Om de getallen wat absoluter te maken, zal ik wat openheid geven: we hebben een overwaarde van minimaal €200k op ons huis. Ik zeg bewust minimaal omdat verschillende websites een verschillend beeld geven. Ik kijk meestal op het CBS of berekenhet.nl. Over het algemeen komen er nog hogere waardes uit, maar laten we eens conservatief zijn en 2 ton nemen. Hoe droog ik dit ook opschrijf, ik vind het ongelofelijk veel!
Dit is te danken aan onze regelmatige aflossingen, de gestegen huizenprijzen en de overwaarde die we bij de aankoop in 2017 volledig in onze nieuwe hypotheek hebben gestoken.
Wat zouden jullie doen met de overwaarde bij verkoop van je huis? In je zak steken, in je hypotheek of een mix?
Stel nu, dat we ons huis verkopen. Dan komt die 2 ton overwaarde vrij. Dan kunnen we drie dingen doen: we stoppen het in onze zak, we stoppen het wederom in onze volgende hypotheek (aannemende dat we een ander huis kopen), of we kiezen een een tussenoplossing (en wat is dan een handige of interessante verdeling)?
Allereerst even iets om rekening mee te houden: over de overwaarde die je niet in je hypotheek stopt, krijg je geen hypotheekrenteafstrek (HRA) meer, de zogenaamde bijleenregeling. Dus stel je verkoopt je huis met €50k overwaarde en je investeert die niet in je nieuwe hypotheek van €300k, dan krijg je maar over €250k hypotheekrenteaftrek.
Ok, terug naar de opties:
Optie 1 - overwaarde 100% in de hypotheek steken
We steken €200k in onze nieuwe hypotheek. Stel dat deze €350k is, dan houden we nog €150k hypotheek over. Aangezien we een nieuwe hypotheek aangaan, hebben we ook een lager rente-percentage dan nu (2,45%). Met zo'n 1,3% rente (annuïtair) 15 jaar vast betalen we €503 bruto per maand. Nu zitten we op zo'n €875 per maand bruto, dus dat scheelt een mooie €372 per maand. Enige nadeel is dat we de overwaarde wederom in ons huis stoppen, zonder dat we er een deel van verzilveren.
Optie 2 - overwaarde 100% in onze zak steken
Omdat de rentes zo historisch laag staan, zouden we ook kunnen overwegen om de hypotheek groter te houden en de €200k in eigen zak te steken. Een deel gebruiken we om te 'vieren' zoals een grote vakantie en de rest zetten we weg (beleggen, deposito) om eerder te kunnen stoppen met werken.
Met eenzelfde nieuwe hypotheek van €350k als bij optie 1 mogen we echter de rente van €200k niet meer aftrekken van de belasting. We houden dus een aftrekbare hypotheek over van €150k en een niet-aftrekbare hypotheek van €200k. Echter, met een rente van 1,3% per jaar en een toekomstig maximale HRA van 37% is de bruto/netto impact vrij klein.
Wat betekent dat aan maandlasten:
- €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
- €200k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €671 bruto/netto per maand
- In totaal dus €1174 per maand bruto en €1161 netto per maand. Bruto gezien dus een stijging van €299 per maand.
Hiermee steken we wel de €200k in onze zak en helpt het een heel eind op weg om eerder te kunnen stoppen met werken. Aan de andere kant voelt het heel vreemd om, na al die jaren van regelmatig aflossen, een grote hypotheek te nemen met hogere maandlasten. Ondanks dat bij optie 1 het geld in stenen vastzit, voelt optie 2 niet juist aan. Het zal wel mijn calvinistische achtergrond zijn ofzo.
Optie 3 - een 50/50% mix
Met deze optie steken we €100k in de hypotheek en €100k in onze eigen zak. Daarmee hebben we dus een resterende hypotheek van €250k (€350k - €100k) met een aftrekbaar deel van €150k en een niet-aftrekbaar deel van €100k.
Wat betekent dat aan maandlasten:
- €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
- €100k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €336 bruto/netto per maand
- In totaal dus €839 bruto per maand, dus €36 per maand minder dan nu.
De rente-aftrek bij €100k hypotheek was al verwaarloosbaar omdat je het ook nog moet verrekenen met het EWF en de maximale HRA van 37%. Het verschil tussen bruto en netto is hierbij dus verwaarloosbaar. Met deze optie hebben we dus €100k verzilverd, de nieuwe hypotheek met €100k verlaagd en €36 lagere maandlasten dan nu. Het lijkt een win-win situatie te zijn.
Optie 4?
Bovenstaande opties gaan uit van annuïtaire hypotheken. Omdat echter de rente-aftrek wegvalt voor dat deel wat we in onze zak steken en de rente historisch laag is, zouden we onze maandlasten nog verder kunnen verlagen door voor dit deel een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Waar ik eerder nog sceptisch was over de populariteit van deze variant, hebben de reacties bij het artikel me wel aan het denken gezet.
