Met de stijgende huizenprijzen zie ik de laatste tijd veel reclame over deze opeethypotheek. Ook een collega van me had het erover. Simpel gezegd is het een manier om de overwaarde van je huis in handen te krijgen. Stel je bent 65 jaar, je zit tegen je pensioen aan en hebt niet al teveel bestedingsruimte. Je hebt op je 35e (begin 1995) een rijtjeshuis gekocht in Utrecht voor omgerekend €150k. In deze 30 jaar heb je je hypotheek netjes afbetaald en woont nog steeds in datzelfde huis. Vandaag de dag zou je huis 8 ton waard zijn. Oftewel, je zit op een flinke berg fictief geld. Hier kun je alleen bijkomen als je gaat verhuizen en daarmee goedkoper gaat wonen. Immers, als je eenmaal in de woningmarkt zit, maakt het weinig uit wat je doet. Als je duur verkoopt, koop je ook duurder terug en vice versa, tenzij je dus goedkoper (kleiner/elders) gaat wonen.
De financiële gemeenschap zou zichzelf niet zijn als ze daar een financieel product voor hadden ontworpen: de verzilver- of opeethypotheek. Je neemt een extra hypotheek waarbij je eenmalig of periodiek de overwaarde van je huis opneemt. De hypotheekschuld los je pas af bij de verkoop van je woning, eigenlijk een soort aflossingsvrije hypotheek zonder extra maandlasten. Ideaal toch?
Er zit echter een flinke adder onder het gras, namelijk het rente-op-rente-effect. De rente (die hoger is dan bij een normale hypotheek) wordt opgeteld bij je schuld, dus de rente eet als het ware je overwaarde op. Net als bij dividend geldt ook voor schulden het rente-op-rente-effect. Je betaalt dus rente over de openstaande schuld PLUS de rente van vorig jaar. En dat kan hard gaan. Een rekenvoorbeeldje bij een opeethypotheek van €100k en 5% rente:
- Jaar 1: €105k
- Jaar 2: €110k
- Jaar 3: €116k
- Jaar 4: €122k
- Jaar 5: €128k
- Jaar 6: €134k
- Jaar 7: €141k
- Jaar 8: €148k
- Jaar 9: €155k
- Jaar 10: €163k
Je denkt dus een mooi pensioenpotje te hebben gecreëerd met wat extra inkomsten, maar in 10 jaar tijd is je openstaande schuld met 63% toegenomen! Ook als je door je looptijd heen bent, blijft de rente zich opstapelen. Dat kan je dus mogelijk in problemen brengen, met verkoop van je huis als enige oplossing. Nu zou je dat natuurlijk kunnen tegengaan door het rentedeel af te lossen, maar dat was nu juist niet de bedoeling (anders had je die ton wel zelf bij elkaar gespaard).
Daarnaast zit er natuurlijk een wat duidelijker addertje: de mogelijke restschuld. Wat nu als de huizenmarkt flink inzakt, zoals in 2008-2012? Dan wil je niet dat een daling van 50% je overwaarde verdampt. Je zit dan namelijk met nul overwaarde, maar wel een openstaande hypotheek van €163k. Er zijn banken die een restschuldregeling hebben, waarbij ze een eventuele restschuld op zich nemen. Ik ken de voorwaarden niet, maar lijkt me goed om in de gaten te houden. Daarnaast laat je ook minder na aan je kinderen via de overwaarde, mocht dat je bedoeling zijn.
Als alternatief voor de opeethypotheek kun je je huidige hypotheek uitbreiden als je voldoende overwaarde en inkomsten hebt. Hiermee stijgen wel je maandlasten, maar betaal je minder rente. De rente mag je, in tegenstelling tot de rente van een opeethypotheek wel van de belasting aftrekken als je het gebruikt voor de woning (verbouwen, isolatie). Omdat het echter meestal voor bestedingsdoeleinden wordt gebruikt, lijkt me dat dan minder voorkomen. In dat geval kun je ook een aflossingsvrije hypotheek nemen, waarvan de rente lager, maar toch al niet aftrekbaar is.
Je hebt dus vier opties om een overwaarde van je huis te verzilveren:
- Opeethypotheek: hogere rente, geen hogere maandlasten, rente-op-rente effect, geen HRA.
- Uitbreiding huidige hpyotheek: lagere rente, stijgende maandlasten, geen rente-op-rente-effect, wel HRA in geval van besteding voor je woning.
- Nieuwe aflossingsvrije hpyotheek: lagere rente, stijgende maandlasten, geen rente-op-rente-effect, geen HRA.
- Woning verkopen en goedkoper gaan wonen: dalende maandlasten, geen rente-op-rente-effect.
In het begin was ik vrij stellig tegen een opeethypotheek vanwege de hogere rente, het grotere risico en het in mijn ogen wat "asociale" karakter. In feite zeg je namelijk "ik haal alles uit wat erin zit voor eigen besteding en na mij de zondvloed". Ik schrijf het bewust wat zwart/wit, maar zo komt het wel op mij over.
