Eén van de dingen die me daarbij opviel, was dat je nu.nl niet meer kunt openen zonder dat er wekelijks een berichtje voorbijkomt over stijgende huizenprijzen. Zo ook afgelopen week weer, met de vermelding dat huizenprijzen in juni maar liefst gemiddeld 8,6% hoger waren dan een jaar eerder en het aantal huizenverkopen met 9% is gestegen. Ook in verhalen om ons heen horen we, dat overbieden weer de standaard aan het worden is. En dan niet met €20k, maar €50-80k. Waar we in januari 2022 een piek zagen in de stijgingen (21% t.o.v. een jaar eerder) kwam daarna de dip met als dieptepunt mei 2023 (-5,8%). Daarna is de trend weer omhoog, oftewel het was een klein dipje.
Die stijging duurt nog wel een jaar of 5 tot 10, is mijn voorspelling. Het is namelijk een vrij simpel optelsommetje aan redenen:
- Lonen stijgen, dus mensen kunnen een hogere hypotheek krijgen.
- De hypotheekrentes zijn weer aan het dalen, dus lagere maandlasten bij een hogere hypotheek.
- Er zijn erg veel mensen in Nederland, dus is er meer vraag dan aanbod (krapte op de huizenmarkt).
- Verduurzaming leidt tot strengere regels voor woningbouw (stikstofneutraal, geen impact op natuur/omgeving etc) dus er komen maar langzaam huizen bij.
- Vorige fixe dalingen kwamen vooral door een (financiële)crisis, welke ik nu niet zomaar zie aankomen.
Dus dan kan de overheid mooi roepen dat ze in hoog tempo woningen gaan bouwen, maar dat is echt niet de komende vijf jaar opgelost. Bovenstaande redenen zullen in mijn ogen wel even een tijdje blijven gelden.
Zoals vaker, staan er weer gelijk allerlei roeptoeteraars klaar, die spreken over ongelijkheid tussen huurders en huizenbezitters en "blije tevreden huiseigenaren". Zoals Gerhard Hormann ook benoemd, ligt het zo simpel niet. Je kunt alleen profiteren van een hogere huisprijs als je het weet te verzilveren (verkopen en huren of verkopen en goedkoper gaan wonen). Ik zie het simpelweg zo: zodra je er eenmaal inzit, ga je mee op de schommelingen van de markt. Verkoop je duur, dan moet je ook weer duur terugkopen. Verkoop je goedkoop, dan kun je ook weer goedkoop kopen. Daarnaast geldt ook dat de enige lachende derde de overheid is (als in, de gemeentes). Hogere huizenprijzen betekenen namelijk hogere WOZ-waardes, met bijbehorende hogere gemeentebelastingen.
De echte pijn zit bij de volgende generatie. Hoe gaan mijn kinderen over 10 jaar een huis kopen? Ze zullen sowieso al twee inkomens nodig hebben, maar dan nog. Met een gemiddelde huisprijs in Nederland van inmiddels €468k (tegen die tijd waarschijnlijk nog hoger) lijkt me dat erg moeilijk, of je moet enorm hoge woonlasten accepteren.
Maar wellicht zie ik het als "oudere" inmiddels wel verkeerd. Als de lonen blijven meestijgen met inflatie, is een huisprijs van 6 of 7 ton over een paar jaar mischien wel heel normaal. Mijn ouders kochten 50 jaar geleden een huis voor 65.000 gulden, oftewel zo'n €30k. Hun huis is nu zo'n €300k waard, dus een vertienvoudiging in 50 jaar tijd. Als mijn kinderen over 10 jaar een huis kopen, is dat ook al 30 jaar nadat wij ons eerste huis kochten. Misschien zijn de huizenprijzen iets wat mij vooral verbaast, maar waarbij ik moet wennen dat het realiteit is, namelijk van alle tijden.
Kijk ik even naar ons eigen huis, dan is deze t.o.v. onze aankoopprijs 2,5 jaar geleden maar liefst een ton meer waard geworden. Echt bizar. Maar nogmaals: als we nu zouden verkopen, zouden we goedkoper/kleiner moeten gaan wonen om de overwaarde te verzilveren. Al het andere is ook gewoon duurder aankopen. Oftewel, het is een papieren winst waar ik als huiseigenaar helemaal niets aan heb.
