Het blijft dus knagen. Dat we meer kunnen doen, meer ruimte kunnen creëren. Niet nu, maar voor later. In ons vorige huis loste ik maandelijk €500 extra af plus de netto verlaging van onze maandlasten door die aflossing. Daardoor werd de sneeuwbal zo groot, dat we veel meer konden aflossen terwijl onze eigen inleg steeds die initiële €500 bleef. Dat ging toen erg hard, iets wat nu met 1,3% rente niet zo hard zal gaan.
Een andere gedachte die laatst voorbij kwam was: we hebben een annuïtaire hypotheek, dat betekent in het begin veel rente betalen en weinig aflossing. Dat houdt in, dat we na 20 jaar slechts zo'n 50% hebt afgelost. Aangezien wij over zo'n 15 jaar willen verhuizen (dan is ons huis te groot voor ons tweeën), is dat eigenlijk niet zo handig. Dan hebben we 15 jaar vooral rente betaald en weinig afgelost.
Daarom wilde ik weer eens kijken wat die sneeuwbal doet voor onze hypotheek en maandlasten. Niet allerlei figuren, maar gewoon resultaten. Eigenlijk wil ik maar een paar dingen weten:
- Hoe groot is onze hypotheek op mijn 58e en 60e? Dit bepaalt hoeveel overwaarde we tegen die tijd hebben en welke hypotheek we nog hebben als we zouden verhuizen of oversluiten.
- Wat zijn onze maandlasten en extra aflossing? Dit betaalt hoeveel we overhouden als we stoppen met extra aflossen.
Voor de vergelijking neem ik even twee opties:
- We lossen jaarlijks €6000 af zonder sneeuwbal (vergelijkbaar met €500 per maand)
- We lossen maandelijks €500 af (€6000 per jaar) plus sneeuwbal
Optie 1: €6000 per jaar aflossen
- Hypotheek op 58e: €195k
- Hypotheek op 60e: €173k
- Bruto maandlasten op 58e: €703
- Bruto maandlasten op 60e: €630
- Jaarlijkse extra aflossing 58e: €6000 = €500 per maand
Optie 2: €500 per maand aflossen plus sneeuwbal
- Hypotheek op 58e: €174k
- Hypotheek op 60e: €142k
- Bruto maandlasten op 58e: €580
- Bruto maandlasten op 60e: €422
- Maandelijkse extra aflossing 58e: €935
Zoals je ziet, ontloopt het elkaar qua hypotheek niet enorm veel (over 15 jaar tijd gezien). Qua maandlasten scheelt het ook "maar" €123 op mijn 58e. Wat ik echter zie, is dat er een flink verschil ontstaat in de latere jaren. Bij optie 1 daalt onze hypotheek tussen mijn 58e en 60e met €22k en de maanslasten met €73. Bij optie 2 (met sneeuwbal) daalt de hypotheek in diezelfde periode met €32k en de maanlasten met maar liefst €158. De jaren erna wordt dit verschil alleen maar groter door de sneeuwbal. Oftewel: als we slechts een paar jaar langer in ons huis blijven wonen, dalen zowel de hypotheek als de maandlasten flink. Allemaal heel logisch, maar wel goed om een keer te hebben doorgerekend.
Daarnaast geldt, dat als we op mijn 58e zouden stoppen met extra aflossen, we bij optie 1 per maand €500 over hebben. Bij optie 2 is de aflossing plus sneeuwbal aangegroeid tot €935 per maand, wat we dan per maand over hebben. Dat is toch een flink bedrag.
Ik heb wel nog een paar maar'en bij het hele verhaal:
- De vraag is natuurlijk of we er wat aan hebben als we rond ons 58e net willen gaan verhuizen (kleiner wonen). Dan zouden we dus eigenlijk juist nog een paar jaar hier moeten blijven wonen om ervan te profiteren. Maar goed, dat geldt natuurlijk altijd.
- We moeten wel ruimte over hebben om die €500 per maand af te lossen. We leggen namelijk ook al flink in op de beleggingen. Nu we werken met potjes, zie ik ook hoeveel we eigenlijk iedere maand moeten inleggen om alles afgedekt te hebben. Daardoor is er voor mijn gevoel minder over voor extra aflossingen.
- We zouden die €500 per maand ook kunnen beleggen. Dan groeit de dividend-sneeuwbal nog harder. Wellicht kunnen we zelfs daar een deel mee aflossen. Maar dan verschuiven we wel meer richting de beleggen/risico-kant dan ik zou willen.
