Dit is de nieuwe opzet:
- Annuitair: €300k, tegen 1,3% rente, 20 jaar vast
- Aflossingsvrij: €100k, tegen 1,4% rente, 20 jaar vast
Alle afwegingen voor deze hypotheekvorm heb ik in deze vorige blogpost al eens belicht, dus dat laat ik niet nog een keer de revue passeren.
Voor het nieuwe plan van aanpak wil ik de volgende zaken hanteren:
- We willen extra aflossen. Ondanks de extreem lage rente van 1,3% en 1,4% voelt het lekker om af te lossen. Hoeveel precies moeten we nog bepalen, maar ga even uit van €500 per maand.
- De maandelijkse besparing door de extra aflossing willen we meenemen in de extra aflossing van de maand erna. Zo vormen we een sneeuwbal die aan blijft groeien.
- Over 20 jaar willen we zo ver mogelijk van de hypotheek af zijn. Ik verwacht komende jaren flink hogere rentes, dus na de rentevaste periode wil ik niet vastzitten aan hoge maandlasten.
- Rond mijn 58e willen we stoppen met werken en dus een kleine hypotheek overhouden. Of vanwege lage maandlasten, of om de overwaarde op te nemen om van te gaan leven. Waarschijnlijk verkopen we ons nieuwe huis rond die tijd. Dat moet ik ook meenemen in mijn overwegingen.
Scenario's
Eerst dan maar even als rerefentie: als we niets doen, zullen onze maandlasten de komende 20 jaar zo'n €1125 per maand zijn en heb ik op mijn 63e een aflossingsvrije hypotheek over van €100k en een annuitaire hypotheek van €112k. Totaal dus €212k aan hypotheek. Dat gaat zo niet aflopen :-)
In onderstaande figuren heb ik allerlei opties uitgezet voor ons aflosplan. Hierbij heb ik 5 scenario's aan maandelijks extra aflossen bekeken (t.o.v. helemaal niets aflossen):
- €500 op annuitaire deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
- €500 op annuitaire deel met herinleg van maandelijkse besparing
- €500 op aflossingsvrije deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
- €250 op annuitaire deel en €250 op aflossingsvrije deel zonder herinleg van maandelijkse besparing
- €250 op annuitaire deel en €250 op aflossingsvrije deel met herinleg van maandelijkse besparing
Deze scenario's heb ik bekeken vanuit verschillende hoeken: hypotheekverloop, maandlasten en totaal betaalde rente.
Hypotheekverloop
Onderstaande figuur laat het hypotheekverloop zien van de verschillende scenario's met op de horizontale as mijn leeftijd.
Wat je hier ziet, zijn de twee hypotheken bij elkaar opgeteld om tot één overzicht te komen. Wat haal ik hieruit:
- Alle scenario's ontlopen elkaar de komende tien jaar nauwelijks. Daarna begint je het effect te zien van de herinvestering van de maandelijkse besparingen. Deze lijnen zonder herinvestering (scenario's 1, 3 en 4) beginnen daarna namelijk achter te lopen op de lijnen met herinvestering.
- Scenario 5 (oranje, deels anniuitair en deels aflossingsvrij aflossen) en scenario 2 (groen, alleen annuitair aflossen) zijn de snelste scenario's om onze hypotheek te verlagen, mits je de aflossingsvrije hypotheek ook aflost nadat het annuitaire weg is. Ik kan dus kiezen tussen eerst de annuitaire hypotheek en daarna de aflossingsvrije hypotheek aan te pakken of ze alebei tegelijk aan te pakken. Het onderlinge verschil in hypotheekverloop is vrij klein.
- Als ik mijn best doe en de oranje lijn volg, hebben we over 20 jaar zo'n €80k aan hypotheek over. Als ik 58 ben (zeg over 15 jaar), is er nog zo'n €165k over. Moet je nagaan hoe hard de sneeuwbal tegen die tijd rolt. In 5 jaar tijd (63-58 jaar) gaat er zo'n €85k aan hypotheek af.
Voor de helderheid: in alle scenario's kost het ons effectief nog steeds maar €500 per maand! De rest van de aflossing komt door het annuitaire karakter (in begin betaal je veel rente, later veel aflossing) en de optelling van de maandelijkse besparing.
Maandlasten
Kijkend naar de bruto maandlasten krijg ik onderstaande figuur. Ik ben uitgegaan van bruto maandlasten, omdat het verschil met netto maandlasten vrij klein is en omdat ik verwacht dat de hypotheekrenteaftrek op termijn helemaal verdwijnt.
