Ten eerste, zoals Henk in de comments goed vermelde, gaat een besparing van €62 per jaar nergens over. Maar over 10 jaar hebben we het wel over €620. Als ik dan nog eens doortrek, dat er ieder jaar €62 bij zou komen (dus jaar één €62 meer, jaar twee €124 etc), dan betalen we over de periode van 10 jaar €3410 extra. Dat lijkt me voldoende reden om op te besparen.
Echter, de belangrijkse reden om bezwaar aan te tekenen, is de zogenaamde villataks. Laatst hoorde ik iemand zeggen, dat als je huis meer dan een miljoen waard is, je flink meer gemeentebelasting gaat betalen over je gehele woningwaarde. Aangezien ik die regel helemaal niet kende, schrok ik er wat van en ben het gaan uitzoeken.
De belastingdienst berekent over je woningwaarde een Eigenwoningforfait (EWF). Dit is een bedrag dat bij de belastingaangifte bovenop je salaris wordt geteld, waardoor je er belasting over moet betalen. Ze zien dat als een soort "inkomsten uit eigen woning". Ik heb een mening over inkomsten die mijn woning genereert (nul, zelfs negatief vanwege het onderhoud en overwaarde is papieren winst), maar goed, ik heb het niet verzonnen.
Op de website van de belastingdienst kun je precies zien hoe het EWF wordt berekend:
- Neem je WOZ-waarde
- Vermenigvuldig het met het percentage van de website
- De uitkomst moet je bij je inkomen optellen, daarover betaal je dus extra belasting
Er zijn verschillende staffels qua WOZ-waarde en EWF:
- Lager dan €12.500: 0% EWF
- €12.500-€25.000: 0,10% EWF
- €25.000-€50.000: 0,20%
- €50.000-€75.000: 0,25%
- €75.00-€1.320.000: 0,35%
- Boven €1.320.000: € 4.620 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.320.000
Zoals je ziet, loopt de staffel rustig op (welk huis heeft tegenwoordig nog een WOZ waarde onder €75.000?), waarna het hard gaat. Het gaat dus niet over je woningwaarde, maar over de WOZ-waarde. Daarnaast gaat de villataks niet over je hele WOZ-waarde, maar over het deel erboven. Als ik dat in een plaatje zet, krijg ik onderstaande:
Zoals uit de figuur blijkt, loopt het EWF gelijkmatig op tot de 1,3 miljoen WOZ-waarde. Daarna ga je over de meerwaarde 2,35% EWF betalen. Als de WOZ-waarde 1,4 miljoen is, dan betaal je opeens €1880 extra en in totaal €6500 per jaar.
Waarom schrok ik nu van deze "villataks"? Heel simpel: twee jaar geleden hebben we een huis gekocht van rond de 7 ton. De WOZ-waarde schommelt inmiddels ook rond die koers. Dat is nog ver van de 1,3 miljoen. Maar let op, als de huizenprijzen ieder jaar met 8% stijgen, dan zitten we over 8 jaar al over de 1,3 miljoen heen. Is dat onrealistisch? Dat weet ik niet. Met de krapte in de arbeids- en woningmarkt, de stijgende lonen en daarmee ruimere hypotheekmogelijkheden verwacht ik dat de huizenprijzen de komende jaren nog zeker 5 tot 8% per jaar blijven stijgen.
Nu hoor ik al mensen zeggen "ja, maar als je een huis met WOZ-waarde hebt van 1,3 miljoen, kun je ook wel zoiets betalen". Het gaat er ook niet om of we dit kunnen betalen of niet, er zijn inmiddels steden waar een huis van 7 ton gewoon heel normaal is of waar mensen tien jaar geleden een huis hebben gekocht van 4,5 ton wat nu 9 ton waard is. Wat in 2009 was bedoeld als tijdelijke maatregel, kan steeds meer huizenbezitters in problemen brengen.
Nu is het gelukkig voor ons nog een hele weg en wordt de "villataks" ook geïndexeerd. Ik verwacht dus ook niet daarbij in de buurt te komen, maar zeg nooit nooit. Vandaar ook het bezwaarschrift.
Ben jij toevallig op zoek naar een groter/duurder huis?
11 opmerkingen:
De belasting boven de villagrens is echt enorm. Het lijkt wel een jaloeziebelasting of 'we halen het geld waar het zit'.
Dat daargelaten zou je verwachten dat de villagrens netjes meestijgt met de prijsstijgingen van woningen. Dus als (door inflatie) de huizenprijzen met 100% stijgen (van 700 naar 1,4 MIO), de villagrens netjes meestijgt naar €2,64 MIO. Dan blijf je met een huidige WOZ-waarde van €700k gewoon ruim onder de grens.
De historie vertelt iets anders. De kadaster-prijsindex laat de laatste 10 jaar ongeveer een verdubbeling van de huizenprijzen zien. En de villagrens werd slechts met 27% geïndexeerd.
Over 15 jaar stegen de huizenprijzen met 60% maar daalde de villagrens met 22%.
Over 20 jaar stegen de huizenprijzen met zo'n 85% en de villagrens met slechts 32%. Dit terwijl de belasting geleidelijk is opgetrokken van 0% naar 2,35% in 2024.
De overheidsfinanciën gaan er in de komende jaren niet beter uitzien. Dus reken inderdaad maar op een flinke stijging van het huurwaardeforfait op lange termijn en die villatax komt voor jou en voor mij steeds dichterbij.