Echter, hoe langer ik erover nadenk, hoe meer ik ervoor open sta. Wij wonen in een groot huis, met veel overwaarde. Wat nu als we hier toch willen blijven wonen tot ons 80e of als onze kinderen een deel van het huis moeten betrekken, omdat ze geen huis kunnen kopen? Voor ons financiële plan zijn we niet direct afhankelijk van de overwaarde, maar het zou wel enorm meehelpen als we een paar ton hieruit ontvangen. Dan zou het best een interessante optie kunnen zijn, waarbij ik een voorkeur heb voor een van de andere hypotheekopties. Voor nu blijft ons plan om kleiner/goedkoper te gaan wonen, maar wellicht iets om in ons achterhoofd te houden.
Heb jij overwaarde op je huis en zou je die willen opnemen?
12 opmerkingen:
Wij (bijna zeventig) denken erover na om ons huis te verkopen en kleiner te gaan huren. We staan al even ingeschreven. Dan zouden we wel ruim 800 in de maand betalen. Maar dan de opbrengst van het huis in een paar jaar belastingvrij wegschenken aan de kinderen en kleinkinderen. Als het vermogen onder de 70duizend komt ontvangen we weer huursubsidie en kunnen we 'ruim' leven van de aow en klein pensioen.
Een andere optie die we overwegen is ons ruime huis splitsen. En zelf in het kleinste gedeelte blijven wonen en de rest verkopen en de opbrengst aan de (klein-)kinderen schenken
@anoniem (19:18u): goedkoper gaan huren na verkoop is natuurlijk ook een optie. Dan heb je (als het goed is) ook minder kosten aan onderhoud.
Persoonlijk vind ik de optie om de overwaarde weg te geven zodat je gebruik kunt maken van huursubsidie niet zo chique. Huursubsidie is belastinggeld voor mensen die het nodig hebben, niet als verkapt voordeel. Maar ik snap je insteek en ook dat veel mensen op deze manier rekenen.
Groeigeld. Ik snap dat je het niet zo chique vindt. Maar wij hebben daar geen moeite mee. Wij hebben jaren onder bijstand niveau geleefd om het huis te behouden. We kwamen daardoor niet in aanmerking voor welke aanvulling of kwijtschelding dan ook. Daar hebben onze kinderen ook door 'geleden'. Altijd krap, geen uitjes ed en wel zelf bijbaantjes voor dingen die ze nodig hadden. Wij zoeken een manier om met de warme hand de (klein)kinderen een goede start oftewel doorstart te geven
Overigens heeft ons huis splitsen onze voorkeur. Dan kunnen we ons gedeelte inrichten zo als we willen en hoeven we geheel geen huur te betalen.
@anoniem (14:11u): dat is een ander verhaal, zo kwam het niet op mij over uit je eerste reactie. Er zijn een hoop mensen in Nederland die bewust rekenen om net onder een bepaald niveau te komen (qua salaris, uren) om voor allerlei subsidies/toeslagen in aanmerking te komen. Daar ben ik wat allergisch voor, vandaar mijn reactie. Je huis opsplitsen is verstandig, al zul je daarmee minder overwaarde kunnen overdragen. Succes met je keuze!
Fijn en interessant artikel. We willen binnenkort gaan verbouwen dus nuttige informatie voor als we een deel willen financieren.
Ik ben nu 57 en heb een afbetaald huis waar we nog heerlijk wonen. Zolang ik maar 10 minuten fietsen enkele reis woon-werkverkeer heb blijf ik hier en laat ik alles voor wat het is. Ik spaar om eerder met pensioen te kunnen mocht ik dat willen.
@mevrouw Niekje: andersom gedacht zou je daarmee dus ook een deel van je overwaarde kunnen vrijspelen om eerder met pensioen te kunnen.
De opeet variant lijkt mij vragen om een woekerpolis 2.0 met mensen die het rente op rente effect niet overzien en in de problemen komen.
Een aflossingsvrije hypotheek tegen een gunstig rente tarief om daarmee rente en/of dividend arbitrage te creeën zou een optie zijn als aanvulling op het inkomen anders dan goedkoper wonen. De overige varianten vind ik riskant tenzij je terminaal bent omdat je niet weet hoe oud je wordt. Tel nog 10 jaar bij jouw voorbeeld op en je zit op € 265k, na nog eens 10 jaar kom je op 432k. Voor zover het realistisch op die leeftijd nog niet in een verzorgingstehuis te zitten. Gemiddeld genomen stijgen huizenprijzen ook met zo'n 5% per jaar maar je zal inderdaad net in een dip zitten zoals na 2008.
@Henk: daarom was ik altijd tegenstander van dit soort financiële producten. Het rente-op-rente-effect staat er wel duidelijk bij. De vraag is alleen hoe goed mensen zich erin verdiepen (niet goed genoeg) en de impact beseffen. In het verleden werden een hoop woekerpolissen verkocht, waarbij een groot deel van de verantwoordelijkheid bij de instellingen lag. Er ligt echter ook een verantwoordelijkheid bij mensen zelf.
Ik zou het heel ongemakkelijk vinden. Mijn huis is wel een soort plan B bij mijn FIRE-plannen: als het allemaal echt krap wordt, ga ik kleiner wonen. Maar ik woon zo fijn dat ik dat pas bij nood zou doen.
@Mevrouw Hoefnix: zelf zou ik alleen in nood een extra hypotheek nemen om bij de overwaarde te kunnen, maar ik snap dat andere mensen dit soort constructies gebruiken. In ons plan zit nu nog dat we kleiner gaan wonen en zo een deel van de overwaarde vrijmaken.
Een reactie posten