Huizenprijzen vs modaal inkomen

In mijn maandelijkse overzicht hou ik onze WOZ-waarde en fictieve huiswaarde bij. Niet dat ik heel veel waarde aan hecht of dat ik het als investering zie, maar gewoon voor de lol. Ik hecht er weinig waarde aan, omdat dat zomaar kan veranderen. Richting ons pensioen en kleiner gaan wonen, is het echter wel een waarde die we mee moeten nemen.

Dat huizen in waarde stijgen, is een fenomeen dat er altijd al is geweest, zelfs toen de guldens nog van hout waren. Daarom zal ik later ook tegen mijn kinderen zeggen, dat ze altijd in de woningmarkt moeten stappen als ze kunnen. Net als met buy & hold beleggen zijn er namelijk maar twee momenten die belangrijk zijn: wanneer je instapt en wanneer je uitstapt. De rest is ruis. Crasht de woningmarkt na je aankoop? Dan wordt je huis minder waard en sta je even onder water. Dat hebben wij ook ervaren toen we in 2007 op de top ons eerste huis kochten voor iets meer dan 2 ton. Maar een eventueel ander huis kun je dan ook goedkoper kopen. Stijgt de woningmarkt naar ongekende hoogten? Dan stijgt je huiswaarde mee, maar betaal je ook meer voor een volgend huis. Oftewel, zolang je in de markt zit, maakt het relatief weinig uit.

Dat de huizenprijzen naar ongekende hoogten stijgen in Nederland is niets nieuws. Onze WOZ-waarde was begin dit jaar (met peildatum 1-1-2025) ook maar liefst 12% gestegen. Hoe verder het doorstijgt, hoe meer ik een onbehaaglijk gevoel krijg. Als iets te lang doorstijgt, voelt het niet goed. Daarnaast maak ik me zorgen over hoe de generatie na ons een huis moet kopen.

Laatst kwam ik een mooi figuurtje tegen, wat mijn ongemak goed weergeeft. Nouja, mooi is het niet. Ik heb hem even hieronder gekopieerd, met link naar de bron. Nu neem ik Twitter/X niet als referentie, maar dit is op basis van CBS-cijfers.

bron: website/X

De figuur laat de gemiddelde huisprijs zien t.o.v. het modale inkomen (één persoon) van dat jaar. Dat modale inkomen geldt daarbij als 100%. Hierin zie je dus de enorme stijging, zeker de laatste 10 jaar. De gemiddelde huiswaarde was vorig jaar maar liefst 1118% van het modale inkomen! Met twee keer modaal is dat 559%. Oftewel, een startend koppel met twee keer modaal had voor een gemiddelde woning een hypotheek nodig van 5,59x hun jaarsalaris. Bizar!

Natuurlijk heeft iedere periode zijn eigen hypotheekrente, maar er zijn niet zulke extreme verschillen als in de 70'er jaren (met rentes van 13-14%). Voor degenen die het willen narekenen, hieronder het jaar, modaal inkomen en huisprijs:

• 1990: €19.059; €73.900; 
• 1995: €21.500; €94.000
• 2000: €24.958; €172.050
• 2005: €29.000; €222.706
• 2010: €32.500; €239.530
• 2015: €35.500; €230.194
• 2020: €36.000; €335.000
• 2025: €46.500; €520.000

Leuk en aardig voor degenen die al jaren een huis hebben of deze zelfs al hebben afbetaald, maar deze data kan je niet vrolijk stemmen. We kunnen met zijn allen ontkennen dat we een woningcrisis of een aantallencrisis hebben, maar dit kan niet goed gaan. Sommige mensen waarschuwen online voor een woningcrash. Zelf denk ik dat de marktwerking dit zou moeten oplossen. Woningen worden onbetaalbaar, dus koopt niemand meer. Daardoor zouden de prijzen moeten zakken. Wat in het nadeel werkt, is dat we nog steeds een gigantisch tekort hebben aan huizen voor het aantal mensen dat er in Nederland is. Daarnaast helpt het niet mee, dat de overheid de NHG-grens steeds mee verhoogt richting de 5 ton. Daarmee verzet je de grens voor een hogere hypotheek steeds een stukje.

Onze kinderen zullen dus nog even moeten wachten tot ze een huis kunnen kopen. Dat duurt sowieso nog even. Wie weet hebben ze mazzel en kunnen ze tegen die tijd 'goedkoop' instappen.

Voor hoeveel heb jij je eerste huis gekocht?