Hypotheek oversluiten of niet?

In een vorig artikel had ik al uitgelegd hoe je de boeterente kunt berekenen bij het oversluiten van een annuïtaire hypotheek. Dat blijkt voor ons namelijk de enige manier om onze hypotheeklasten omlaag te krijgen. Onze boeterente komt uit op zo'n €9800 bruto (van twee weken geleden). Inclusief eventuele extra kosten (notaris, taxatie, advies etc) kom ik op zo'n €12-13k uit.

De vervolgvraag is nu: loont het om deze boete te betalen voor een lagere rente?

Bruto berekening

Op veel websites zie ik dat ze een terugverdientijd berekenen door simpelweg de bruto boete te delen door de bruto lagere maandlast van de komende maand. Dus als ik €100 bruto minder betaal, zou ik met €12k boete een terugverdientijd hebben van 120 maanden (10 jaar). 

Als ik puur kijk naar onze bruto vergelijking:

• Huidige rente 2,45% en nieuwe rente 1,62% (bij 12 jaar vast)
• Bruto besparing komende maand: €89
• Terugverdientijd: €12k / €89 = 134 maanden = 11,2 jaar

Hmmm, als de bruto terugverdientijd al meer dan 11 jaar is, vraag ik me al af of het rendabel wordt. Met ons aflosplan zijn we namelijk over 14 jaar hypotheekvrij.

Ik vind dit een wat misleidende berekening, namelijk:

• Men gaat er vanuit dat je geen extra aflossingen doet. Alleen zonder extra aflossingen kun je inderdaad de bruto boete verrekenen met de bruto lastendaling (bij een annuïtaire hypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk). Echter, hoe meer je eerder aflost, hoe minder lang je "voordeel" hebt van de lage rente en dus hoe minder positief je terugverdientijd.
• De daling van de netto maandlasten is veel minder groot dan de daling in bruto maandlasten. Immers, doordat je een lagere rente betaalt, krijg je ook een stuk minder HRA terug.
• De boeterente trek je van de belasting af tegen het huidige belastingstelsel van dit jaar. Je netto maandlasten veranderen echter over de jaren door o.a. het afbouwen va de HRA. Dat verandert dus de terugverdientijd.

Netto berekening

Om de vraag of het rendabel is goed te kunnen beantwoorden, moet ik dus de netto impact weten van de lagere rente op onze toekomstige maandlasten. Dit is dus inclusief ons aflosplan (onderstaande rentes waren van vorige week):

• Netto boeterente (berekend via belastingdienst): €6600 bij €12k bruto
• 1,78% (15 jaar vast): €7900 = €1300 winst tov netto boete
• 1,62% (12 jaar vast): €9800 = € 3200 winst tov netto boete
• 1,48% (10 jaar vast): €11500 = € 4900 winst tov netto boete

Dus als ik nu de aflosboete betaal en ons aflosplan in stand hou, heb ik over de komende 14 jaar tussen de €1300 en €4900 voordeel. Op zich niet gek, maar eerlijk gezegd valt het me een beetje tegen. De €1300 en €3200 vind ik niet de moeite waard (over 14 jaar bekeken). Als ik namelijk de €6600 aflosboete nu wegzet op bijv. het Dela Spaarplan (gemiddeld 3% rente), dan heb ik over 14 jaar ook €3100 winst. Als ik het beleg tegen gemiddeld 5%, heb ik zelfs €6500 winst.

Eerder stoppen met aflossen

Waar ik nog nieuwsgierig naar was: wat worden mijn maandlasten als ik eerder stop met extra aflossen? Stel onze hypotheek is nog maar €100k en ik heb er genoeg van, dan worden mijn netto maandlasten bij:

• 2,45% rente (nu): €535
• 1,78% rente (15 jaar vast): €520
• 1,62% rente (12 jaar vast): €514
• 1,48% rente (10 jaar vast): €508

Die maximale €27 per maand verschil is mooi, maar ook daar wordt ik nog niet heel warm van (rekening houdend met inflatie). Het is ook een beetje een wat-als scenario.