Waar bij de totale hypotheek scenario 2 (groen) en 5 (oranje) elkaar nauwelijks ontliepen, zie ik hier een flink verschil in maandlasten. Hierbij is duidelijk scenario 2 (groene lijn) de winnaar (maar liefst €248 lagere maandlasten op mijn 58e, oplopend tot ruim €400 rond mijn 62e). Als ik dat verschil in maandlasten optel, heb je het maar liefst over €33k over 20 jaar!
Ondanks dat onze annuitaire hypotheek een lagere rente heeft (echter is de hypotheek veel groter) dan het aflossingsvrije deel, zijn de maandlasten van de aflossingsvrije hypotheek dusdanig laag (€117) dat het loont om ons eerst te richten op de annuitaire hypotheek. Doordat je die hypotheek vanaf het begin flink aanpakt, daalt de rentecomponent ook sneller, waardoor je maandlasten harder dalen dan wanneer je je richt op het aflossingsvrije deel. Interessant.
Rente
Dan nog een laatste prespectief, ditmaal vanuit hoeveel rente je betaalt over de totale looptijd. We lossen immers niet alleen vervroegd af om lagere hypotheek en maandlasten te hebben, maar ook omdat het rente bespaart die je aan de bank betaalt.
In dit plaatje zie je, dat hier scenario 5 (oranje) het meest gunstige is. In vergelijking tot scenario 2 (groen) uit de eerdere analyses scheelt het zo'n €10k aan rente.
Conclusies
- Algemeen: het loont om de maandelijkse besparing te herinvesteren. Hiermee maak je je eigen sneeuwbal-effect voor je aflossingen.
- Hypotheekverloop: scenario 2 (groen) en 5 (oranje) zijn vergelijkbaar. Dus eerst annuitaire deel aanpakken en dan aflossingsvrij, of allebei samen maakt weinig uit.
- Maandlasten: een duidelijke winnaar, namelijk annuitair eerst.
- Rente: een duidelijke winnaar, namelijk annuitair en aflossingsvrij samen aflossen.
Tja, dat maakt het dus lastig. Kies ik voor lage maandlasten rond mijn 58e of minder totaal betaalde rente aan de bank? Bij dat laatste moet ik wel een kanttekening plaatsen, namelijk dat dit is berekend over 30 jaar, terwijl de rentevaste periode afloopt na 20 jaar. Als de rente na 20 jaar flink hoger wordt, heb ik dat wellicht liever bij een aflossingsvrije hypotheek. Ook loopt het verschil in bruto maandlasten tussen scenario 2 en 5 cumulatief gezien maar liefst op naar €33k over 20 jaar. Dat weegt dan weer op tegen de €10k aan extra rente.
Het lijkt er dus op, dat scenario 2 (groen, eerst annuirair) de winnaar is. Ook rekening houdend met de gedachte, dat we ons huis waarschijnlijk willen verkopen over 15 jaar en ik nu 20+ jaar vooruit kijk, is dit een slim scenario.
Zo, het is weer een flinke rekenpost geworden. Eén van de belangrijkste conclusies: staar je niet blind op één scenario, maar reken het zelf uit!
Zien jullie nog iets, wat ik over het hoofd heb gezien? Reken jullie vaak aan je hypotheek?
10 opmerkingen:
Waarom zou je met de huidige inflatie extra willen aflossen? Als je het zwart wit bekijkt, wordt je schuld alleen maar minder dus hoe meer je nu betaald en minder in de toekomst hoe hoger het betaalde bedrag is effectief
Leuk om te zien hoe je het uitrekent!
Binnenkort ga ik ook wat wijzigen aan de hypotheek. Daarvoor had ik ook één en ander berekend. Een van de zaken die ik heb meegenomen in mijn berekening (en wat ik niet bij jou zie) is dat de aflossingsvrije hypotheek meetelt als schuld die je van je vermogen aftrekt. Als je al veel vermogen hebt in bijvoorbeeld aandelen dan scheelt dat behoorlijk aan VRH.
Als ik jou was (geen advies natuurlijk haha) zou ik ook eens een scenario uitrekenen waarin je de aflossingsvrije hypotheek zo lang mogelijk aanhoudt, en wat je dat aan VRH scheelt.
@anoniem: een goede vraag, die ik mezelf ook stel, zeker met 1,3% hypotheekrente. Er spelen echter twee dingen mee: maximaliseren en gevoel.
Maximaliseren: door nu af te lossen (ipv later) dalen onze maandlasten, betalen we 35k minder rente aan de bank (die we in onze zak kunnen steken) en hebben we meer overwaarde. Dat is puur op basis van €500 per maand aflossen (plus besparing). Klopt, dat kunnen we ook beleggen, maar daarmee ook garantie tot aan de deur.
