Echter, de laatste weken zijn de markt- en dus hypotheekrentes opeens aan het stijgen. Tot nu toe was het een paar tienden procentjes eraf en erbij. Tot afgelopen week alle, echt alle hypotheekverstrekkers hun rentes gingen verhogen. Geen verrassing, gezien de huidige inflatie en stijgende marktrentes. Ook de ECB en FED gaan hun opkoopprogramma's langzaam afbouwen. Voor mij was dat een trigger om toch nog eens naar rentemiddeling te kijken. En wat bleek, nu hebben we er wel voordeel bij!
Midden 2019 had ik al eens gekeken of rentemiddeling interessant was voor ons. Doordat wij toen nog geen twee jaar een nieuwe hypotheek hadden, samen met de (destijds) hogere marktrente, kwam rentemiddeling voor ons niet positief uit de bus. Nu dus echter wel. Wat is er veranderd t.o.v. 2019:
- Onze hypotheek is inmiddels 4 jaar oud. De resterende looptijd is dus korter, waardoor de boeterente minder hoog is.
- Onze woningwaarde is flink gestegen, waardoor onze loan-to-value flink is afgenomen. Doordat onze hypotheekverstrekker deze nieuwe verhouding meeneemt in de berekening, vervalt gelijk een groot deel van onze risico-opslag.
- De marktrente is flink omlaag gegaan. Je zou daarmee verwachten dat de boeterente hoger is, maar de marktrente blijkt dusdanig laag te zijn, dat het geheel positiever uitkpakt.
Al deze veranderingen samen pakken dus gunstig uit (ter referentie: onze huidige rente is 2,45%). Omdat de nieuwe looptijd bij rentemiddeling langer moet zijn dan je huidige resterende periode (16 jaar) had ik bij NN twee opties:
- Rente 20 jaar vastzetten: 1,44% marktrente + 0,81% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,20% nieuwe rente
- Rente 26 jaar vastzetten: 1,65% marktrente + 0,59% boeterente - 0,05% minder risico-opslag = 2,19% nieuwe rente
Zoals je ziet, loont het ook bij rentemiddeling om meerdere opties te bekijken. In dit geval leidde de laagste marktrente niet tot de grootste besparing. Het verschil in bruto maandlasten was €25,15 resp. €26,37 t.o.v. nu. Omdat de wijziging €250 administratiekosten kost (belachelijk veel als je het mij vraagt, maar goed), heb ik dit in zo'n 10 maanden terugverdiend.
Je zou kunnen denken "waarom al die moeite voor €25 besparing per maand, je lost toch je hypotheek versneld af waardoor je maandlasten die besparing ook al snel bereiken?" Die gedachte had ik eerst ook, maar als je het op lange termijn bekijkt, is de besparing veel groter. Doordat we namelijk nu minder rente (-0,26%) gaan betalen, gaat er over de gehele looptijd minder rente naar de bank en meer naar de aflossing:
- Als ik ons aflosplan blijf volgen, betalen we vanaf nu bruto €4000 minder rente
- Als ik stop met extra aflossen bij €200k hypotheek, dan betaal ik €8200 minder rente
- Als ik stop met extra aflossen bij €100k hypotheek, dan betaal ik €6000 minder rente
- €4000 besparing tegen €250 administratiekosten is een lekkere investering
- De rentes hebben hun dieptepunt gehad, verwacht ik. Nee, we hebben geen 1,5% maar zoals ik al zei, is oversluiten voor ons geen optie.
- De lagere rente staat 10 jaar langer vast. Ondanks dat we nog steeds eerder van onze hypotheek af willen zijn en ik (qua beleggen) niet risico-mijdend ben, voelt het toch lekker.
- Er gaat een iets groter deel van de maandlasten naar aflossing, waardoor de sneeuwbal harder gaat rollen. Dat scheelt uiteindelijk twee maanden. Niet veel, maar het is iets.
