Wennen aan hogere huizenprijzen

Onze vakantie is alweer bijna voorbij, volgende week gaan we weer aan het werk. We hebben een heerlijke vakantie gehad vol met zon, zee, zwembad en leuke dingen doen. Tijdens mijn vakantie heb ik mijn mobiel zoveel mogelijk links laten liggen, al keek ik wel af en toe wat nieuwsberichten.

Eén van de dingen die me daarbij opviel, was dat je nu.nl niet meer kunt openen zonder dat er wekelijks een berichtje voorbijkomt over stijgende huizenprijzen. Zo ook afgelopen week weer, met de vermelding dat huizenprijzen in juni maar liefst gemiddeld 8,6% hoger waren dan een jaar eerder en het aantal huizenverkopen met 9% is gestegen. Ook in verhalen om ons heen horen we, dat overbieden weer de standaard aan het worden is. En dan niet met €20k, maar €50-80k. Waar we in januari 2022 een piek zagen in de stijgingen (21% t.o.v. een jaar eerder) kwam daarna de dip met als dieptepunt mei 2023 (-5,8%). Daarna is de trend weer omhoog, oftewel het was een klein dipje.

Die stijging duurt nog wel een jaar of 5 tot 10, is mijn voorspelling. Het is namelijk een vrij simpel optelsommetje aan redenen:

• Lonen stijgen, dus mensen kunnen een hogere hypotheek krijgen.
• De hypotheekrentes zijn weer aan het dalen, dus lagere maandlasten bij een hogere hypotheek.
• Er zijn erg veel mensen in Nederland, dus is er meer vraag dan aanbod (krapte op de huizenmarkt).
• Verduurzaming leidt tot strengere regels voor woningbouw (stikstofneutraal, geen impact op natuur/omgeving etc) dus er komen maar langzaam huizen bij.
• Vorige fixe dalingen kwamen vooral door een (financiële)crisis, welke ik nu niet zomaar zie aankomen.

Dus dan kan de overheid mooi roepen dat ze in hoog tempo woningen gaan bouwen, maar dat is echt niet de komende vijf jaar opgelost. Bovenstaande redenen zullen in mijn ogen wel even een tijdje blijven gelden.

Zoals vaker, staan er weer gelijk allerlei roeptoeteraars klaar, die spreken over ongelijkheid tussen huurders en huizenbezitters en "blije tevreden huiseigenaren". Zoals Gerhard Hormann ook benoemd, ligt het zo simpel niet. Je kunt alleen profiteren van een hogere huisprijs als je het weet te verzilveren (verkopen en huren of verkopen en goedkoper gaan wonen). Ik zie het simpelweg zo: zodra je er eenmaal inzit, ga je mee op de schommelingen van de markt. Verkoop je duur, dan moet je ook weer duur terugkopen. Verkoop je goedkoop, dan kun je ook weer goedkoop kopen. Daarnaast geldt ook dat de enige lachende derde de overheid is (als in, de gemeentes). Hogere huizenprijzen betekenen namelijk hogere WOZ-waardes, met bijbehorende hogere gemeentebelastingen.

De echte pijn zit bij de volgende generatie. Hoe gaan mijn kinderen over 10 jaar een huis kopen? Ze zullen sowieso al twee inkomens nodig hebben, maar dan nog. Met een gemiddelde huisprijs in Nederland van inmiddels €468k (tegen die tijd waarschijnlijk nog hoger) lijkt me dat erg moeilijk, of je moet enorm hoge woonlasten accepteren. 

Maar wellicht zie ik het als "oudere" inmiddels wel verkeerd. Als de lonen blijven meestijgen met inflatie, is een huisprijs van 6 of 7 ton over een paar jaar mischien wel heel normaal. Mijn ouders kochten 50 jaar geleden een huis voor 65.000 gulden, oftewel zo'n €30k. Hun huis is nu zo'n €300k waard, dus een vertienvoudiging in 50 jaar tijd. Als mijn kinderen over 10 jaar een huis kopen, is dat ook al 30 jaar nadat wij ons eerste huis kochten. Misschien zijn de huizenprijzen iets wat mij vooral verbaast, maar waarbij ik moet wennen dat het realiteit is, namelijk van alle tijden.

Kijk ik even naar ons eigen huis, dan is deze t.o.v. onze aankoopprijs 2,5 jaar geleden maar liefst een ton meer waard geworden. Echt bizar. Maar nogmaals: als we nu zouden verkopen, zouden we goedkoper/kleiner moeten gaan wonen om de overwaarde te verzilveren. Al het andere is ook gewoon duurder aankopen. Oftewel, het is een papieren winst waar ik als huiseigenaar helemaal niets aan heb.

Beginnen jullie al te wennen aan stijgende huizenprijzen?