Conclusie

De vraag is dus: geef ik nu €6600 boete uit voor een besparing van maximaal €4900 in de toekomst, of hou ik het geld en investeer ik het tegen een mogelijk groter (maar ook mogelijk lager) rendement? Tijd om het ook eens met mijn vrouw te bespreken hoe zij er tegenaan kijkt.

Wat zouden jullie doen in zo'n geval?

Zo bereken je je boeterente

Een paar maanden geleden schreef ik over de hypotheekopties die we hebben met onze annuïtaire hypotheek. Daaruit bleek dat looptijdverkorting of rentemiddeling leverent ons weinig oplevert. Oversluiten naar een lagere rente en het verlagen van de risico-opslag zijn (voor ons) de enige interessante opties. De rente-opslag heb ik inmiddels bekeken en we zitten al in de laagste categorie. We moeten dus nog wat verder aflossen willen we bij een lagere opslag uitkomen.

Daarmee blijft oversluiten naar een lagere rente de enige interessante optie. Daarbij is de zgn. boeterente belangrijk. Bij het oversluiten betaal je een boete, omdat de bank rente-inkomsten misloopt doordat je een lagere rente gaat betalen. De hoogte van deze boete t.o.v. je bespaarde rente bepaalt hoe interessant oversluiten is. 

Om te bapelen of oversluiten interessant is, kun je verschillende dingen doen:

• Berekenen via verschillende websites
• Bij een hypotheek-adviseur langsgaan
• Pro-forma aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker
• Zelf berekenen

De eerste optie heb ik geprobeerd, maar daarbij kreeg ik allerlei verschillende getallen. Ik snapte niet waarom de getallen zoveel wisselden. Met hypotheek-adviseurs heb ik inmiddels vaak genoeg gesproken en daar heb ik (mijn ervaring) geen hoge pet van op (plus hoge kosten). De derde variant is een aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker. Dat leverde een mooi formulier op met enkel de boeterente met een beetje uitleg. Ook daarmee werd ik niet veel wijzer, aangezien het gaat over één moment in de tijd met één vergelijkingsrente. Aangezien ik het zelf graag wil snappen, ben ik gaan rekenen. 

Na wat zoeken her en der, hieronder de je boeterente-berekening van een annuïtaire hypotheek:

1. Neem de huidige waarde van je hypotheek
2. Haal daar af wat je dit jaar nog boetevrij mag aflossen, dat is de hypotheek waarmee je rekent
3. Bepaal het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
4. Bepaal je huidige annuïteit (je bruto betaling van deze maand)
5. Reken de rente uit van maand 0 (=rente x hypotheek)
6. Bereken de aflossing (=annuïteit - rente)
7. Bereken de resthypotheek van die maand (=hypotheek - aflossing)
8. Doe dit voor het aantal resterende maanden in je rentevaste periode
9. Tel de totaal betaalde rente op
10. Bereken voorgaande nogmaals, voor dezelfde (oude) rentevaste periode, maar met de vergelijkingsrente

Het verschil in rente tussen de twee overzichten is de boeterente. Vervolgens komt er nog één laatste stap, de contante waarde berekenen. Omdat je de boete in 1 keer betaalt, heeft de bank daar voordeel bij (minder renteveries). Daarom krijg je een lagere boete (zie hier).

Eén van de dingen die ik voorheen niet doorhad, was dat de boete niet meeschaalt met de nieuwe rente. Ik dacht: als je tegen een nieuwe lagere rente afsluit (bijv 10 jaar tegen 1,5%), loopt de bank meer rente-verlies dan bij een hogere vergelijkingsrente (bijv. 20 jaar tegen 2%). Dat blijkt echter niet zo te werken. De boete wordt berekend volgens regels van de AFM, waarbij wordt gerekend met één vergelijkingsrente. Dat is de rente die nu geldt voor een vergelijkbare renteperiode als waartegen je de hypotheek hebt afgesloten.

Onze bruto boete kwam trouwens uit op €9800. Inclusief eventuele extra kosten (notaris, taxatie, advies etc) kom ik op zo'n €12-13k uit.

Zoals je ziet: het is nogal een procesje. Vervolgstap is om nu te berekenen wat mijn maandlasten worden in de toekomst bij een nieuwe rente. Dat is iets voor een volgend artikel.