- Er is een grote kans dat over een tijdje je huis in box 3 valt, zie bijvoorbeeld de plannen in het nieuwe belastingstelsel. Daarmee telt de overwaarde mee als vermogen en wordt het belast. Als wij dan voortvarend onze hypotheek extra hebben afgelost, worden we daarvoor "gestraft". Het aanhouden van een hypotheek zou dan een voordeel kunnen zijn als je het kunt wegstrepen tegen vermogen.
Net als bij beleggen blijf ik me verbazen over het sneeuwbal- of compounding-effect. Ongelofelijk hoe krachtig dit is en hoe sterk het meetelt in die laatste jaren. Voor ons zou de extra aflossing €500 per maand blijven. Niets meer, want de rest wordt aangevuld door de besparing mee te nemen. Als we dat de komende 14 jaar blijven doen en dan stoppen, houden we opeens even €935 extra per maand over. Dat zou een mooie aanvulling zijn op ons mini/pre-pensioen.
Bovenstaande is iets voor mij om over na te denken. Aan de ene kant zou ik zeggen dat een hypotheekrente van 1,3% niet loont om extra af te lossen. Aan de andere kant heeft het dus wel degelijk effect. Het blijft een spel tussen rationale (loont niet om af te lossen) versus gevoel (lekker om lagere lasten te hebben). Het blijft kriebelen, ondanks dat het rationeel niet klopt.
Hoe kies jij tussen rationale en gevoel?
T.av. je opmerking over het huis in box 3: als je i.p.v. extra aflossen het geld op een spaarrekening zet of mee gaat beleggen, dan valt het ook in box 3. Enige methode om minder geld in box 3 te krijgen is om meer geld uit te geven. Echter het plan om je eigen huis in box 3 te stoppen bestaat voor zover ik weet nog niet en voor dat dat doorgevoerd is zijn zijn we op zijn minst 5 jaar verder. Tot die tijd is het wellicht een optie om de extra aflossing apart te zetten op een spaarrekening/ spaar deposito's. Dat levert namelijk meer op zonder additionele risico's (je moet er alleen wel van afblijven :-) ) Reken dat ook eens na zou ik zeggen.
BeantwoordenVerwijderen@anoniem: die vergelijking met sparen/beleggen en box 3 is een goede, uiteindelijk heft het elkaar dan weer op. Alleen heb je met extra aflossen structureel lagere maandlasten (als je er blijft wonen).
VerwijderenJe kunt je op driehonderd verschillende manieren suf rekenen hieraan, maar een hypotheekrente van 1,3% is gewoon echt heel laag. Ga je beleggen, dan krijg je al gauw gemiddeld 4% meer rente per jaar dan dat en dat tikt op de lange termijn echt wel flink aan.
BeantwoordenVerwijderenJe gevoelens zou ik dus zoveel mogelijk proberen te negeren, want ze kosten je werkelijk tienduizenden euro's als je dat niet doet.
@Petra: gevoel negeren daar ben ik niet zo goed in ;-) Misschien tijd voor (weer)een apart beleggingspotje om de hypotheek mee af te lossen.
VerwijderenGevoel, het is altijd aanwezig en je moet er ook wat mee. Ik herken wel wat je zegt maar rationeel gezien weet je ook dat het puur vanuit een financieel opzicht een makkelijke keuze is. De vraag is echter, althans dat ik mijn gevoel, of ik op leeftijd X nog wil zitten met een hypotheekschuld van X ton?
BeantwoordenVerwijderenHet voelt erg onnatuurlijk dat je kapitaal hebt (X ton) in beleggingen, maar daar tegenover een aantal ton voor je huis staat. Voelen die X ton op je beleggingsrekening dan nog steeds van jou? Of is het een verzekering voor je huis…… wat je ooit moet aflossen.
Nu is onze hypotheekrente iets hoger dan die van jullie en hebben we nog profijt aan aflossen, maar zelfs als deze lager was zou ik het een lekker, gevoel, vinden als mijn hypotheekschuld lager was.
Vooral de mensen die nu een hypotheek nemen hebben zullen hier rekening mee moeten houden omdat de huizenprijzen die wij in 2010 betaalde peanuts zijn ten op zichtte van wat een huis nu waard is. Daar zit je dan met je hypotheekschuld van zes ton…. Leuk dat je kan beleggen en je een paar euro’s meer oplevert, maar voelt het nu echt lekker? Ik denk dat ik het antwoord wel weet. En dat is dat aflossen een goed idee is, tot je er een goed gevoel over hebt. En als het kan, doe je toch lekker beide? Aflossen en beleggen? Dan heb je beide zaken geadresseerd, zo doen wij het ook in ieder geval en slaap je lekker.