Beginnen jullie al te wennen aan stijgende huizenprijzen?
17 opmerkingen:
Waarom zou er geen grote financiële crisis in de komende 5 a 10 jaar komen?
Het voelt natuurlijk goed. Wij zijn ook redelijk recent verhuisd en 'de prijs' is alweer met ruim €150.000 gestegen. We kopen er alleen letterlijk niets voor, de waarde is gelijk gebleven. Als het goed is blijven we hier nog lang wonen en zoals jij ook al zegt; als je verhuist moet moeten je duur terugkopen
Het is wel een mooie belastingstok om mee te slaan. We zijn immers veel ‘rijker’ geworden en de overheid is altijd op zoek naar geld voor tegenvallers en hobbies. De sterkste schouders dragen de zwaarste lasten, dus je kunt er op wachten tot we over de vermogensgroei flink belasting gaan betalen.
@Mr Groeigeld; bij de redenen die je opsomt mis ik er één; de euro-geldpers die op verschillende manieren overuren heeft gedraaid. Dat leidt onherroepelijk tot inflatie. Lonen, aandelen, woningprijzen, boodschappen, alles wordt duurder. Maar geldontwaarding zie je niet overal gelijk terug. En het loopt zeker niet synchroon met de officiële inflatiecijfers.
In algemene zin kan je zeggen dat wie geld heeft, de inflatie betaalt. Wie geld creëert of schuld heeft profiteert. Dus als je geld hebt gespaard een mooi pensioen hebt opgebouwd en wordt belast over je vermogensgroei (onroerend goed, aandelen etc.) dan wordt driedubbel in het pak genaaid.
@kaasknabbel: het is natuurlijk altijd koffiedik kijlen, maar vooral omdat er veel is geleerd en aangepast n.a.v. de financiële crisis uit 2008.
Waarom zou er wel een komen, denk je?
@Quint: inflatie is zeker een belangrijk aspect, die heb ik inderdaad niet direct genoemd.
Over die belastingstok (o.a. huis naar box 3) wilde ik nog niet beginnen, maar die zie ik ook aankomen. Ten eerste wordt de laatste tijd erg veel framing toegepast door mensen met overwaarde of vermogen weg te zetten als verwende rijken. Daarnaast, waarom denk je dat we allemaal verplicht onze hypotheek moeten aflossen binnen 30 jaar? Dat is echt niet alleen om ons tegen evt. risico's te beschermen.
Als een dergelijke regeling gaat ontstaan, zal dat niet alleen een flinke schok geven op de huizenmarkt, maar ook voor Nederland als investeringsland. Maar goed, zover is het nog niet. Mocht het wel zover komen, dan rekenen we dan wel weer uit wat verstandig is.
Afgelopen jaren zijn de markten erg omhoog geschoten, mede door de steeds lagere rente. De hogere rente heeft nog weinig invloed, ik denk door o.a. hogere lonen en de looptijden van leningen. Waardoor er pas bij herfinanciering problemen komen. Neemt niet weg dat de hogere rentes gaan zorgen voor minder investeringen van overheden, bedrijven en particulieren.
Maar het blijft inderdaad koffiedik kijken.
@Kaasknabbel: een financiële crisis is wat anders dan markten die wat aan de hoge kant staan. Eens, de rentes zijn gestegen om de inflatie tegen te gaan, dat zorgt echter niet voir een financiële crisis. Ze zullen na dit jaar ook weer dalen, aangezien ze vanuit de ECB/FED verlaagd gaan worden als de inflatie is beperkt.
Voor ons is het (nog) niet interessant, wij hebben geen kinderen en het huis is afbetaald en er zijn geen plannen om te verhuizen. Ik let er dus niet zo op als het in het nieuws is.
@mevrouw Niekje: lekker toch, dan maakt het ook weinig uit wat er in het financiële nieuws is en kun je helemaal je eigen plan trekken.
Ja, het kwam in eerdere artikelen van jou al naar voren dat huizenprijzen gemiddeld met zo'n 5% per jaar stijgen ondanks soms forse correcties.