@Quint: een mooie analyse die je hebt gedaan! Apart om te zien dat de twee los van elkaar staan. Op deze manier komen steeds meer huishoudens onder deze villataks te vallen. Dit ruikt inderdaad naar "we halen het geld waar het zit".
Het klinkt allemaal veel, maar je moet het wel in perspectief zien: met een huis van 5ton tegen 3 procent rente ontvang je van de overheid een slordige 6000,- per jaar aan HRA, die moet worden opgehoest door de hele Nederlandse bevolking. Dat is ongeveer de helft van de kosten van een uitkering.
Als je dan na al die jaren, waarin je huis tonnen meer waard is geworden zonder er maar iets voor te hebben hoeven doen, wat moet gaan terugbetalen aan de staat, dan staat het niet zo netjes om er over te gaan zeuren.
@geld-is-tijd: in ons geval (minder dan 4 ton hypotheek met 1,3% rente) krijgen we zo'n €58 per maand aan HRA. Dus die €700 per jaar lijkt me geen gezeur in verhouding tot de €3000 EWF (of straks €6500 in de villataks) die we bijdragen aan de staat cq. Nederlandse bevolking.
Stel je wordt oud in de Van Breestraat 169, Amsterdam. Dat hele nette, maar niet buitensporige huis kost inmiddels €2.080.000. Het huurwaardeforfait is in 2024 al €20.800,- en dat wordt straks flink hoger. Dat afbetaalde huis is al snel niet meer te bekostigen. Ik vind die villatax echt buitensporig.
Ons huis is lang niet zo duur maar overigens wel veel te veel waard geworden. Leuk op papier, maar wat koop daar eigenlijk voor?
@Quint: leuk huisje voor 2 miljoen daar in de Van Breestraat. Maar precies wat ik bedoel. Wellicht hebben de bewoners het 20 jaar geleden gekocht en lopen door de villataks tegen problemen aan. Leuk om de EWF te zien als terugbetaling aan de staat, maar het is puur gebaseerd op papieren waarde. Dan kun je de overwaarde beter nog belasten bij verkoop (o wacht, dat deden we deels al).
@Quint Lijkt me een uitstekend plan om het geld daar te halen waar het zit.
De sterkste schouders dragen de sterkste lasten, dat is eerlijk.
Heb je zo'n huis van 2 miljoen, dan kun je kunt altijd besluiten om kleiner en goedkoper te gaan wonen en dan vermijd je box 3 belasting door een deel van je vermogen weg te schenken aan een goed doel.
Hoef jij lekker minder belasting te betalen, omdat je niet zo rijk meer bent.
@anoniem: als iemand 15 jaar geleden een huis heeft gekocht voor 4 ton wat nu fictief 8 ton waard is, welk tastbaar geld denk je dan dat er waar zit en wat heeft dat met sterke schouders te maken?
Dit heeft me aan het denken en rekenen gezet. Onder de voorwaarden sinds 2013 zou je met een volledig annuïtaire hypotheek van 7 ton, 1,3% rente en een stijgende WOZ waarde van 5% per jaar vanaf jaar 16 belasting betalen over je eigen woning. Dan is het EWF hoger dan de betaalde rente.
Na 30 jaar wanneer de woning volledig is afbetaald heb je netto zo'n € 4800 aan de belasting betaald in het lage 37% tarief of zo'n € 13.750 tegen 50%. Het EWF is opgelopen tot een goede 10k (uitgaande dat de villatax genoeg stijgt om daar onder te blijven) waar je dus belasting over moet blijven betalen in box 1.
Op het moment van overlijden komt daar dan nog zo'n 10-20% over de WOZ waarde aan erfbelasting overheen afhankelijk van hoeveel kinderen je hebt. De hypotheek is immers afgelost.
Dezelfde rekensom met de huidige rente van 4% en er is in jaar 25 voor het laatst sprake van aftrek, daarna is het EWF hoger dan de rente. Rekening houdend met erfbelasting over de WOZ waarde is er vanaf jaar 28 per saldo sprake van een bate voor de belastingdienst dankzij de erfbelasting.
De eigen woning als inkomstenbron voor de overheid. Mogelijk dat ze daarom niet heel vriendelijk zijn voor verhuurders.
@Henk: interessante berekening. Het is niet voor niets dat alle nieuwe hypotheken aflossend dienen te zijn. Dat is niet alleen voor je eigen bescherming, zoals toen gebracht werd ;-)
In jouw geval valt het met de HRA dus wel mee, maar dat is een uitzondering in Nederland. Wat wel geldt voor jou: je bent in die jaren voor enkele tonnen aan vermogen rijker geworden, en daar mag best een stukje belasting tegenover staan.
Wat mij altijd verbaast: een modaal inkomen betaalt grofweg 6000,- aan loonheffing per jaar, dubbel modaal grofweg 26000,-. Dit zijn enorme bedragen, en daar hoor je zelden iemand over. Maar als iemand een erfbelasting, eigenwoningforfait of vermogensrendementsheffing moet betalen dan is het huis te klein. Waarom vinden we belasting op inkomen wel terecht, en op andere dingen niet, terwijl de verschillen in vermogen in Nederland veel groter zijn dan het verschil in inkomen. Zie ook http://geld-is-tijd.blogspot.com/2016/09/is-vermogensrendementsheffing-eerlijk.html
Een reactie posten