@luxe of zuinig: "Voelen die X ton op je beleggingsrekening dan nog steeds van jou? Of is het een verzekering voor je huis"
VerwijderenPrecies dat dus. Dan zijn we aan de ene kant vermogen aan het opbouwen, terwijl er aan de andere kant nog een grote schuld openstaat. Het voelt beter om hier nu alvast een deel af te snoepen, ondanks dat het misschien rationeel gezien niet de beste keuze is. Want ja, door het te beleggen of sparen, kunnen we het wel harder laten groeien. Ik zal er eens met mijn vrouw over spiegelen, sowieso omdat het ons gezamenlijk geld is.
Je krijgt inmiddels zelfs op vrij opneembare spaarrekeningen meer dan 1,3% rente. En je had laatst gekeken naar buitenlandse deposito's op zoek naar hogere rente. Het is een stuk efficienter om de aflossing op een spaar- of depositorekening te zetten dan direct af te lossen. Afhankelijk van jouw voorwaarden kun je vaak 10-20% per jaar boetevrij aflossen dus je kunt het op enig moment ook gaan overhevelen.
BeantwoordenVerwijderenDe onduidelijkheid m.b.t. belasting helpt niet mee. Maar zou voor mij een reden zijn om het nu op een spaarrekening te zetten i.p.v. af te lossen. Als er duidelijkheid is en het blijkt toch voordeliger om direct af te lossen kun je het gespaarde bedrag alsnog daarvoor gebruiken.
@Henk: het apart zetten van een toekomstige aflossing helpt zeker, alleen maak je dan geen gebruik van de sneeuwbal in lagere maandlasten. Dat zorgt er juist voor dat de aflossing steeds harder gaat lopen. Maar zoals je zegt, het geld zit dan wel vast in stenen als de regels veranderen.
VerwijderenJe gevoel kan ook tegen je werken. In 2022 hadden we tegen het einde van het jaar ‘teveel’ spaargeld door een grote bonus en vrijvallend aandelenpakket. Toen hebben we besloten om €40k extra af te lossen op de hypotheek (aflossingsvrij 1,3%) in plaats van te beleggen, omdat het fijn voelde om de hypotheekschuld verder te verlagen.
BeantwoordenVerwijderenAchteraf heb ik hier wel spijt van. Het scheelt netto maar €27 in de maandlasten. We hadden dat geld beter kunnen wegzetten in kortlopende deposito’s tegen een veel hogere rente.
@Bart: aan de andere kant, nu heb je wel €40k als extra overwaarde gecreëerd. Maar ik snap dat je er spijt van hebt. Waarschijnlijk ga ik zelf ook een potje vullen voor de extra aflossingen. Alleen nog even kijken wat ik doe met de sneeuwbal, aangezien die dan niet meewerkt.
VerwijderenMr Groeigeld, je kunt als je het gaat beleggen juist gebruik maken van het sneeuwbaleffect in opbrengst van de beleggingen, als je bijv dividenduitkeringen weer belegt.
BeantwoordenVerwijderenHenk, ik verwacht bij een rente van 1,3% dat je vrijwel altijd de volledige hypotheek boetevrij mag aflossen, niet maar 10-20%. Zolang de huidige hypotheekrente hoger is dan die 1,3% mag er namelijk boetevrij afgelost worden.
Door het geld te beleggen haal je ongetwijfeld in die 15 jaar een hoger rendement dan 1,3%. Het voelt wellicht aan als een verzekering voor het aflossen van het huis, maar het is ongetwijfeld veel meer dan wat op dat moment nog afgelost moet worden. Het is dus een verzekering voor het huis, en dan nog wat geld toe.
Groot voordeel: als je niet over 15 jaar gaat verhuizen, maar eerder of later of nooit, ben je volledig vrij om te doen met dat geld wat je wilt. Als je aflost heb je geen keuze meer over wat je kunt doen met het geld.
Ik snap niet zoveel over de gevoelens dat aflossen veiliger/verstandiger/beter voelt. Zowel rationeel als emotioneel is voor mij elders een hoger rendement halen (wat zelfs met spaarrekeningen of depositos al zo is) verstandiger. Mocht ooit de rente of de beleggingsmarkt keren, dan kun je op dat moment alsnog zoveel mogelijk hypotheek aflossen.
@Marana: met dividendbeleggen zal het zeker groeien tot een flinke pot. Maar dan neem je ook meer risico. Aflossen is gewoon een harde/vaste manier met veel zekerheid. Dat is af en toe ook fijn ;-)
VerwijderenDat punt van beschikbaarheid is een goede. Samen met het huis naar box 3, is het apart zetten het beste. Tijd om mijn gevoel los te laten :-)