Gevoel: het voelt fijn om de hypotheek te zien dalen en voorgaande voordelen te bereiken, ondanks de lagere rente.
Het is dus een combinatie van harde cijfers en gevoel. En ja, inflatie eet schulden op, maar niemand weet hoe lang deze inflatie aanhoudt.
@Uitklokken: die gedachte heb ik wel meegenomen in een eerder artikel (die van de eerste link), alleen niet doorgerekend. Zeker als de overheid overwaarde gaat belasten, wordt een aflossingsvrije hypotheek interessant. Dat wil echter niet zeggen dat ik een hele grote aflossingsvrije hypotheek wil hebben :-)
Wat ga je trouwens veranderen aan je hypotheek?
Had dezelfde gedachten/opmerking als Uitklokken. Ben erg benieuwd of het verschil tussen scenario 2 & 5 van ~10.000 euro terugverdiend kan worden door geen VRH te betalen over de totale looptijd met de huidige BOX3 regels.
Tip: neem ook mee dat je geen inkomsten BOX1 meer hebt en/of de AOW leeftijd hebt bereikt.
Kortom nog genoeg te berekenen en onderwerpen te bloggen ;>)
@anoniem: aan die VRH kan ik eens een artikel besteden, dat is inderdaad iets om mee te nemen. Qua box1 wil ik het niet teveel mixen, anders wordt het wel erg complex. Zoals je zei, genoeg om mee te rekenen en bloggen :-)
Heel wat berekeningen zeg. Ik mis alleen het meest logische scenario: 500 plus besparing aflossen op de aflossingsvrije hypotheek. En wanneer die geheel weggewerkt is (na circa 15 jaar), verder gaan met het andere leningdeel. (Nu stopt de paarse lijn na 16,67 jaar en stop je ook met aflossen.) Dit moet in theorie de meeste besparing opleveren, vanwege de 0,1% hogere rente op het aflossingsvrije leningdeel. Op deze manier is je totale hypotheek na 20 jaar bovendien het laagst. De conclusie (in de laatste alinea van het kopje Maandlasten) dat het loont om eerst de annuitaire hypotheek aan te pakken lijkt mij onjuist. Een deel van de maandlastenverlaging ontstaat doordat de afloscomponent ook daalt, waardoor een deel van de extra aflossing weer teniet gedaan wordt.
@Kapitalisman: ik ben gelijk aan het rekenen gegaan. Dat scenario blijkt qua hypotheekverloop vrijwel overeen te komen met de aanpak andersom (eerst annuitair, dan aflossingsvrij). Qua maandlasten is het verreweg in het nadeel. Dat komt omdat je in het begin van een annuitaire hypotheek veel rente betaalt en weinig aflossing, later is dat andersom. Door dus in het begin veel af te lossen, is je besparing meer dan wanneer je dat later doet en dalen je maandlasten veel harder dan wanneer je de aflossingsvrije hypotheek aflost.
Daarmee geldt dus nog steeds dat het voordeligste is om eerst annuitair en dan aflossingsvrij aan te pakken (en dan rekenen ik de aflossingsvrije hypotheek nog niet mee als hedge tegen de nieuwe VRH).
Je hebt het over een besparing in de maandlasten, maar dat lijkt me een theoretische besparing. Het uitgangspunt is dat je een bedrag extra aflost plus the sneeuwbal. In jouw voorbeeld € 1125 + € 500 = € 1625 per maand. Dat blijf je dan elke maand betalen totdat je de hypotheek volledig hebt afgelost.
De besparing in de maandlasten door eerst de annuïtaire hypotheek af te lossen merk je pas wanneer je stopt met de extra aflossing plus sneeuwbal. Nou kan er van alles gebeuren waardoor je in een situatie belandt waar dat wenselijk is. En ik vermoed dat je dat stukje zekerheid belangrijker vindt dat het maximale rendement (anders zou je beleggen i.p.v. extra aflossen). Zo niet dan is de totaal betaalde rente tot moment van aflossing een relevanter getal dan een puur theoretische besparing op maandlasten.
@Henk: met de sneeuwbal bedoel ik dat je de maandelijkse verlaging die je zou hebben door extra af te lossen, meeneemt in je volgende aflossing. Dus inderdaad merk je daar pas iets van als je stopt met extra aflossen.
Het geeft zeker een goed gevoel dat de maandlasten laag zijn in geval dat dat nodig is, bijvoorbeeld als ik kom te overlijden of als we besluiten te stoppen met extra aflossen. Dat gevoel is inderdaad ook belangrijk in vergelijking tot de rationale getallen. Iets voor een volgende post ;-)
Een reactie posten