We komen weer bovendrijven

Het is alweer 13 dagen geleden sinds mijn laatste artikel, waar ik afgelopen twee jaar een stuk regelmatiger blogde. Zoals ik in het vorige artikel schreef, was het een enorm drukke periode. Want het is definitief: we gaan verhuizen!!

Na nog wat deskundigen over de vloer te hebben gehad, zijn de problemen opgehelderd en is het duidelijk dat er geen lijk uit de kast is komen vallen. Met daarna nog een meting werd dat ook bevestigd. Voor 7 ton wilden we immers zeker weten, dat we geen kat in de zak kochten.
Intussen zijn allerlei zaken gaan lopen, hypotheker, taxateurs, makelaars, notaris, de hele mikmak. Daarnaast hebben we alle openstaande/achterstallige klusjes aan ons huis gedaan die we kenden. Dat heeft afgelopen tijd dus aardig wat tijd en energie van ons gekost, vandaar de onregelmatige berichten. De volgende stap is ons huis te koop zetten, daar worden nu de voorbereidingen voor getroffen.

Terug naar een stukje financiële planning, waar deze blog vooral over gaat. In een eerder artikel schreef ik al de beweegredenen waarom we anders willen gaan wonen. De twee belangrijkste vragen daarbij waren: vinden we het waard om zo'n groot bedrag te betalen voor meer woongenot/gemak en komt dat nog overeen met alle principes waar we in geloven (aflossen, investeren, eerder stoppen met werken)? Nadat we dit hier thuis uitvoerig hebben besproken en hebben doorgerekend, kan ik nu volmondig zeggen: JA!

Maandlasten
Qua woongenot hoef ik weinig meer uit te leggen, dat stond al duidelijk in het vorige artikel. We hebben er simpelweg best veel voor over om meer woongenot/gemak te hebben. De andere reden waarom ik volmondig "ja" zeg, is omdat er ook een rekensom en gedachtenmodel achter zit:

• Onze nieuwe hypotheek wordt (als ons huis goed verkocht wordt) totaal €400k, bestaande uit €300k annuïtair en €100k aflossingsvrij, beiden tegen 20 jaar vaste rentes. We brengen onze overwaarde in en een deel van ons spaargeld. Met de huidige rentestanden betalen we hiermee bruto €1125 per maand. Dat is €287 meer per maand dan nu.
• Echter, als we daar wonen, zijn er plus- en minposten per maand die je mee moet tellen:
• Meer gemeentebelastingen: + €21
• Hogere woonhuisverzekeringen: + €36
• Lagere HRA door een hogere EWF: + €50
• Geen BSO meer voor de kinderen: - €187
• Geen overblijven meer voor de kinderen: - €50
• 6000 km per jaar minder heen-en-weer taxiën: - €56
• In totaal betalen we dus slechts €102 per maand meer dan nu. De hypotheek neem ik dan bewust mee als bruto en de rest netto, omdat de HRA erg klein is en ik verwacht dat deze toch verdwijnt.
• Daar nog eens bovenop krijg ik per januari en februari een mooie salarisverhoging, waarmee we zelfs €78 minder gaan betalen dan nu. Dat is natuurlijk een beetje flauw om mee te vergelijken, maar toch is het een feit.
• Nog verder redenerend, is dit een vergelijking t.o.v. nu. Als ik dat uitzet tegen toen we hier in 2017 kwamen wonen, zijn we zelfs €262 per maand goedkoper uit!

Oftewel: als ik alles meetel, gaan we €78 minder betalen dan nu en €262 minder dan 4 jaar geleden. Bizar eigenlijk. En ja, onze hypotheek is opeens twee keer zo groot geworden, dat klopt. Daarover later meer.

Aflossingsvrij
Ik hoor de reacties al komen, "waarom toch een aflossingsvrije hypotheek als je er eerst zo op tegen was?" Goed punt. Ten eerste zijn wij aflossings-bewust en gedisciplineerd genoeg om het langzaam af te lossen. Ten tweede gaan de maandlasten helemaal nergens over (net iets over de €100 per maand). Ten derde vind ik het een mooie hedge tegen de box-3 plannen van de overheid. Vandaar dus.


Woningwaarde
Een andere interessante gedachtengang: de vraagprijs van het huis is niet meer veranderd sinds hij te koop is komen te staan (zo'n 5 maanden geleden). Terwijl intussen de huizenprijzen vrolijk verder zijn gestegen. Met dit tooltje (wat gebruik maakt van de CBS-getallen) kan ik uitrekenen dat het huis al ruim €60k in waarde is gestegen. Dat is natuurlijk theoretisch, maar toch. We hebben dus een huis gekocht onder de vraagprijs, waarvan de waarde al veel hoger ligt. Lijkt me een prima deal.


Plan naar de toekomst
Ons plan was om te investeren (beleggen, aflossen) en daarmee eerder te stoppen met werken. Dit deden we door iedere maand €500 te beleggen en €500 (plus netto besparing) af te lossen op de hypotheek. Daarmee zou onze hypotheek op mijn 58e weg zijn (al wat eerder, maar dat terzijde) en hadden we voldoende dividendinkomsten en vermogen opgebouwd om eerder te kunnen stoppen met werken. Gaat dit plan dan nu helemaal de Maas in? Zeker niet:

• Zoals hierboven berekend, zijn de maandlasten dusdanig, dat het prima te dragen is. Sterker nog, we zouden straks zelfs meer geld per maand overhouden dan nu. De €500 per maand beleggen  en aflossen staan nu even on hold, maar na onze verhuizing gaat dat weer gewoon door.
• Onze beleggingen raak ik niet aan. Het geld dat we er zelf insteken, komt van onze deposito. De beleggingen groeien dus gewoon door.
• Het ingebrachte geld in de hypotheek zien wij als een investering. Mijn 58e is over iets meer dan 15 jaar. Dan zijn onze kinderen het huis uit (waarschijnlijk) en wordt het huis te groot voor ons twee gok ik zo. Tegen die tijd kunnen we het weer verkopen en strijken we een mooie overwaarde op. Ja, de huizenmarkt kan crashen, maar dan vangen we hoogstens iets minder overwaarde. Dat geldt nu ook al.

Dus ja, we hebben opeens een twee keer zo hoge hypotheek. Maar ook die daalt met de jaren. Ik heb nog niet precies uitgerekend wat deze over 15 of 20 jaar nog is (als onze rentevaste periode afloopt), dat is iets voor een volgend artikel.

Samengevat was bovenstaande rekensom, inclusief natuurlijk het verhaal over woongenot/gemak voor ons DE reden om de deal te sluiten en te gaan verhuizen. Nu is het nog zaak om ons huis goed te verkopen. In deze markt zou dat prima moeten lukken, maar het blijft een laatste hobbel die genomen moet worden.

Komende tijd krijg ik dus gelukkig weer wat ruimte om andere blogs te lezen en deze te updaten. Tijd voor vakantie :-)