methode, die ons geen extra geld kost (het bespaarde geld stop ik immers direct weer in de extra aflossing) bespaart ons dus 11,5 jaar (138 maanden) aan het betalen van rente en aflossing! Ten opzichte van €500 per maand extra aflossen bespaart het ruim 5,5 jaar aan rente en aflossing. Het scheelt niet alleen tijd, het bespaart ons ook uiteindelijk ruim €29.000 aan rente. Puur door nu extra af te lossen in plaats van later (want uiteindelijk is de totale aflossing hetzelfde). Kijk, dat is nog eens een mooie besparing!

Als we zo doorgaan, zijn we dus op ons 56e hypotheekvrij. Dat matcht weer goed met mijn Masterplan om met 58 jaar te stoppen met werken. Onze hypotheek was bijna €900 netto per maand, dus tegen die tijd hebben we mooi bijna €1400 per maand over. Dat is toch weer 25% van onze benodigde inkomsten tegen die tijd.

Waar leggen we nu de balans qua aflossen, sparen en beleggen? Als je kijkt naar het rendement, is het logisch meer te beleggen, daarna de rest. Echter gezien de risico's van beleggen, vind ik het toch erg fijn om wat extra af te lossen op onze hypotheek. Het is misschien niet het meest renderende, maar wel gegarandeerd, en het geeft een goed gevoel. Dat is uiteindelijk ook belangrijk.