Accountgroei

De vaste lezers weten, dat ik zo'n twee jaar geleden een voorzichtig artikel heb geschreven over een (voor mij) belangrijke mijlpaal, namelijk een ton aan belegd vermogen. Ik zeg hier bewust "voorzichtig" aangezien ik dit niet van de daken wil schreeuwen en omdat we soms al scheve gezichten krijgen bij onze beslissingen en resultaten. Onder water hebben we er keihard voor gewerkt, op de kleintjes gelet en veel geïnvesteerd. Maar in de huidige samenleving heb je dan al snel roeptoeteraars, die denken dat het uit de lucht is komen vallen en vinden dat het "oneerlijk" is. Van een sportprestatie ziet iedereen ook alleen het resultaat en niet de lange weg die eraan voorafging.

Maar goed, bij het bereiken van die mijlpaal heb ik vanwege spreiding ook gelijk besloten een account aan te maken bij een tweede broker. En zo heb ik alweer twee jaar een account bij Lynx. Time flies...

Sindsdien heb ik onze beleggingen als drie geldstromen gezien:

1. Autonomische of organisch groei: stijgen de beurzen met 5% dan stijgt ons account ook met 5%.
2. Groei door herinvestering van dividend
3. Groei door eigen inleg

Mijn aanpak is de afgelopen twee jaar vrij simpel geweest:

• Het account bij DeGiro wilde ik niet verder laten groeien door herbeleggen of eigen inleg.
• Daarom hevel ik al het uitgekeerde dividend bij DeGiro over naar Lynx. Uitgekeerd dividend van Lynx blijft bij Lynx.
• Mijn eigen inleg gaat maandelijks naar Lynx.

Het leuke van deze aanpak is, dat het account bij Lynx goed doorgroeit door mijn eigen inleg plús het dividend van DeGiro en Lynx samen. Dat tikt in sommige maanden lekker aan. Daarnaast merk ik erg goed wat het dividend bij DeGiro in absolute zin oplevert. We leven er nog niet van, maar het is mooi om iedere maand te zien wat ik kan overboeken van DeGiro naar Lynx.

Een logische bijkomstigheid is, dat mijn account bij DeGiro alleen nog meebeweegt met de markt (de autonome groei). Zo is er afgelopen twee jaar zo'n 12% bijgekomen (minder dan de gemiddelde markt, doordat sommige sectoren zijn achtergebleven). Dit terwijl ik zelf al het dividend eruit heb getrokken. Doordat ik zelf niets inleg maar de koersen wel stijgen, staat het account inmiddels al 44% in de plus.

Als de markt blijft stijgen, wordt dit dus steeds meer. Niet verkeerd natuurlijk, maar dan wil ik wel de spreiding tussen brokers wat in de gaten houden. Het liefst verkoop ik geen aandelen vanwege spreidingsredenen. Aan de andere kant kan het bij een flinke daling ook ineens hard inzakken. Ik ga dus nog even niets doen om de spreiding anders te leggen.

Houden jullie een actieve verdeling aan tussen verschillende brokers?

Vakantie

Een kort berichtje deze keer, want we zijn op vakantie. Afgelopen week is deze al begonnen, met nu nog twee weken in het vooruitzicht. Heerlijk!

Afgelopen weken waren erg druk voor mij op mijn werk. Er moest enorm veel georganiseerd worden onder hoge tijdsdruk met ook nog een paar buitenlandse bezoekjes erbij. Normaal geeft dat wat stress, maar deze keer viel dat gelukkig mee en liep alles soepel. Ik kon daardoor prima in mijn vakantie rollen. 

Op vakantie hou ik in het begin mijn werkmail nog een beetje in de gaten, maar dat is meer om ervoor te zorgen dat mijn mailbox geen puinhoop wordt :-) Na een paar dagen laat ik dat meestal varen en hoor ik het wel wanneer er iets escaleert. Tot die tijd wil ik zo min mogelijk van mijn werk horen.

Dit jaar hebben we ervoor gekozen om gelijk op zaterdag(avond) te vertrekken naar zuid-Frankrijk. En ook dat beviel prima, ik was gelijk afgeschakeld door in een ander ritme en ander gebied te komen.

Wat doe ik in de vakantie zoal? Het begint meestal met afschakelen van al het "moeten". Dat duurt een paar dagen, waarna ik meer rust in mijn lijf krijg. Rust om lekker de hele dag te luieren bij een zwembad of op het strand met een boek. Tussendoor doen we ook wat actieve en culturele dingen zoals sporten, steden bezoeken of andere activiteiten.

Vakantie is voor mij ook een moment om de drukte achter me te laten en even uit te zoomen. Een beetje reflecterend misschien wel. Ben ik nog tevreden met wat ik doe, qua baan maar ook privé. Van dat soort beslommeringen. Door dat uitzoomen geeft vakantie ook een mogelijkheid tot wat dagdromen over wat ik nog wil bereiken. Niet teveel, want ik weet ook dat alles lijkt te kunnen tijdens een vakantie en dat dat onrealistisch blijkt wanneer de dagelijkse realiteit terugkomt.

Vreemd eigenlijk dat ik dat uitzoomen minder goed kan als we weer thuis zijn. Dan eet ons huishouden, gezin en werk veel tijd en energie op, waardoor uitzoomen blijkbaar lastig is. Dat heeft te maken met het zogenaamde Zeigarnik effect, waarbij onafgemaakte taken meer urgente aandacht krijgen in onze hersenen dan belangrijke langetermijnzaken. Misschien goed als ik meer van dit soort momenten kan inlassen in ons dagelijks leven.

