Nieuwe WOZ waarde

Vorige week viel de nieuwe WOZ-waarde op onze digitale deurmat. Omdat we hier pas zo'n twee jaar wonen en het huis flink duurder is dan onze vorige woningen, moeten we nog een beetje wennen aan de fluctuaties. Van 2020 naar 2021 was er een stijging van 21% en van 2021 naar 2022 was er een daling van 4%, terwijl de huizenprijzen in 2021 met 21% zijn gestegen. Dat kwam doordat we onder de vraagprijs hebben gekocht en door een bezwaarschrift dat werd toegekend, dat heb ik vorig jaar hier beschreven.

Dit jaar is de WOZ-waarde 8,2% gestegen. Samen met een (flinke) verhoging van de gemeentebelastingen betekent het, dat we €269 meer op jaarbasis gaan betalen. Weten we ook weer waar een deel van onze loonsverhogingen naartoe gaat.

Samen met de daling van vorig jaar lijkt me dat een redelijke stijging, al zegt mijn gevoel dat het wat aan de hoge kant is. Immers zijn de huizenprijzen afgelopen jaar iets gedaald t.o.v. een jaar eerder. Omdat deze WOZ-waarde echter een peildatum van 1-1-2023 heeft, kan mijn gevoel wellicht niet helemaal juist zijn. Dit kan ik op twee manieren controleren:

1. Bij het CBS. Op deze pagina kun je de ontwikkeling van de huizenprijzen over een bepaalde periode en regio bekijken, de zogenaamde Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) waarbij 2015 als 100% is genomen. Deze kun je zelf aanpassen naar je eigen tijdvak/regio. Kijkend naar onze regio zie ik dat de index tussen eind Q4 2021 en eind Q4 2022 een stijging van 4,8% laat zien.
2. Op de website van berekenhet kun je een waarde in het verleden invullen en uitrekenen wat deze later in de toekomst was/is. Dit gebeurt ook op basis van CBS-data, maar dan met 2010 op 100%. Als ik daar onze getallen invul, kom ik ook op 4,8%, alleen maakt de website nog een extra onderscheid naar woningtype. In ons geval (vrijstaande woning) zou het gaan om een stijging van 7,1%.

De getallen in het algemeen (+4,8%) komen dus overeen. Als ik het woningtype meeneem, zou het dus om 7,1% stijging gaan. Prima, maar nog steeds geen 8,2%. Mijn gevoel klopt dus aardig. Genoeg voor een bezwaar zou ik zeggen.

Daarnaast baseert de gemeente de WOZ-waarde op vergelijkbare verkopen. Vergelijkbaar is vaak erg relatief aangezien huizen soms flink van elkaar verschillen. Vanaf dit jaar hebben ze een nieuwe methode ingevoerd, aangeduid met zogenaamde KOUDV beoordelingen: Kwaliteit, Onderhoud, Uitstraling, Doelmatigheid en Voorzieningen. Nou, voor Kwaliteit en Onderhoud heb ik nog niemand langs zien komen om dat te beoordelen. Daarnaast is Uitstraling subjectief en Doelmatigheid lijkt me overal hetzelfde. Oftewel, weer een wassen neus verzonnen door iemand achter zijn bureau.

Maar goed, kijkend naar de referentie-woningen, valt me op:

• Woning 1: de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 is 96% van de verkoopwaarde in dezelfde periode als onze woning is verkocht. Als we dat bij ons zouden toepassen, zou ik €20k lager uitkomen voor de WOZ-waarde.
• Woning 2: alhoewel eerder verkocht, zie ik dat de WOZ-waarde tussen dit jaar en vorig jaar is gestegen met 1,3%.
• Woning 3: wat grappig, dat is ons eigen huis. Leuk dat de gemeente ons huis vergelijkt met ons huis (zucht).

Oftewel, ook hier heb ik volgens mij een redelijke case voor verlaging van onze WOZ-waarde. 