Stel nu, dat we de €100k niet-aftrekbare hypotheek uit optie 3 aflossingsvrij maken? Dan betalen we per maand:
- €150k tegen 1,3% rente (annuïtair) = €503 bruto per maand = €490 netto per maand
- €100k tegen 1,3% rente (aflossingsvrij) = €108 bruto/netto per maand
- In totaal dus €612 bruto per maand, dus €263 per maand minder dan nu.
Met deze optie hebben we dus €100k verzilverd, de nieuwe hypotheek met €100k verlaagd en €263 lagere maandlasten dan nu. Natuurlijk moeten we wel de aflossingsvrije variant op termijn aflossen, anders hebben we aan het einde een probleem. Die €263 per maand kunnen we ook extra beleggen om vermogen op te bouwen, want de beurs heeft gemiddeld genomen meer rendement dan 1,3%. Maar goed, de vraag is of het dan niet enorm gaat knagen aangezien ik een aflossingsvrije hypotheek zo snel mogelijk zou willen aflossen.
Uiteindelijk komt het neer op de vraag hoeveel je wilt verzilveren tegen welke maandlasten. Er is geen absoluut of beste antwoord te geven, het is een rationele afweging.
Wat zouden jullie doen met de overwaarde bij verkoop van je huis? In je zak steken, in je hypotheek of een mix?
13 opmerkingen:
Bedenk wel dat 'verzilveren' alleen werkt als je gaat downscalen of een huis zoekt in een significant goedkopere buurt. De prijsstijging geldt uiteraard niet alleen voor jouw huis, maar ook voor het potentiële huis dat je in de plaats koopt. Ik zou jezelf dus niet te snel rijk rekenen.
Het nadeel aan overwaarde, en nog niet een 70/80+ leeftijd, is dat je vaak een “ander” huis ervoor terugkoopt die eenzelfde stijging heeft doorgemaakt en de overwaarde, tenzij je kleiner gaat wonen of in een andere regio die goedkoper is, daarmee net zo hard weer verdampt.
Alternatief is, de zogenaamde opeet hypotheek waarbij je de bank eigenaar maakt van je huis en je gaat huren. Maar dat is alleen een optie als je niet meer van plan bent weg te gaan en een oudere leeftijd hebt. Nadeel hieraan is dat je feitelijk de bank gaat betalen om te mogen huren in je eigen huis. Maar goed, het is een optie die in sommige gevallen nuttig kan zijn.
Andere optie is verkopen en huren ergens anders. Daarmee verzilver je wel je overwaarde, maar de huurprijzen zijn vaak hoger dan de hypotheekkosten waardoor je er netto op inteert. Wederom, als je ouder bent hoeft dit geen issue te zijn, maar dan speelt ook weer of je überhaupt wilt verhuizen…..
Dilemma dilemma. Overwaarde is leuk op papier, maar je hebt er niet zoveel verder aan zonder drastisch het roer om te gooien.
@Paul: dat klopt niet helemaal. Je hebt overwaarde als je je huis verkoopt boven je openstaande hypotheek. Of je dan een duur of goedkoop huis terugkoopt, maakt weinig uit. Stel onze openstaande hypotheek is €200k en ik verkoop mijn huis voor €250k, dan heb ik €50k overwaarde. Die kan ik verzilveren of in mijn nieuwe hypotheek stoppen, onafhankelijk van of mijn nieuwe huis 1, 3 of 5 ton kost.
@Luxe: tja, die verzilverhypotheken/constructies van tegenwoordig kosten vaak alleen maar meer geld dan ze opleveren, ook door de soms hogere rente. Kleiner of goedkoper gaan wonen is de ultieme verzilvering. Echter, kun je ook je overwaarde verzilveren als je dat niet doet, zie mijn reactie hierboven bij Paul. Los van welk nieuw huis je koopt, is de vraag hoeveel je in je eigen zak of opnieuw in de hypotheek stopt.
Wij (44 & 49, no kids) hebben eind 2020 ons luxe en grote appartement met >€300k overwaarde verkocht en een half uurtje verderop een iets kleiner co2 neutraal herenhuis terug gekocht. Deze laatste kost onder de streep 200k minder dan het door ons verkochte huis. We hebben 2/3e van de overwaarde in het nieuwe huis gestoken en ook €200k minder hypotheek dan eerder. Wij zijn heel blij met deze constructie. Onze woonlasten zijn de helft lager. We zitten nu op LTV ~63% en gaan aflossen tot 50%. Ik vermoed dat we binnen 10 jaar wel verder gaan trekken. Naar het platteland of misschien wel emigreren.
Wij zijn in mei verhuist en in dezelfde maand hebben wij de hele overwaarde uit de vorige woning afgelost op de nieuwe hypotheek.
