- Annuitair: €300k, tegen 1,3% rente, 20 jaar vast
- Aflossingsvrij: €100k, tegen 1,4% rente, 20 jaar vast
In datzelfde artikel heb ik verschillende scenario's bekeken om onze nieuwe hypotheek aan te pakken. Daaruit bleek, dat eerst annuïtair aanpakken en daarna aflossingsvrij het meest voordelige scenario is. Echter, los van de uitkomst, heeft het commentaar onder het artikel me wel aan het denken gezet. Ik heb me namelijk wel verdiept in allerlei scenario's, zoekend naar de meest optimale, maar ben vergeten uit te zoomen. Iets met bomen en een bos.
Als ik uitzoom, zie ik namelijk het volgende: het verschil tussen het meest optimale scenario qua extra aflossen en helemaal niets doen valt mij wat tegen. Laten we eens kijken naar de getallen:
Optimaal aflossen
- Op mijn 58e heb ik €162k aan hypotheek open
- Maandlasten zijn €520
- Ik heb tot mijn 58e €132k extra afgelost inclusief maandelijkse besparing. Effectief heb ik zelf €91k ingelegd (de rest komt van de besparing).
- Over de totale looptijd betaal ik €68k aan rente
Niets aflossen
- Op mijn 58e heb ik €262k aan hypotheek open
- Maandlast zijn €1125
- Ik heb €0 extra afgelost
- Over de totale looptijd betaal ik €104k aan rente
Wat je dus ziet, is als ik €91k (of €132k inclusief besparing) inleg, mijn hypotheek over 15 jaar "slechts" een ton minder is dan wanneer ik niets doe. Bij niets aflossen betaal ik over de hele looptijd wel €36k meer aan rente en heb ik hogere maandlasten, maar heb ik wel €91k in mijn zak gehouden. Dus om mijn hypotheek 1 ton meer te laten zakken, moet ik er zelf €91k insteken. Dat is een rendement van 9,8% over 15 jaar. Dat vind ik nogal tegenvallen. Op zich logisch i.v.m. de lage hyptheekrente, maar toch confronterend om zo te zien.
Die €91k kan ik ook in mijn zak houden en beleggen. Als ik dat eenmalig zou beleggen tegen 7% koersgroei per jaar, groeit hij in 15 jaar uit naar 2,5 ton. Daarmee zou ik in één klap de hele resterende hypotheek kunnen aflossen i.p.v. in de hypotheek steken en dan nog aan het uiteinde €162k overhouden (vermogensrendementsheffing even niet meegerekend).
Dit kun je natuurlijk niet helemaal objectief zien. Je hypotheek aflossen geeft namelijk ook een bepaald 'gevoel', namelijk dat we onze schuld verlagen en lagere maandlasten realiseren (handig als we rond die tijd willen stoppen met werken). Maar toch. De rekensommen laten een ander beeld zien, namelijk dat extra aflossen op onze hypotheek niet slim is. Het is dus rationale versus emotie. Nu ik het bos weer zie i.p.v. de bomen, is de vraag dus: ben ik gemotiveerd genoeg om de komende 15 jaar €91k in mijn hypotheek te stoppen of gebruik ik dat geld om te investeren?
Dit is nu precies waarom ik blog. Om af en toe eens lekker wikken en wegen en mijn gedachten op een rijtje te zetten.
Vinden jullie het ook weleens lastig kiezen? En wat zouden jullie doen?
20 opmerkingen:
Ik zou inzetten op spreiding, los een klein beetje af, beleg een beetje in mooie aandelen, stop je pensioenpotje lekker vol. Ik zie de dividend inkomsten maandelijks stijgen en de rentelasten dalen. Levert elke maand een zichtbaar voordeel op wat steeds hoger wordt.
Wij lossen nog steeds regelmatig af op de hypotheek ondanks dat de rente slechts 1,39% is.
Extra aflossen op de woning is voor ons flexibiliteit opbouwen voor beslissingen in de toekomst die we nu nog niet kunnen voorzien. Dan hebben we liever een deel spaargeld als aflossing in onze woning zitten dan dat we afhankelijk zijn van de dagwaarde van de aandelen.