De hamvraag is nu vooral: snijden we onszelf hiermee niet in de vingers bij een toekomstige verkoop? Aan de ene kant staat de WOZ-waarde redelijk los van de verkoopwaarde, aangezien dat is wat iemand ervoor wil betalen. Aan de andere kant scheelt een verlaging van €50k voor "maar" €62 op jaarbasis. Toen we zelf een ander huis gingen kopen, had ik ook een rekenmodelletje gemaakt van verkoopwaarden versus WOZ-waarden om onze aan- en verkopen te kunnen vergelijken. Over een jaar of 13 tot 15 willen we ons huis verkopen, dus het is nog erg ver weg. Maarja, willen we dus die €62 (of minder) besparen door bezwaar te maken of is het handig om de WOZ-waarde mee te laten groeien met de markt?

Wat zouden jullie doen in dit geval: bezwaar maken om €62 (of minder) te besparen of de WOZ-waarde mee laten groeien met de markt?

Scheiding en lenen aan familie

Afgelopen maand hebben we in privé-sfeer wat gerommel gehad, waarover ik hier nog niet heb verteld. Mijn zwager/schoonbroer is namelijk afgelopen maand gescheiden. Het rommelde al wat langer in hun relatie, daarover ga ik geen details vrijgeven. Ook hieronder heb ik een aantal zaken zo abstract mogelijk weergegeven. Hoe dan ook, het ging op een moment niet langer en hebben ze de knoop doorgehakt om uit elkaar te gaan. Vrij jammer als gezin, met jonge kinderen.

In de tussentijd mondde het besluit uit in wat meer geruzie, dus uiteindelijk werd het een heel getouwtrek over kinderen, financiën en wie wat krijgt. "Cd van jou, cd van mij", zeg maar.

Omdat ik best goed ben met overzicht en financiën, heb ik een tijd geleden met hem samengezeten om overzicht te creëren en uiteen te zetten wat er aan inkomsten en vaste lasten is, wat hij straks nodig heeft en wat dan een handige verdeling is. Ik had weinig zin om hun hele administratie in te zien, maar deed het vooral om hem te helpen.

En dan vallen er soms wat verrassingen uit de kast. Ten eerste hebben ze een aantal jaar geleden hun hypotheek verhoogd om een verbouwing te bekostigen. Prima, dat kan. Alleen zonder enige vorm van aflossing betekent het nu wel dat er vrijwel nul overwaarde is, maar wel hogere maandlasten. In deze situatie maakte dat de verdeling wat gemakkelijker, want nul overwaarde betekent nul te verdelen. Alleen resulteerde het in nogal wat discussie over wie er wilde/kon blijven wonen en wie niet. Immers, in je eentje een nieuw huis kopen zonder overwaarde lukt tegenwoordig bijna niet meer. Met daarnaast nog een lease-auto krijg je al gauw €60-80k minder aan hypotheek en voor €220k koop je tegenwoordig net een schuurtje (waar zij wonen in ieder geval).

Ten tweede was er geen spaargeld. Gewoon niet. Nul, niks, nada. Dat vond ik nog het meest schokkende. Je bent meer dan 20 jaar samen, hebt samen een gezin en een huishouden, allebei redelijk opgeleid. En dan is er nul spaargeld. Gewoon niets. "HOE DAN?!", dacht ik vaak, in hoofdletters. Ik kon er gewoon echt niet bij. Dan heb je in mijn ogen dus al die jaren van maand naar maand geleefd en met lease auto's eigenlijk boven je 'stand' geleefd (ik hou niet van dat woord, omdat het een soort 'klasse' zou kunnen aangeven, maar jullie begrijpen wat ik bedoel). Met mijn vrouw hebben we het ook regelmatig besproken en we snapten er echt niets van. Je kinderen gaan later studeren, schoolreisjes maken, je cv-ketel gaat kapot, weet ik veel, daar moet je toch minimaal iets voor opzij leggen? Al is het maar €50 per maand. Maar echt helemaal niets! Je merkt het, ik kan er nog steeds niet bij. Laatst sprak ik ook nog twee stellen, die gescheiden zijn en ook daar was tijdens de scheiding geen spaargeld. Als dit tekenend is voor doorsnee Nederland, dan snap ik wel dat sommige gezinnen net het hoofd boven het water kunnen houden. Maar goed, het grote voordeel van geen overwaarde of spaargeld is, dat je je snel klaar bent met verdelen. Dan gaat het dus alleen over de waarde van spullen. Daar waren mijn zwager en zijn ex ook snel klaar mee.