Maar goed, voor nu heb ik dus even vakantie. Het weer is hier super (ook daarom wilden we weg, omdat Nederland geen zomer meer lijkt te hebben) en we kunnen lekker relaxen. Ik ga nog even zonnen. Ik weet niet of ik volgende week een keertje oversla qua bloggen. En anders tot over een weekje.

Wat doen jullie tijdens vakantie?

Dividend update - juni 2024

Daar is hij dan, de grootste dividendmaand van het jaar. Waar ik vorig jaar nog net onder de €1000 zat aan dividend, zou ik er nu ruim overheen moeten schieten aangezien ik afgelopen jaar veel in ETF's heb geïnvesteerd. Maar wellicht dat de lagere opbrengst van het ETF-dividend weleens roet in het eten zou kunnen gooien. Spannend, dus laat ik snel gaan kijken naar de resultaten.

Dividend-inkomsten

Hieronder de dividend-inkomsten van afgelopen maanden (netto in euro's, dus eventueel omgerekend vanuit dollars). 

Samengevat:

• Dividend juni: €1205
• Dividend heel 2024: €2497
• Jaarlijks (forward) dividend: €5584 of 5785 EUR+USD (excl. belasting)
• Yield on cost: 5,0%

Jaaaaaaa, daar is hij dan! De eerste maand boven de €1000. En hoe! Maar liefst €1205 aan dividend deze maand en 24% meer dan vorig jaar! Wow, hier ben ik echt heeeeel erg blij mee! Al die jaren van investeren, herhalen en volhouden betalen zich nu uit met deze mijlpaal. Ik heb de vertikale as van de grafiek maar even aangepast om alles goed in beeld te krijgen.

Ook het forward dividend loopt goed op, mede natuurlijk door het herbeleggen van dit dividend. Het zou echter wat hoger zijn geweest als er niet weer gerommel was met het ETF-dividend (zie onder).

Dividend-veranderingen

Afgelopen maand zijn de volgende veranderingen aangekondigd:

• Caterpillar (CAT): +8,5%
• Main Street Capital (MAIN): +2,1%
• Realty Income (O): +0,2%
• Target (TGT): +1,8%
• Williams-Sonoma (WSM): +0,9%

Een mooi lijstje aan verhogingen, met natuurlijk CAT als dikke vis.

ETF-dividend

Met deze maand ben ik natuurlijk erg blij, echter zit er wel een "maar" in. Afgelopen jaar heb ik vrijwel alleen maar in ETF's geïnvesteerd en dat zie ik ook terug in het 24% meer dividend. Maar voor mijn gevoel had dat iets meer kunnen zijn. Na het lagere dividend van ETF's in maart, laat ik eens kijken hoe het in Q2 is gegaan:

• IAEX: +34,2%
• IDVY: +15,5%
• ISPA: -5,1%
• SPYD: -8,0%
• TDIV: -8,4%
• TSWE: - +7,1%
• VWRL: +8,5%

Als ik dit vertaal naar een jaarlijks lopend gemiddelde, krijg ik:

• IAEX: +13,4%
• IDVY: +8,5%
• ISPA: -0,6%
• SPYD: -2,1%
• TDIV: -4,5%
• TSWE: - +2,9%
• VWRL: +3,1%

Okeeee, dus net de ETF's waar ik veel heb ingelegd (TDIV, SPYD) zijn in Q2 flink omlaag gegaan. Als de ETF-uitkeringen identiek waren geweest aan vorig jaar juni, dan zou ik 26 EUR+USD meer dividend hebben ontvangen deze maand. Geen heel groot verschil dus, maar wel met een verlaging van mijn forward jaardividend (zou nu boven de 5807 hebben gestaan).

Mixed feelings hierbij dus. Ik dacht dat ik in ETF's belegde voor de stabiliteit en lichte groei, maar dit is alweer het tweede kwartaal waarin het tegendeel wordt bewezen. 

Portfolio en aankopen

Zie deze pagina voor een portfolio overzicht. Deze maand heb gekocht:

• VanEck High Dividend ETF (TDIV): 38st
• Xtrackers Stoxx Global Select Dividend 100 ETF (DXSB): 12st

Samenvatting

Wat een maand, met maar liefst €1205 aan dividend! En vooral het besef dat dit vanaf nu zo zal blijven en waarschijnlijk alleen nog maar gaat groeien (mits het ETF-dividend niet verder inzakt).  Kijkend naar de titel van mijn blog, is dit de eerste maand met een eigen gecreëerde uitkering die hoger is dan de AOW. Wat heerlijk om de sneeuwbal te zien groeien.

Enige kanttekening deze maand is wederom de grilligheid van het ETF-dividend. Net de ETF's waarin ik afgelopen jaar flink heb ingelegd hebben hun uitkeringen de laatste tijd omlaag bijgesteld. Hopelijk wordt het komende kwartalen nog hersteld, anders vind ik het wat teleurstellend.

Maar goed, nu nog even genieten van die hele mooie maand :-)

Hoe was jullie maand qua dividend?