De opeethypotheek

Onder het motto "hoe zit dat nu?" heb ik twee weken geleden uitgezocht waarom het dividend van ETF's zo veel kan fluctueren (met TDIV als voorbeeld). Erg leerzaam en leuk om te weten hoe het in elkaar steekt. Onder datzelfde motto ben ik laatst eens in de zogenaamde opeethypotheek gedoken.

Met de stijgende huizenprijzen zie ik de laatste tijd veel reclame over deze opeethypotheek. Ook een collega van me had het erover. Simpel gezegd is het een manier om de overwaarde van je huis in handen te krijgen. Stel je bent 65 jaar, je zit tegen je pensioen aan en hebt niet al teveel bestedingsruimte. Je hebt op je 35e (begin 1995) een rijtjeshuis gekocht in Utrecht voor omgerekend €150k. In deze 30 jaar heb je je hypotheek netjes afbetaald en woont nog steeds in datzelfde huis. Vandaag de dag zou je huis 8 ton waard zijn. Oftewel, je zit op een flinke berg fictief geld. Hier kun je alleen bijkomen als je gaat verhuizen en daarmee goedkoper gaat wonen. Immers, als je eenmaal in de woningmarkt zit, maakt het weinig uit wat je doet. Als je duur verkoopt, koop je ook duurder terug en vice versa, tenzij je dus goedkoper (kleiner/elders) gaat wonen.

De financiële gemeenschap zou zichzelf niet zijn als ze daar een financieel product voor hadden ontworpen: de verzilver- of opeethypotheek. Je neemt een extra hypotheek waarbij je eenmalig of periodiek de overwaarde van je huis opneemt. De hypotheekschuld los je pas af bij de verkoop van je woning, eigenlijk een soort aflossingsvrije hypotheek zonder extra maandlasten. Ideaal toch?

Er zit echter een flinke adder onder het gras, namelijk het rente-op-rente-effect. De rente (die hoger is dan bij een normale hypotheek) wordt opgeteld bij je schuld, dus de rente eet als het ware je overwaarde op. Net als bij dividend geldt ook voor schulden het rente-op-rente-effect. Je betaalt dus rente over de openstaande schuld PLUS de rente van vorig jaar. En dat kan hard gaan. Een rekenvoorbeeldje bij een opeethypotheek van €100k en 5% rente:

• Jaar 1: €105k
• Jaar 2: €110k
• Jaar 3: €116k
• Jaar 4: €122k
• Jaar 5: €128k
• Jaar 6: €134k
• Jaar 7: €141k
• Jaar 8: €148k
• Jaar 9: €155k
• Jaar 10: €163k

Je denkt dus een mooi pensioenpotje te hebben gecreëerd met wat extra inkomsten, maar in 10 jaar tijd is je openstaande schuld met 63% toegenomen! Ook als je door je looptijd heen bent, blijft de rente zich opstapelen. Dat kan je dus mogelijk in problemen brengen, met verkoop van je huis als enige oplossing. Nu zou je dat natuurlijk kunnen tegengaan door het rentedeel af te lossen, maar dat was nu juist niet de bedoeling (anders had je die ton wel zelf bij elkaar gespaard).

Daarnaast zit er natuurlijk een wat duidelijker addertje: de mogelijke restschuld. Wat nu als de huizenmarkt flink inzakt, zoals in 2008-2012? Dan wil je niet dat een daling van 50% je overwaarde verdampt. Je zit dan namelijk met nul overwaarde, maar wel een openstaande hypotheek van €163k. Er zijn banken die een restschuldregeling hebben, waarbij ze een eventuele restschuld op zich nemen. Ik ken de voorwaarden niet, maar lijkt me goed om in de gaten te houden. Daarnaast laat je ook minder na aan je kinderen via de overwaarde, mocht dat je bedoeling zijn.

Als alternatief voor de opeethypotheek kun je je huidige hypotheek uitbreiden als je voldoende overwaarde en inkomsten hebt. Hiermee stijgen wel je maandlasten, maar betaal je minder rente. De rente mag je, in tegenstelling tot de rente van een opeethypotheek wel van de belasting aftrekken als je het gebruikt voor de woning (verbouwen, isolatie). Omdat het echter meestal voor bestedingsdoeleinden wordt gebruikt, lijkt me dat dan minder voorkomen. In dat geval kun je ook een aflossingsvrije hypotheek nemen, waarvan de rente lager, maar toch al niet aftrekbaar is.

Je hebt dus vier opties om een overwaarde van je huis te verzilveren:

• Opeethypotheek: hogere rente, geen hogere maandlasten, rente-op-rente effect, geen HRA.
• Uitbreiding huidige hpyotheek: lagere rente, stijgende maandlasten, geen rente-op-rente-effect, wel HRA in geval van besteding voor je woning.
• Nieuwe aflossingsvrije hpyotheek: lagere rente, stijgende maandlasten, geen rente-op-rente-effect, geen HRA.
• Woning verkopen en goedkoper gaan wonen: dalende maandlasten, geen rente-op-rente-effect.

In het begin was ik vrij stellig tegen een opeethypotheek vanwege de hogere rente, het grotere risico en het in mijn ogen wat "asociale" karakter. In feite zeg je namelijk "ik haal alles uit wat erin zit voor eigen besteding en na mij de zondvloed". Ik schrijf het bewust wat zwart/wit, maar zo komt het wel op mij over. 

Echter, hoe langer ik erover nadenk, hoe meer ik ervoor open sta. Wij wonen in een groot huis, met veel overwaarde. Wat nu als we hier toch willen blijven wonen tot ons 80e of als onze kinderen een deel van het huis moeten betrekken, omdat ze geen huis kunnen kopen? Voor ons financiële plan zijn we niet direct afhankelijk van de overwaarde, maar het zou wel enorm meehelpen als we een paar ton hieruit ontvangen. Dan zou het best een interessante optie kunnen zijn, waarbij ik een voorkeur heb voor een van de andere hypotheekopties. Voor nu blijft ons plan om kleiner/goedkoper te gaan wonen, maar wellicht iets om in ons achterhoofd te houden.

Heb jij overwaarde op je huis en zou je die willen opnemen?