Het nadeel is, dat er geen enkele ruimte was voor een mediator, advocaat of notaris. Ik ken de precieze getallen niet, maar je bent zo een paar duizend euro kwijt voor een mediator-proces. Dat brengt mij bij het volgende punt: stel nu dat hij met de vraag zou komen of hij geld kan lenen voor de mediator of notaris, zouden wij dat dan doen? Ik ben daar normaal gezien vrij duidelijk in: ik leen liever geen geld aan familie. Niet omdat wij asociaal zijn, maar dat geeft grote kans op gedoe. Terugbetalen, dan lukt het een keer niet, wat gemor, wrijving, ruzie, etc. Als er ruim 20 jaar lang geen spaargeld is, waar gaat hij dan een paar duizend euro van terugbetalen en hoe lang gaat dat duren? Het is en blijft familie, dus dat wil ik liever voorkomen. Aan de andere kant, omdat het familie is, voel ik me wel verplicht om te helpen. Lastig dus.

Ze zijn inmiddels gescheiden en hebben daarbij iemand ingeschakeld, maar hoe en wat precies qua kosten weet ik niet. Misschien heeft hij ergens anders geld geleend, maar (nog) niet bij ons. Hoe dan ook heeft het bij ons best wel wat ogen geopend over onze financiële situatie (relativerend) en hoe wij samen met zoiets zouden omgaan. Ik wil eigenlijk in zo'n situatie helemaal niet in andermans portemonnee kijken, laat staan bij familie. Maar het was op dat moment hetgene waar ik het meeste mee kon helpen.

Zouden jullie geld lenen aan familie?

Beleggen voor de hypotheek?

In mijn plannen voor 2024 heb ik het slechts kort gehad over onze hypotheek. Na vorig jaar lang wikken en wegen, hebben we een jaar niets extra afgelost. En dat voelt verkeerd. Rationeel gezien loont het niet om tegen 1,3% rente extra af te lossen als we een spaar/beleggingsdeur verderop veel meer rendement kunnen halen, dus dat doen we ook niet. Wat verkeerd voelt is, dat ik het op zijn beloop laat, dat we er niets voor reserveren. Iets met controle en loslaten ;-)

Onze huidige hypotheek is zo'n €370k met iets meer dan €1000 aan maandlasten en dat voelt als een flinke last. In het huidige tempo is dat rond mijn 58e zo'n €260k. Prima, maar de maandlasten blijven al die tijd hetzelfde, het liefst heb ik die omlaag. Ik heb echter berekend, dat iedere €1000 extra aflossen zo'n €2 bruto per maand scheelt. Wow, dat zet veel zoden aan de dijk. Dat gaan we dus niet doen.

In ons huidige potjessysteem heb ik een potje gereserveerd voor extra aflossing op onze hypotheek. Omdat het echter een "wat-er-overblijft"-potje is, werkt het voor mij niet. Er zijn meestal korte-termijn potjes die meer aandacht krijgen dan een potje voor iets over 10 of 15 jaar. 

Dus wil ik het anders aanpakken. Ik wil een beleggingspotje maken voor de aflossing van onze hypotheek, waar ik iedere maand €100-200 in stop. Met onze recente loonsverhogingen zou dat prima moeten kunnen. Na 15 jaar heb ik dan €36k ingelegd. Inclusief het herbeleggen van dividend en gemiddeld 7% per jaar aan koersgroei zit ik dan op zo'n €67k aan waarde. Hiermee zouden we tegen die tijd een flink deel van ons aflossingsvrije deel (€100k) kunnen aflossen. Of we dat tegen die tijd echt gaan doen, hangt van twee zaken af:

1. Wat de overheid gaat doen met overwaarde en box 3. Als je gaat betalen voor de overwaarde van je huis, dan houden we de waarde van de beleggingspot in onze zak.
2. Hoe de huizen- en rentemarkt er dan uitziet. Als we kleiner gaan wonen (uitgaande van een koophuis), komt er een hoop overwaarde vrij. Afhankelijk van hoeveel dat is en hoeveel hypotheekrente we dan gaan betalen, hebben we die belegginspot misschien niet nodig. Mocht het wel tegenvallen, dan hebben we een mooie backup.

