23 augustus 2020

Hypotheek oversluiten of niet?


In een vorig artikel had ik al uitgelegd hoe je de boeterente kunt berekenen bij het oversluiten van een annuïtaire hypotheek. Dat blijkt voor ons namelijk de enige manier om onze hypotheeklasten omlaag te krijgen. Onze boeterente komt uit op zo'n €9800 bruto (van twee weken geleden). Inclusief eventuele extra kosten (notaris, taxatie, advies etc) kom ik op zo'n €12-13k uit.

De vervolgvraag is nu: loont het om deze boete te betalen voor een lagere rente?


Bruto berekening


Op veel websites zie ik dat ze een terugverdientijd berekenen door simpelweg de bruto boete te delen door de bruto lagere maandlast van de komende maand. Dus als ik €100 bruto minder betaal, zou ik met €12k boete een terugverdientijd hebben van 120 maanden (10 jaar). 

Als ik puur kijk naar onze bruto vergelijking:
  • Huidige rente 2,45% en nieuwe rente 1,62% (bij 12 jaar vast)
  • Bruto besparing komende maand: €89
  • Terugverdientijd: €12k / €89 = 134 maanden = 11,2 jaar

Hmmm, als de bruto terugverdientijd al meer dan 11 jaar is, vraag ik me al af of het rendabel wordt. Met ons aflosplan zijn we namelijk over 14 jaar hypotheekvrij.

Ik vind dit een wat misleidende berekening, namelijk:
  • Men gaat er vanuit dat je geen extra aflossingen doet. Alleen zonder extra aflossingen kun je inderdaad de bruto boete verrekenen met de bruto lastendaling (bij een annuïtaire hypotheek blijven de bruto maandlasten gelijk). Echter, hoe meer je eerder aflost, hoe minder lang je "voordeel" hebt van de lage rente en dus hoe minder positief je terugverdientijd.
  • De daling van de netto maandlasten is veel minder groot dan de daling in bruto maandlasten. Immers, doordat je een lagere rente betaalt, krijg je ook een stuk minder HRA terug.
  • De boeterente trek je van de belasting af tegen het huidige belastingstelsel van dit jaar. Je netto maandlasten veranderen echter over de jaren door o.a. het afbouwen va de HRA. Dat verandert dus de terugverdientijd.


Netto berekening


Om de vraag of het rendabel is goed te kunnen beantwoorden, moet ik dus de netto impact weten van de lagere rente op onze toekomstige maandlasten. Dit is dus inclusief ons aflosplan (onderstaande rentes waren van vorige week):

  • Netto boeterente (berekend via belastingdienst): €6600 bij €12k bruto
  • 1,78% (15 jaar vast): €7900 = €1300 winst tov netto boete
  • 1,62% (12 jaar vast): €9800 = € 3200 winst tov netto boete
  • 1,48% (10 jaar vast): €11500 = € 4900 winst tov netto boete

Dus als ik nu de aflosboete betaal en ons aflosplan in stand hou, heb ik over de komende 14 jaar tussen de €1300 en €4900 voordeel. Op zich niet gek, maar eerlijk gezegd valt het me een beetje tegen. De €1300 en €3200 vind ik niet de moeite waard (over 14 jaar bekeken). Als ik namelijk de €6600 aflosboete nu wegzet op bijv. het Dela Spaarplan (gemiddeld 3% rente), dan heb ik over 14 jaar ook €3100 winst. Als ik het beleg tegen gemiddeld 5%, heb ik zelfs €6500 winst.


Eerder stoppen met aflossen


Waar ik nog nieuwsgierig naar was: wat worden mijn maandlasten als ik eerder stop met extra aflossen? Stel onze hypotheek is nog maar €100k en ik heb er genoeg van, dan worden mijn netto maandlasten bij:

  • 2,45% rente (nu): €535
  • 1,78% rente (15 jaar vast): €520
  • 1,62% rente (12 jaar vast): €514
  • 1,48% rente (10 jaar vast): €508

Die maximale €27 per maand verschil is mooi, maar ook daar wordt ik nog niet heel warm van (rekening houdend met inflatie). Het is ook een beetje een wat-als scenario.


Conclusie


De vraag is dus: geef ik nu €6600 boete uit voor een besparing van maximaal €4900 in de toekomst, of hou ik het geld en investeer ik het tegen een mogelijk groter (maar ook mogelijk lager) rendement? Tijd om het ook eens met mijn vrouw te bespreken hoe zij er tegenaan kijkt.



Wat zouden jullie doen in zo'n geval?


8 opmerkingen:

Centenkretser zei

Heb je al eens betekent wat het voor je zou opleveren als je het geld wat je kwijt zou zijn aan je aflos boete nu extra zou aflossen met de rente stand wat je momenteel hebt.
Bij mij kwam ik hier namelijk voordeliger uit.
Ben benieuwd of het ook voor jou geldt?

Mr Groeigeld zei

Goede tip centenkretser. Helaas geldt dat voor ons niet. Nu in 1x €6600 aflossen levert uiteindelijk netto €1500 op. De lagere rente over langere tijd wint het van de eenmalige extra aflossing.

Hanna zei

Als je bij je eigen hypotheekverstrekker blijft, hoef je geen notaris- of taxatiekosten te betalen. Ook zou ik vragen of korter dan 10 jaar vastzetten mogelijk is, dan heb je nog lagere rente per maand. Liefst steeds 1 jaar vastzetten, hier geldt net als bij verzekeringen 'alleen verzekeren wat je zelf niet dragen kan.' Als je de besparing extra aflost, neemt je risico ook sneller af.

Verder adviseer ik je om op de site van geld-is-tijd.blogspot.com te kijken. Zijn berekeningen klopten bij mij op de euro precies!

Mooi Dividend zei

Ik denk dat ik deze terugverdientijd te lang zou vinden. In ruim 10 jaar tijd weet je maar nooit wat er veranderd aan regelgeving om aan eigen (woon) wensen.

Het is wel een dilemma, want ik zou ook de redenatie kunnen snappen om het wel te doen om het wel te doen in het geval van een 10 jaar vast scenario en dan te zorgen dat restschuld en dus het renterisico erg laag is na 10 jaar. Al durf ik niet in te schatten wat de financiéle impact kan zijn als de rente hoog is na verval van de rentevast periode.

Mr Groeigeld zei

Dat is een goede tip Hanna, als we bij onze verstrekker blijven, hoeven we geen taxatie- en advieskosten te betalen. Dat is nog een goede tip waar ik naar ga kijken. Langs de notaris moet je altijd volgens mij (ivm wijziging van hypotheekakte).

Korter dan 10 jaar vastzetten kan, al is het verschil tussen 10 en 5 jaar klein. De rente voor 1 jaar vastzetten wil ik niet, ik hou wel van enige stabiliteit komende jaren.

Mr Groeigeld zei

Precies dat MD! Daar zit ik dus zelf ook mee. Het is aardig verdiend die €4900 maar daar betalen we nu wel even €12k (bruto) voor. Dat voelt als een flinke hap.
Stel dat we het over 10 jaar op onze heupen krijgen en willen verhuizen, hebben we het vrijwel voor niets gedaan. Zoals gezegd, maar eens met mijn vrouw bespreken wat die ervan vindt.

Hanna zei

Nee hoor, ik heb boeterente betaald zonder notaris. Advies/afsluit/wijzigingskosten (hoe je het noemen wil) van de bank kwam ik niet onderuit. (R.a.b.o)

Mr Groeigeld zei

Tja, er wordt altijd wel iets verzonnen om wat aextra kosten aan de strijkstok te laten hangen ;-)