- Zoals ik boven al zei, heeft onze hypotheekverstrekker tussen neus en lippen door onze nieuwe loan-to-value meegenomen. Gratis, zonder taxatie!
Er zijn twee maar's:
- Als ik had gewacht tot volgend jaar (dan nog 15 jaar rentevaste periode), dan had ik nog lagere marktrentes kunnen krijgen. Echter, zoals ik hierboven al zei, verwacht ik dat de rentes hun dieptepunt hebben gehad.
- Als we binnen nu en 10 maanden een ander huis kopen, dan is de €250 weggegooid geld. Een gokje moet je wagen, zal ik maar zeggen.
Tot nu toe altijd gekozen voor een twee jarig rente vast periode. Hierdoor elke keer bij verlengen is de rentepercentage omlaag gegaan (heb een buffer opgebouwd om eventuele rente stijging te kunnen betalen maar liever niet!). Begrijp door dit succes niet waarom mensen een langere periode afspreken maar vooral eeens gaan middelen of boete rente willen betalen om er later ervan af willen komen ;>)
BeantwoordenVerwijderenNet weer een verlengingofferte binnengekregen tegen nog lagere rente niveau. Doordat het rentevoorstel opnieuw lager is en risico groep <65% steeds minder renteaftrek. Dit gaat knellen met BOX3 in 2024. Daarom mijn keuze om nu opnieuw te kiezen voor twee jaar rente vast periode.
In 2024 kies ik waarschijnlijk voor 50% hypotheek aflossingvrij 30 jaar lang (rente periode nog onbekend) aangezien ik dan 55+ ben. Of dit dan nog steeds mogelijk is of dat banken dit nog aanbieden of de belastingregels in BOX3 nog gunstig is, geen idee (maar we hebben een plan!).
@Anoniem: dat is ook een prima aanpak. Als de rente komende paar jaar laag blijft, dan heb je daar zeker voordeel van. Ik denk dat het verschil vooral zit of je bij afsluiten voor een korte periode durft te gaan of niet. Qua hypotheek ben ik wat risico-avers daarin.
VerwijderenDe berekeningen zijn echt kort door de bocht. Over 16 jaar weet je pas of je goed hebt Gehandeld.
BeantwoordenVerwijderenZonder taxatie een nieuwe loan to value. Waar is die op gebaseerd dan op je WOZ?
@Anoniem: waarom zijn volgens jou de berekeningen "echt kort door de bocht"? Ze kloppen prima en zijn meer op de lange termijn gericht. Op je sterfbed weet je pas of je goed hebt gehandeld, dat klopt ja.
VerwijderenNN maakt gebruik van een model samen met funda en kadaster. Hun waardeschatting klopte aardig met wat ik verwachtte.
Goede zet, Mr. Groeigeld! Al ben ik bevooroordeeld omdat ik verleden maand hetzelfde heb gedaan :)
BeantwoordenVerwijderenWat volgens mij meespeelt is de HRA. Die is nu nog 43%. De boete die is gebaseerd op alle toekomstige rentebetalingen kun je nu tegen dat hoge tarief aftrekken. Als je dat niet doet zal je HRA afnemen (en wellicht zelfs verdwijnen). Samen met een aftrek en verdiscontering genereren die zaken je voordeel.
@anoniem 1. Het renteverschil tussen 2 en 10 jaar is ontzettend klein, daarna loopt het op. Als je visie is dat de rente niet verder daalt, is 10 jaar vast dan niet een logischere keuze? Het plan om op 55 jaar 50% aflossingsvrij vast te zetten voor 30 jaar begrijp ik heel goed!
@DKK: dat is een goede, die HRA afbouw zit misschien ook nog verrekend in de lagere boeterente. Dat helpt ook mee de goede kant op.