Voor ons is de keus eenvoudig. Al het geld dat we in het verleden via aflossingen in onze vorige woning gestoken hebben, zien wij als geld waarvan we al bewust de keus gemaakt hebben om dit te alloceren aan onze woonlasten. Daarom hebben we zonder enige twijfel direct de overwaarde gestort in onze nieuwe hypotheek nadat de betaling van de overwaarde ontvangen was.
Puur rekenkundig zou ik op dit moment de overwaarde eigenlijk moeten gebruiken om te investeren en rendement te maken. Wij ervaren alleen meer rust als onze woonlasten bruto lager dan EUR 1.000 zijn. Het voelt voor ons eigenlijk als gratis wonen wanneer de hypotheekbank minder dan EUR 1.000 afschrijft elke maand.
Beleggen doen we dan wel weer maandelijks uit de lagere maandlasten.
Er is geen goed of fout in hoe iemand met overwaarde omgaat, omdat mensen andere doelen in het leven hebben en kan per persoon de hoeveelheid risico die men wil nemen met de overwaarde anders zijn. De keuze die wij gemaakt hebben is de juiste keus voor ons, maar dat maakt niet dat een andere keus fout is.
Wij hebben besloten om uit te kijken naar een energiezuinig nieuwbouwappartement. Lage rente + overwaarde + inleg beleggingsgeld. Ondanks een hogere hypotheek (schuld) gaan we van LVT 65% naar 55%. Overwegen een aflosvrije hypotheek 10 jaar tegen 1% en met de lage maand lasten (wel servicekosten maar hopelijk veel minder energiekosten)weer opnieuw beginnen met beleggen. Heb de FIRE leeftijd opnieuw berekend, deze verschilt niet dan de situatie voor een nieuwe aankoop (was toch niet van plan om ASAP te stoppen met werken).
Kortom optie 1 vanwege de te verwachte woning kwaliteitsverbetering.
@unknown: zo, dat is nog eens een flinke overwaarde! Als je dat op die manier kunt doorschuiven en ook nog een deel in je zak kunt steken, is dat een mooie oplossing.
@MD: precies, er is geen absoluut of beste antwoord, het is een persoonlijke afweging.
Zoals je het omschrijft (geld was toch al in aflossing gegaan) had ik het nog niet bekeken. Een deel ervan is natuurlijk aflossing, een deel door gestegen prijzen en voelt toch een beetje als "winst". Misschien is het wel de combinatie met de lage rente dat het nu als mooie kans aanvoelt bij mij.
Je punt over rust herken ik ook. Ik wil ook graag een lage hypotheek met lage maandlasten. Het voelt bij mij echter pas als gratis rond de 300 euro per maand :-)
@anoniem: dat zou een mooie stap zijn. Zo zitten wij ook af en toe stiekem rond te kijken. Liefst hebben we een gelijke of lagere hypotheek dan waarmee we begonnen, maar door inbreng van overwaarde en lagere rente kom je alsnog voordeliger uit. Voor de FIRE leeftijd maakt dat weinig uit. Succes met rondkijken!
@Mooi Dividend: helemaal eens met je redenering. Aflossen voelt ook voor ons beter. Laten we alleen hopen dat er niet besloten wordt tot het verplaatsen van de eigen woning van box 1 naar box 3. In dat geval ben je als aflosser zwaar de sigaar. In plaats van maandelijks hypotheekrente te betalen aan de bank mag je dan jaarlijks af gaan rekenen met belastingdienst... en dat bedrag kan wel eens hoger uitvallen dan de hypotheekrente... Persoonlijk zou ik dit straffen van goed gedrag (aflossen van je schulden) vinden, maar vanuit de overheid gedacht is het een mooie manier om extra inkomsten te genereren over de rug van de "rijke huizenbezitter". Een afgelost huis wordt dan geen waardevol bezit voor een zorgeloos pensioen vanwege de lage maandlasten, maar een molensteen om je nek. In feite ga je dan tegen betaling huren van de overheid voor je al afgeloste woning :-(
Onze overwaarde is momenteel ook ongeveer 200.000 EUR, echter op een woning van ongeveer 600.000 EUR voelt dit nog niet zo riant. De overwaarde is ontstaan door aflossingen, verbouwingen en natuurlijk een markt die flink is gestegen. We hebben dit huis gekocht in augustus 2019...Verzilveren van overwaarde is hier niet aan de orde: er staan simpelweg geen huizen te koop die ik zou willen hebben. Dat houdt in minimaal 4 slaapkamers, apart kantoor, minimaal 1500m2 tuin, oprit voor 3 auto's plus caravan en aanhangwagen, energieneutraal en dicht bij de basisschool, maar ver van een stad of industrie.
@geldsnor: ja dat luxeprobleem hebben we hier ook. We wonen mooi met veel ruimte, waardoor er weinig interessants voorbij komt. Alleen wat energieneutraler en dichterbij voorzieningen zou fijn zijn.
Een reactie posten