Dit jaar is de WOZ-waarde 8,2% gestegen. Samen met een (flinke) verhoging van de gemeentebelastingen betekent het, dat we €269 meer op jaarbasis gaan betalen. Weten we ook weer waar een deel van onze loonsverhogingen naartoe gaat.
Samen met de daling van vorig jaar lijkt me dat een redelijke stijging, al zegt mijn gevoel dat het wat aan de hoge kant is. Immers zijn de huizenprijzen afgelopen jaar iets gedaald t.o.v. een jaar eerder. Omdat deze WOZ-waarde echter een peildatum van 1-1-2023 heeft, kan mijn gevoel wellicht niet helemaal juist zijn. Dit kan ik op twee manieren controleren:
- Bij het CBS. Op deze pagina kun je de ontwikkeling van de huizenprijzen over een bepaalde periode en regio bekijken, de zogenaamde Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) waarbij 2015 als 100% is genomen. Deze kun je zelf aanpassen naar je eigen tijdvak/regio. Kijkend naar onze regio zie ik dat de index tussen eind Q4 2021 en eind Q4 2022 een stijging van 4,8% laat zien.
- Op de website van berekenhet kun je een waarde in het verleden invullen en uitrekenen wat deze later in de toekomst was/is. Dit gebeurt ook op basis van CBS-data, maar dan met 2010 op 100%. Als ik daar onze getallen invul, kom ik ook op 4,8%, alleen maakt de website nog een extra onderscheid naar woningtype. In ons geval (vrijstaande woning) zou het gaan om een stijging van 7,1%.
De getallen in het algemeen (+4,8%) komen dus overeen. Als ik het woningtype meeneem, zou het dus om 7,1% stijging gaan. Prima, maar nog steeds geen 8,2%. Mijn gevoel klopt dus aardig. Genoeg voor een bezwaar zou ik zeggen.
Daarnaast baseert de gemeente de WOZ-waarde op vergelijkbare verkopen. Vergelijkbaar is vaak erg relatief aangezien huizen soms flink van elkaar verschillen. Vanaf dit jaar hebben ze een nieuwe methode ingevoerd, aangeduid met zogenaamde KOUDV beoordelingen: Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen. Nou, voor Kwaliteit en Onderhoud heb ik nog niemand langs zien komen om dat te beoordelen. Daarnaast is Uitstraling subjectief en Doelmatigheid lijkt me overal hetzelfde. Oftewel, weer een wassen neus verzonnen door iemand achter zijn bureau.
Maar goed, kijkend naar de referentie-woningen, valt me op:
- Woning 1: de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 is 96% van de verkoopwaarde in dezelfde periode als onze woning is verkocht. Als we dat bij ons zouden toepassen, zou ik €20k lager uitkomen voor de WOZ-waarde.
- Woning 2: alhoewel eerder verkocht, zie ik dat de WOZ-waarde tussen dit jaar en vorig jaar is gestegen met 1,3%.
- Woning 3: wat grappig, dat is ons eigen huis. Leuk dat de gemeente ons huis vergelijkt met ons huis (zucht).
De hamvraag is nu vooral: snijden we onszelf hiermee niet in de vingers bij een toekomstige verkoop? Aan de ene kant staat de WOZ-waarde redelijk los van de verkoopwaarde, aangezien dat is wat iemand ervoor wil betalen. Aan de andere kant scheelt een verlaging van €50k voor "maar" €62 op jaarbasis. Toen we zelf een ander huis gingen kopen, had ik ook een rekenmodelletje gemaakt van verkoopwaarden versus WOZ-waarden om onze aan- en verkopen te kunnen vergelijken. Over een jaar of 13 tot 15 willen we ons huis verkopen, dus het is nog erg ver weg. Maarja, willen we dus die €62 (of minder) besparen door bezwaar te maken of is het handig om de WOZ-waarde mee te laten groeien met de markt?
Wat zouden jullie doen in dit geval: bezwaar maken om €62 (of minder) te besparen of de WOZ-waarde mee laten groeien met de markt?
11 opmerkingen:
Gezien de tijd die jij en de beoordelaar kwijt zijn aan het verzoek tot verlaging zou ik die 62 euro slikken.
Daar WOZ-waarde en verkoop-waarde in de praktijk vrij los van elkaar staan daar het maar net is wat "de gek" er voor geeft, zou ik bezwaar maken want niet geschoten is altijd mis.
@anoniem: de tijd die ik erin heb gestoken om het uit te zoeken, is al verbruikt. Het bezwaar maken an sich is niet zo lastig. Maar inderdaad, er moet nog iemand een beoordeling/correctie doen.
@Meer door minder: reden waarom bezwaar zou maken is ook de waardestijging komende jaren (en een bijkomend nadeel). Daarover meer in een volgende post.
Het enige potentiële voordeel van een hogere WOZ waarde is een verlaging van de risico classificatie van je hypotheek en daarmee een lagere rente. De verlaging WOZ merk je gelijk door een besparing in de OZB en een lager eigen woning forfait wat betekent dat je meer rente aftrek krijgt.
Tenzij je er een rente verlaging mee kunt krijgen zou ik bezwaar aantekenen. Het mag dan 'maar' € 62 besparen dit jaar, maar dat is over 10 jaar weer € 620. Daarnaast als de gemeente elk jaar op dezelfde manier te hoog zit zou je na 10 jaar € 3410 meer hebben betaald dan wanneer je elk jaar met succes bezwaar zou hebben gemaakt.
@Henk: goed punt. We zitten al in de laagste risicoklasse, dus daarvoor hoeven we het niet te laten. Die optelling laat zien wat een "kleine" €62 verhoging wordt over meerdere jaren.
Zo te lezen zou het weinig schelen als je bezwaar gaat maken, dus zou ik het ambtelijk apparaat wat rust gunnen. En als je bezwaar maakt; doe dat dan zeker niet via een ‘gratis’ service. Want dat kost de gemeente ruim €1000 voor elk verzoek, wat ze vervolgens weer aan hun burgers doorberekenen in hogere gemeentelijke lasten.
En een hogere WOZ waarde scheelt meer dan je denkt! Het heeft namelijk invloed op zowel OZB belasting, eigenwoningforfait en waterschapsbelasting. Met mijn inkomen in de hoogste schijf en een duur huis scheelt €50k WOZ me €181 per jaar in totaal.
@B: ik maak nooit gebruik van een gratis service, maar teken gewoon zelf bezwaar aan. Dat kost 5 minuten voor mij en voor een ambtenaar 5 minuten om mijn berekeningen na te gaan. Het hoeft dus geen tijdrovende klus te zijn. De correctie daarna zal wellicht wat papierwerk kosten.
De impact op de EWF (bijv. op de HRA) heb ik inderdaad niet meegenomen.
Hoe kom je op 4,8%? Ik zie nergens in de gehele tabel (alle filters heb ik uitgezet) een stijging tussen eind Q4 2021 en eind Q4 2022 van 4,8%.
Wat ik ook vreemd vind, is dat Q4 2022 verschilt van 2022. Dat zou toch hetzelfde cijfer moeten zijn?
@Kapitalisman: dat laatste zag ik ook, maar ben ik niet verder ingedoken.
Ik bekijk de tabel per regio en kwartalen. Er stond ergens 4,6 of 4,9%, (weet ik niet meer precies), als ik de getallen zelf uitrekende kwam ik uit op 4,8%.
Een reactie posten