7 mei 2021

Onregelmatigheden in hypotheekbedrag (deel 2)

Begin april schreef ik over de onregelmatigheden in ons hypotheekbedrag. Samengevat klopt mijn Excel berekening na overname van onze hypotheek door Nationale Nederlanden niet meer. Ook komt de brief die we maandelijks krijgen (na extra aflossing) niet overeen met wat er de volgende keer wordt afgeschreven.

Na een mailtje aan NN kreeg ik vandeweek tot mijn verbazing netjes antwoord. De wonderen zijn de wereld nog niet uit. De medewerker had mijn tabel helemaal geanalyseerd en zelfs een fout eruit gehaald. Kijk, dat vind ik nog eens klasse!

Waar zit nu het verschil in afschrijvingen:

  • Omdat ik rond de 20e een extra aflossing doe op de hypotheek, en de hypotheekafschrijving aan het begin van de volgende maand valt, heb je een periode met oude rente en nieuwe rente.
  • Omdat er ook nog eens een verwerkingstijd tussen zit, betaal je in feite teveel rente.
  • Bij Delta Lloyd werden deze twee verschillen verrekend met de openstaande hypotheek, niet met het af te schrijven maandbedrag. Hiermee klopte de afschrijving altijd exact met de aflossingsbrief en met mijn berekening.
  • Bij NN doen ze deze verrekening niet op de openstaande hypotheek. Ze passen de maandafschrijving van de volgende maand aan. Dus niet de maand opvolgend aan de aflossing, maar de maand erna. Dit heeft te maken met de verwerkingstijd.
  • Eigenlijk moet ik dus niet kijken naar de volgende maandafschrijving, maar de maand erna. De verwerking ijlt een maand na.

Als ik het zo vergelijk betaal ik dus juist minder dan in de brief staat, wat ook logisch klinkt. Ik zou nu Nu is het slechts zaak om mijn Excel-berekening aan te passen met een periode oude en nieuwe afschrijving, afhankelijk van wanneer in de maand ik de aflossing heb gedaan, en daarna naar de juiste maand te kijken.

Al met al is het weer helder. Chapeau voor NN!



Zijn jullie soms ook zo precies op getalletjes en het waarom van afwijkingen daarin?




2 opmerkingen:

Anoniem zei

Ja, ben er zeer op gebrand om de cijfers correct te hebben.

Reden als het niet klopt, bijna altijd een fout in een berekening zit aan mijn kant. Dan heb ik het of niet goed begrepen hoe een en ander in elkaar steekt of te weinig info aanwezig is om de berekening juist uit te voeren. Altijd in mijn nadeel :>(

Op dit moment ben ik erg aan het rekenen naar het moment waarbij ik in een andere hypotheek risicogroep ingedeeld kan worden met bijbehorende lagere rentepercentage. Tijdstip van taxatie is hierbij belangrijk (niet te vroeg, niet te laat) en per 1 juli a.s. zal zoals aangekondigd in media alleen een Calcasa taxatie mogelijk niet meer worden geaccepteerd door aanscherpende EU-regels. Kortom moet er bovenop zitten om met weinig het maximale te behalen.

Mr Groeigeld zei

Meestal zit de fout aan eigen kant, zoals bij mij nu ook het geval was. Maar goed, dan is het wel duidelijk.

Zo'n calcasa taxatie heb ik nog nooit gedaan. Ik zie dat NN er niet bijstaat, misschien dat ik nog eens een belletje doe om te kijken wat ze accepteren (ook wij zitten onder de 50% grens, maar nog niet tov WOZ).