Hebben jullie de boeterente weleens zelf uitgerekend?

Volgend jaar nog meer lenen

Twee weken geleden kwam een bericht langs, dat vanaf volgend jaar tweeverdieners waarschijnlijk een hogere hypotheek kunnen afsluiten. Het laagste inkomen gaat zwaarder meetellen in de berekeningen, terwijl een studieschuld minder gaat meetellen.

Op dit moment telt het laagste inkomen voor 80% mee, dat zou 90% moeten worden. Verschillende rekenvoorbeelden op internet laten zien dat een hypotheek hiermee gemiddeld €7000-8000 hoger kan worden zonder studieschuld en gemiddeld €1500 er nog eens bij met een studieschuld van €10.000.

Over het algemeen vind ik dat inflatie een algemeen geaccepteerd fenomeen is. Echter, volgens mij moeten we ons hiervan afvragen of het wel verstandig is. Meer bestedingsruimte betekent namelijk ruimere hypotheken en hogere huizenprijzen. En dat terwijl een gemiddeld huis al €330.000 kost. 

Om voor eigen parochie te preken: natuurlijk ben ik blij dat ons huis steeds meer waard wordt. Echter, ondanks de beperkte loonstijgingen van afgelopen jaren (bezuinigingen, corona) kunnen we door de lage rente en dit soort maatregelen steeds meer lenen. Dat lijkt dus nogal wat uit elkaar te gaan lopen.

Wat vind jij, moet de leenruimte langzaam meebewegen met de woningprijzen of moeten we de leenruimte beperken (met risico dat mensen geen huis meer kunnen kopen)?

De rekening van carrière

Laatst besefte ik me dat ik alweer 18 jaar aan het werk ben. Een lange tijd met veel uitdagingen, ontwikkeling en ook met regelmatige loonstijging. Mijn carrière dus.

Ik ben nu 41 en daag mezelf genoeg uit om de komende jaren te blijven ontwikkelen en het leuk te hebben, maar toch begint er een bijsmaak te komen. Ik merk namelijk nu, duidelijker dan vroeger, dat ik meer onder een vergrootglas kom te liggen. Hoe hoger ik in mijn carrière en loonschaal klim, hoe meer er van mij verwacht wordt. Dat is op zich logisch, maar wel iets om bij stil te staan. Want wil ik dan nog wel verder klimmen?

Het voelt een beetje als dat ik meer van mijn tijd/ziel verkoop naarmate ik doorgroei. Ik zie collega's in een functie "boven" mij die iedere dag van 8u tot 18:30u aan het werk zijn. Verder in je carrière betekent meer verwachtingen, meer verantwoordelijkheden, meer uren, meer druk, meer stress. "Je zit toch in loonschaal...?" wordt er al snel gezegd. En dat begint me wat tegen te staan.

Voor degenen die het niet kennen, je hebt het zgn. Peter principe: "In een hiërarchie stijgt elke werknemer tot zijn niveau van onbekwaamheid." Nu gaat het in mijn geval niet over onbekwaamheid, maar wel over de mate van druk/stress. Je kunt doorgroeien tot een niveau waarop je het niet meer aankunt of niet meer leuk vindt.

Natuurlijk ben ik me ervan bewust dat ik een goede baan heb met een goed salaris, maar voor mijn gevoel heb ik mijn max wel bereikt qua drukte/stress. Tevens is dat een pijnlijke constatering, aangezien ik "pas" 41 ben. Formeel gezien moet ik nog zo'n 28 jaar werken en ik heb een hekel om hetzelfde te blijven doen. Berusting is dus niet mijn sterkste kant.

In feite heb ik drie opties:

• Omhoog: toch verder groeien in mijn carrière en zien waar ik tegenaan loopt. Maar zoals ik hierboven al aangaf, zie ik dat niet echt zitten
• Horizontaal: verbreden, iets heel anders gaan doen, nieuwe uitdaging zoeken
• Omlaag: een stapje terug doen, minder uitdaging, minder werken, maar dan ook minder salaris. Dit wil ik echter pas over een jaartje of 10 gaan doen.

Het wordt dus tijd om na te denken over een carrière-stap/move.