Het zal maar gebeuren dat we vandaag het gaafste huis ooit tegenkomen op funda en dat morgen de aandelen 30% naar beneden gaan en het op dat moment niet het juiste moment is om vermogen vrij te maken uit de aandelen.
Daarnaast is het extra aflossen voor mij geen keuze tussen of aandelen kopen of extra aflossen.
Het gaat bij ons om de keus om in 1x een groter bedrag te beleggen of elke maand met een iets hoger budget voor aankopen te werken. Als wij extra aflossen op de hypotheek dan verhoog ik het maandelijkse budget om aandelen te kopen met het bedrag waarmee de hypotheeklast gedaald is.
Hierdoor is het conservatieve deel in ons 'gepleased' door een lagere schuld en de belegger in ons is blij met een hoger budget om te beleggen.
Klopt #mooidividend en met elk bedrag aan ontvangen dividend kun je of je boodschappen betalen of doorinvesteren
@anoniem(1): zoiets lijkt me ook het beste. Het aflossen van de hypotheek leidt ook tot lagere lasten, iets wat we wel fijn vinden voor later. Maar het moet geen doel op zich worden, dus in beperkte mate.
@Mooi Dividend: dat is ook een mooie aanpak. Dan bevredig je beide kanten, zowel de emotie als de rationale.
Vooral die flexibiliteit opbouwen voor beslissingen in de toekomst bevalt me wel. Voor ons droomhuis hoeven we het niet te doen, dat hebben we net gevonden. De komende 15-20 jaar hoeven we met dat scenario dus geen rekening meer te houden :-)
Dillema dillema. Ik blijf het lastig vinden. Extra aflossen levert op moment weinig besparing op door de lage rente maar aan de andere kant wil ik van de schuld af. Misschien inderdaad fifty fifty.
Een andere reden voor mij om veel af te lossen is, hoe minder geld ik op mijn spaar en beleggingsrek heb hoe zuiniger ik ga leven.
Ik neig op moment naar beleggen maar morgen kan het weer anders zijn :)
Wij hebben laatst een extra hypotheek genomen om de overwaarde aan het werk te zetten. Ik zit dus voor 70% ik kamp beleggen. De voorwaarde is echter wel dat we het bedrag dat we opzij hebben gezet in de beleggingen ook in zijn geheel gebruiken om de extra hypotheek af te lossen over 10 jaar.
Het labelen van deze beleggingen als "voor aflossing" maakt de keuze mentaal toch wat veiliger voor ons.
Voor mij (persoonlijk) een no brainer. Ik heb ook tegen 1,3%/20jaar geleend en dat was toen eigenlijk al veel te goedkoop. Er is een reële kans dat de rente flink gaat stijgen. Verder ben ik ervan overtuigd dat gespreid beleggen (ook in tijd) meer rendement oplevert dan die 1,3%
@Money: met die afweging zit ik dus ook. Het voelt goed om extra af te lossen, maar het is ook lekker om een deel te beleggen. Ik ga het waarschijnlijk niet meer per maand doen, maar per jaar, of wanneer het uitkomt. Met onze vorige hypotheek loste ik iedere maand extra af en de besparing nam ik de volgende maand mee. Dat was een hoop administratie. Als ik nu iedere maand €500 aflos, scheelt dat zo'n €1,80 per maand aan maandlasten. Dat motiveert mij niet heel erg om het per maand te blijven doen.
@Uitklokken: ik snap je gedachtengang, zeker met de lage rentes, maar persoonlijk zou ik dat niet doen. Het kan zeker een erg goede keuze zijn, maar het kan ook anders uitpakken met beleggingen. Ik beleg alleen met geld dat ik echt niet meer nodig heb, ook niet om een lening (hypotheek) af te betalen.
@Quint: in de tijd gezien zouden beleggingen meer moeten opleveren. Toch voelt het voor ons ook fijn om in ieder geval iets te doen. Waarschijnlijk wordt het een vast bedrag per jaar, waarbij ik de rest beleg. Dus niet meer een groeiende aflossing per maand.
@Mr Groeigeld; Ik zou dan "het aflossingsdeel" op een 2 jaars deposito vastzetten tegen 1,2% bij YapiKredi. Je leent het geld de komende 2 jaar gratis en houd alle opties open.