Hoe het met de volgende generatie moet is een interessant vraagstuk. Door alle regulering op de huur zie je dat de grote spelers daar afhaken en zich zelfs helemaal uit Nederland terug (willen) trekken. Dat helpt niet mee met de bouw van nieuwe woningen, die dankzij (ondanks) de maatregelen van de overheid voorlopig vooral verder afneemt. Mogelijk dat inwoning weer de standaard wordt.
Of de gemeente de lachende derde is met stijgende WOZ waarden durf ik te betwijfelen. Hier in de Ronde Venen verlaagd de gemeente het percentage WOZ belasting jaarlijks om de burgers te behoeden voor exorbitante hoge belastingen. Daarnaast heb ik de begroting ook gezien en is de WOZ en industriebelasting ongeveer 11% van de inkomsten van de gemeente. Relevant inkomen, maar niet de inkomstenbron waar de gemeente zijn uitgaven mee kan dekken.
Waar ik zelf ook niet bij kan is dat mijn woning in 8 jaar tijd in waarde is verdubbeld. Daar kan geen aandeelbelegging tegenop...
Die hoge prijzen zijn natuurlijk niet zo'n ramp voor bestaande huizeneigenaren. Dan ga je inderdaad mee met die hoge prijzen als je verhuist. Maar je komt die markt niet meer op als je een normaal mens bent en je eerste huis moet kopen. Ik vind dat echt heel triest. Mijn ouders hadden 1 inkomen, mijn vader was laagopgeleid, en toch konden ze een huis kopen in de jaren '70. Het feit dat ze nu heel goed zitten financieel, komt alleen daardoor. Dat kun je nu rustig vergeten als je nu jong bent.
@Henk: het wordt er door de huidige maatregelen zeker niet beter op, in ieder geval niet de komende 5 jaar.
Inwoning kan zeker, maar zit jij (of je kinderen) erop te wachten dat je kinderen tot hun 30e bij pappie en mammie blijven wonen? Op jezelf wonen zorft ook voor een stuk ontwikkeling/zelfstandigheid.
@Martijn: verdubbeld in 8 jaar tijd, dat is zeker bizar.
Dat is trouwens aardig van jullie gemeente, maar zo ken ik er weinig helaas.
@Mevrouw Hoefnix: dat is precies mijn punt, ik vraag me ook af hoe je over x jaar als starter aan een woning komt.
Maar zoals ik in het stuk al zei, misschien zie ik het als "oudere" wat te somber in, zijn deze prijsstijgingen van alle tijden en verbaas ik me erover omdat ik er middenin zit.
Absoluut niet, tijdens de studie tijd prima, maar zodra ze een baan hebben gevonden moet het huis uit het hoofddoel zijn.
Met inwoning bedoelde ik dat broers/zussen bij elkaar intrekken i.p.v. kinderen die niet het ouderlijk huis verlaten. Net na de oorlog was dat volgens mijn grootouders vrij gangbaar en die hebben dat allen gedaan. Ook daar helpt het slinkende huur aanbod overigens niet mee.
@Henk: ah dat bedoelde je met inwoning. Dat zou nog een oplossing zijn, al vraag ik me af hoe lang je dat volhoudt als jong volwassene. Dan zit je toch in een fase met relatie(s), werk, eventuele kinderwens en een eigen plekje.
Tsja… de eerste vertrekkende kinderen uit mijn gezin konden nog een woning vinden. Helaas mijn jongste dochter dan weer niet. Maar het leven gaat wel door en zo dribbeld een heerlijk kleinkind nu op zolder rond. Ook zij zou graag verhuizen, maar het is gewoon niet te doen. Ook al werkt en spaart ze wat ze kan. De overheid ziet ons uiteraard al sinds haar 27e als partners. Dus beide zijn we alleenstaande ouders en houden heerlijk zonder toeslagen onze eigen broek op😊👍 gewoon veel uren werken in ‘ eerlijke’ beroepen, weinig uitgeven en blij zijn met elkaar ( wat natuurlijk niet altijd lukt als je op elkaars lip woont)
Een reactie posten