Verwijderen@DKK, prima om voor 10 jaar te kiezen ipv 2 jaar aangezien het rente verschil minimaal is. Maar dan moet je wel de intentie hebben om de rit van 10 jaar uit te zitten om geen extra kosten te maken voor bijvoorbeeld oversluiten, verhuizen, scheiding, ziek, werkeloos, etc......
BeantwoordenVerwijderenDit laatste zijn situaties die je kan overkomen in de toekomst, vandaar dat iemand schreef dat je pas achteraf kan zeggen of je het goed hebt gedaan.
De rente gaat nu (een beetje) omhoog maar als je kijkt naar de schuldenberg toename, kan de rente niet (veel) omhoog. Er wordt zelfs gezegd dat de rente heel lang rond nul procent blijft. Het geld klotst over de rand door het bijdrukken en dat moet eerst weggewerkt worden voordat de rente omhoog kan.
Inflatie kan wel sterk omhoog gaan. Dit is gunstig voor degene die schuld hebben. Vandaar mijn plan (uitgezonderd BOX3 belasting plan) dat oversluiten naar hypotheekaflosvrij een logische stap is en inflateert vanzelf weg.
Wat je ook kan doen maar nu wordt het wel erg onzeker voor de mensen die zoeken naar zekerheid, verhoog je hypotheek of te wel neem nu je overwaarde op en beleg dit gespreid in producten die de overheid niet aan kan komen.
Een AEX van 1200 wordt door enkelen niet uitgesloten de aankomende jaren.
Vandaag n.a.v. je bericht ook even gebeld met ING. Die hebben echter hele andere voorwaarden. Mijn situatie is vergelijkbaar met de jouwe, 20 jaar vast, ongeveer 4 jaar gehad en 30% loan-to-value. We zitten dus al in het laagste vakje.(2,4%)
BeantwoordenVerwijderenHelaas heeft ING alleen rentemiddeling voor looptijden nog korter van 10 jaar :( Dus voor mij geen besparing, alleen door maar weer extra af te lossen.
Of heeft iemand nog een leuke tip? Het overzetten naar een nieuwe hypotheek is geen optie, de boeterente is dan veel te hoog aangezien ik toch elk jaar extra aflos verwacht ik niet dat ik nog 16 jaar betaal aan mijn hypotheek.
Verhuizen is gelukkig ook geen optie aangezien we al in ons droomhuis zitten :)
@Anoniem: een rentemiddeling met looptijd kprter dan 10 jaar terwijl je huidige looptijd nog 16 jaar is, mag dat uberhaupt wel? Ik heb het niet uitgezocht, maar zo creëer je als bank een hoge drempel (immers de boete wordt over kortere tijd uitgesmeerd) voor mensen om te middelen.
VerwijderenBijlenen tegen huidige rentestand. Dit valt meestal wel in box3, dus geen HRA. Maar dat is toch minimaal bij lage rente. Vervolgens (na evt wachtperiode, check de voorwaarden van je hypotheekverstrekker) extra aflossen op je eerste lening.
BeantwoordenVerwijderenBij een terugverdientijd van 10 maanden zou ik dit ook zeker gedaan hebben. Altijd lekker om de maandlasten op deze manier te verlagen.
BeantwoordenVerwijderenWij zijn in mei van dit jaar verhuisd en hebben dus ook pas sinds kort een nieuwe hypotheek. Onze rente staat voor 20 jaar vast. Tarieven hiervoor zijn op dit moment ongeveer 0,1% lager dan dat wij betalen. Eigenlijk verwacht ik dus dat wij de komende 20 jaar niks hoeven aan te passen aan de hypotheek.
Al is 20 jaar ook weer zo'n lange periode dat het ook niet te voorspellen is wat er allemaal gaat veranderen.
@MD: met een nieuwe hypotheek tegen huidige rentes ben je helemaal spekkoper. Maar zoals je zegt, in 20 jaar kan een hoop veranderen. Daarom is zo'n keuze een best guess obv wat je nu weet.
Verwijderen