@Quint: YapiKredit klinkt niet heel stabiel (met een Turkse bank als eigenaar en de financiële problemen in Turkije). Maar los daarvan heb je gelijk, met de stijgende rentes is het wegzetten op een deposito altijd een optie. Dan kan ik later altijd de opties nog bekijken.
Ik heb 6 jaar geleden, was toen 48, mijn hypotheek afgelost. Ik had wat geluk met mijn beleggingshypotheek en kon met de beleggingen alles aflossen. Nu spaar ik en ik beleg. Geen grote bedragen want dat durf ik niet aan. Ik werk nog fulltime maar kan wel eerder stoppen dan de aow leeftijd. Ik ben nu bijna 55 en werk nog met plezier, maar het idee dat ik minder kan werken en eerder kan stoppen is wel heel fijn. Dat is mijn voordeel van een afgeloste hypotheek, meer, veel meer, financiële vrijheid.
@mevrouw Niekje: dat klinkt goed. Mooi dat je die hypotheek zo vroeg al hebt kunnen wegstrepen. De vrijheid van keuze doet heel veel merk ik, ook bij ons. Daarom blijven we gewoon af en toe extra aflossen op de hypotheek. Niet vanwege de lagere hypotheek, maar vanwege de lage maandlasten en de daarbij komende vrijheid.
Bedankt weer voor je post, zeker interessante gedachtes waar denk ik veel mensen nu mee bezig zijn, waaronder ikzelf. Circa 1,5 jaar geleden een huis gekocht met verschillende leningsdelen waaronder een van 1,24% voor 10 jaar. Deze ga ik beleggen in de bekende NT verdeling via een groot bank.
Met een gemiddeld rendement verwacht ik betere resultaten neer te zetten en na 10 jaar dit leningsdeel af te lossen en daarnaast nog een mooi bedrag over te houden. Of als de beurs er tegen die tijd slecht voor staat, kun je altijd voor 1,2 of meerdere jaren verlengen.
De grootste uitdaging word denk ik in staat zijn om het daadwerkelijk af te lossen na 10 jaar..
@Krany4: met de hogere rentes zullen waarschijnlijk meer mensen aan het rekenen gaan. Zelf ben ik niet zo van het lenen om daarmee te beleggen, maar ik snap je opzet goed. Het zou vreemd zijn als je in 10 jaar tijd een lager rendement zou behalen dan 1,24%.
Tja, het blijft heel persoonlijk natuurlijk. Hoe hoog is je hypotheek? Hoe hoog is je hypotheekrente? Hoeveel risico wil je nemen? En zo zijn er waarschijnlijk nog tal van andere vragen.
----------
Voor ons persoonlijk is het extra aflossen van de hypotheek meer een gevoelskwestie. Het geeft een fijn gevoel om de schuld lager te zien worden. Financiele ruimte geeft rust in het hoofd en in de relatie. Eens, met met 1,5 procent is dit waarschijnlijk (op lange termijn) niet de meest rationele keuze (je kan het inderdaad beleggen en na 20 jaar gebruiken), maar voor ons brengt dat geen rust en beleggen geeft toch minder directe zekerheid.
Er kan namelijk van alles gebeuren in het leven: verhuizen, ontevreden met huidige baan, ziekte of je wil minder werken. Voor ons geeft het aflossen meer kans om in zo een situatie te kunnen anticiperen.
Ik denk dat een combinatie: sparen, beleggen en aflossen ideaal is.
@Wouter: "rust in het hoofd en in de relatie" haha dat is een mooie!
Die rust is wel een belangrijk punt. Voorheen hadden we lagere maandlasten en ik merk nu dat ik me soms wat zorgen maak over onze nieuwe maandlasten. Onterecht, maar blijkbaar zit er wel zoiets in mijn achterhoofd. Daarom gaan we af en toe iets aflossen.
Nog bedankt voor je reactie. Het interessante aan deze gedachte is dat in principe iedere euro die je maandelijks investeert ipv aflost op je woning eigenlijk een geleende euro is. Je had dit namelijk ook af kunnen lossen, maar door hier niet voor te kiezen blijf je deze euro lenen in je hypotheek.
Een reactie posten