En ja, ik hoor de opmerkingen al komen: beleggen is risicovol, beurzen kunnen dalen, ik bouw mijn eigen belegginshypotheek, je betaalt veel belasting. Dat klopt allemaal, maar simpel gezegd heb ik meer vertrouwen (met bewezen resultaat) in mijn eigen beleggingen dan in wat een bank in het verleden aanbood aan beleggingshypotheek. Mochten de beurzen tegen die tijd wat inzakken, dan kijken we dan hoe we het aanpakken. Het is als plan B bedoeld, niet als plan A.

Bovenstaande werkt voor mij beter dan onze huidige aanpak. We bouwen iets extra's op en het geeft ons keuzevrijheid. Het enige wat ik nu nog moet doen, is een nieuwe belegginsrekening openen. Ik wil het namelijk liefst gescheiden hebben van onze bestaande beleggingsrekeningen. Het zou handig zijn geweest als je je portfolio kon splitsen, maar dat zie ik nergens terug. Ik beleg dan namelijk in dezelfde ETF's (VRWL, TDIV,...) en een extra rekening betekent weer extra beurkosten en rekeningkosten. Ik zou het ook op één hoop kunnen gooien en dat deel onthouden, maar het liefst heb ik het uit mijn eigen zicht. Misschien is het nog een idee om 1 ETF over te hevelen van DeGiro naar Lynx en dan bij DeGiro diezelfde ETF als belegging voor de hypotheek aan te houden.

Beleggen jullie weleens voor een aflossing op je hypotheek? Zoja, weten jullie een manier om gescheiden te beleggen, zonder een nieuwe rekening aan te maken?

Dividend update - januari 2024

Januari is alweer voorbij. Nog tien keer en we zitten alweer bijna aan het kerstdiner :-) De winter is in volle gang, waarbij de zon via onze zonnepanelen goed heeft bijgedragen aan het nieuwe jaar. Ook de beurzen zijn lekker aan het stijgen naar all-time-highs. Qua dividend is januari altijd een relatief "kleine" maand geweest. Laten we eens kijken hoe het dit jaar is gegaan.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars). 

Samengevat:

• Dividend januari: €291
• Dividend heel 2024: €291
• Jaarlijks (forward) dividend: €5232 of 5467 EUR+USD (excl. belasting)
• Yield on cost: 5,0%

Nou, die "kleine" maand begint al een flinke maand te worden. Dat komt voornamelijk door ETF ISPA. Al met al zo'n 40% meer dan vorig jaar, erg mooi!

Ik moet nog steeds wennen aan het forward dividend. Begin januari kwam ik achter een fout in mijn administratie, waardoor ik opeens 18% meer dividend bleek te krijgen dan ik dacht. En dat niet alleen, doordat de ETF's een hoger dividendpercentage hebben dan in mijn administratie (dat was de oorzaak hiervan), draagt iedere eigen inleg ook nog eens harder bij aan het forward dividend. Samen met de inleg deze maand kom ik nu op 5467 EUS+USD of €5232. Ik moet nog wennen aan de enorme sprong.

Dividend-veranderingen

Afgelopen maand zijn de volgende veranderingen aangekondigd:

• Archer Daniels Midland (ADM): +11,1%
• ASML (ASML): +5,2%. De aankondiging hiervan is mij niet helemaal duidelijk of het wordt doorgevoerd voor 2024. Over 2023 wilde men een dividend uitkeren van €6,10, waardoor er in april een extra final dividend komt van €1,75. Ik ga er even vanuit dat €6,10 het nieuwe dividend is. Corrigeer me vooral als ik dat mis heb.
• Comcast (CMCSA): +6,9%
• Uniter Parcel Service (UPS): +0,6%

Al met al geen verkeerde verhogingen om het jaar mee te beginnen.

Portfolio en aankopen

Zie deze pagina voor een portfolio overzicht. Deze maand heb gekocht:

• iShares STOXX Global Select Dividend 100 ETF (ISPA): 71st

Deze maand heb ik ook 13st WBA verkocht. Bovenstaande is dus een optelsom van mijn reguliere maandelijkse aankoop plus een extra aankoop van het geld van WBA.

Samenvatting

Door de stijgende beurzen staat mijn portfolio op een all-time-high, er zijn een aantal leuke verhogingen en natuurlijk de sprong in mijn forward dividend. Het is nog even wennen om te zeggen, maar we zijn alweer leker op weg naar de 6000 EUR+USD. Geen gek begin van het nieuwe jaar dus!

Hoe was jullie maand qua dividend?