Herkennen jullie bovenstaande ook bij jezelf? Zitten jullie ook weleens "vast" in je huidige baan?

Dividend update - juli 2020

De zomer is in volle gang: tropische temperaturen komende week en half Nederland is op vakantie. Qua beleggingen is mijn portfolio niet echt vooruit te branden, mede dankzij de flinke klappen in de energie-sector (o.a. Shell), financials en de flink dalende dollar. Eens kijken naar het maandoverzicht van juli.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars, met belasting eraf gehaald). 

Samengevat:

• Dividend juni: €143
• Dividend heel 2020: €1006
• Jaarlijks (forward) dividend: €2023 of 2288 EUR/USD (excl. belasting)
• Yield on cost: 4,4%

Ai, dat is een flinke daling t.o.v. vorig jaar (-20%). Als ik bekijk waar dat door komt:

• Vermindering van OXLC dividend: deze positie heb ik eind december gehalveerd, wat ik nu terugzie. Zie onder nog meer nieuws over OXLC.
• Latere (en lagere) betaling van NEWT en NRZ
• Dividend-verlaging van ISPA (ETF)
• Dollar-daling: de dollar staat t.o.v. vorig jaar juli ruim 6% lager

Ik heb ook wel dividend gekregen van nieuwe posities (die ik vorig jaar niet had), maar bovenstaande telt flink zwaarder. Resultaat: 20% lager dividend dan vorig jaar.

Dividend-veranderingen

In juli werden de volgende dividend-veranderingen aangekondigd:

• Altria (MO): +2,4%
• Newtek Business Services (NEWT): +5,9%
• New Residential Investment (NRZ): +100%
• J.M. Smuckers (SJM): +2,3%
• Walgreens Boots Alliance: +2,2%

Zo, is dat nog eens een lekkere maand qua verhogingen! De verdubbeling van NRZ moet je echter wel in de contex plaatsen, namelijk na de 90% dividend-verlaging van maart. Na de dividend-verlaging had ik flinke twijfels over dit aandeel, maar het management geeft nu aan ook in de toekomst het dividend weer te willen laten groeien. Een positief signaal wat mij betreft.

Portfolio en aankopen

Zie deze pagina voor een portfolio overzicht. Mijn aan-/verkopen in juli waren:

• Vanguard FTSE All-World ETF (VWRL): 4st
• Coca Cola (KO): 14st
• VanEck High Dividend ETF (TDIV): 25st
• Oxford Lane Capital (OXLC): -160st

Na de halvering van mijn positie eind vorig jaar heb ik afgelopen maand alle aandelen OXLC de deur uit gedaan. De koers was gehalveerd vanwege veel lagere NAV (Net Asses Value) en het dividendrendement stond op een onrealistische 35%. Dat was dus vragen om een dividend-verlaging. En ja hoor, na Q3 zou het dividend flink omlaag gaan. Aangezien ik al langer ontevreden was over deze positie, heb ik hem nu helemaal verkocht. Terugkijkend heeft het aandeel evenveel dividend opgebracht als mijn positie waard was (dus nog redelijk positief). 

Samen met de dividend- en dollarverandering daalt ons (forward) dividend naar €2023 of 2288 EUR/USD. De verkoop neemt dus een flinke hap uit ons dividend, maar tussen alle malaise en verlagingen is mijn portfolio toch al niet vooruit te branden. Ik bijt dit jaar dus maar door de zure appel om schoon schip te maken in mijn portfolio.

Samenvatting

Een maand met flinke krimp t.o.v. vorig jaar. Waar in maart de corona- en olie-crisis samenvielen lijkt daar nu de dollar-daling bij te komen. Samen met het gegeven dat ik voor 1 december nog twee aandelen moet verkopen, is 2020 voor mijn portfolio nu al een verloren jaar. Dit zijn natuurlijk de bekende risico's van beleggen, maar voelt wel erg wrang om zelf mee te maken. Ik heb mijn lesje wel geleerd, zeg maar.

Ondanks dat, waren er maar liefst vijf flinke dividend-verhogingen. Goed om te zien dat het proces van dividend-verhogingen nog wel doorloopt.

Hoe was jullie maand? Hebben jullie oo last van de dividend-verlagngen en dollar-daling?