Ondanks de aanmoediging van de overheid, kun je nog steeds prima een nieuwe aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Dan heb je voor dat deel echter geen recht op hypotheekrenteaftrek (HRA). Maarja, wat maakt dat uit als de rente op 1,5 procent staat?
Bij ons vorige huis hadden we ook een deel aflossingsvrij. De rekenaar in mij had op een gegeven moment door, dat het een blok aan ons been was en het alsnog loonde om af te lossen. Toen betaalden we immers nog zo'n 5% rente. Met de huidige rentestanden begrijp ik bovenstaande wel. Een rekenvoorbeeld:
- Stel je neemt een hypotheek van €350.000 tegen 1,5% rente
- Annuïtair betaal je bruto €1208, netto zo'n €1094 per maand
- Aflossingsvrij betaal je dan 1,5% x €350.000 = €437,50 per maand (netto=bruto)
Het verschil is zo'n €656 in de eerste maand, dat tikt lekker aan zou je zeggen. Echter, de maandlast bij een annuïtaire hypotheek bestaat uit rente plus aflossing. In de eerste maand betaal je €437,50 rente en €770 aflossing. De maand erna €436,54 rente en €771 aflossing etc. Omdat je annuïteit (bruto maandlast) hetzelfde blijft, maar je tevens aflost, betaal je iedere maand minder rente en los je iedere maand meer af.
Als je kijkt naar de lange termijn, betaal je over een termijn van 30 jaar aan rente:
- Annuïtair: €85k bruto = ongeveer €75k netto (afhankelijk van salaris en EWF)
- Aflossingsvrij: €158k bruto = netto
Dus na 30 jaar heb je met een annuïtaire hypotheek €83k minder rente betaald plus je huis van €350k afgelost. Eigenlijk heb je dus €433k "voordeel" gecreëerd t.o.v. een aflossingsvrije hypotheek.
Nu is het natuurlijk niet zwart/wit. Veel van de aflossingsvrije hypotheken worden afgesloten om als verbouwingsdepot te gebruiken. Een tijdje geleden schreef ik al, dat we ook graag een verbouwing willen doen. Nu hebben we het geld er niet voor liggen (of in ieder geval niet wat we willen aanspreken) en een hypotheek hiervoor nemen, bracht teveel kosten met zich mee. Maar als je een verbouwing van €100k plant, snap ik dat de rentekosten van €125 per maand erg overzichtelijk lijken. Samen met een enorme (en toenemende) overwaarde op je huis, snap ik goed dat veel mensen voor een dergelijke constructie gaan.
Ondanks dat, ben ik het wel eens met de waarschuwing in het artikel: staar je niet blind op lage maandlasten en hou er rekening mee, dat je de hypotheek ook een keer moet afbetalen. Je kunt hiervoor de overwaarde van je huis gebruiken bij een eventuele verkoop. Natuurlijk leent het lekker als je één of twee ton overwaarde hebt, maar zoals we in 2008 hebben geleerd, mag je de stijging van de huisprijzen niet als vanzelfsprekend zien. Een ander scenario is dat de rente na verloop van tijd weer gaat stijgen, waardoor oversluiten opeens een dingetje wordt. Waar je hierboven nog €438 rente betaalde per maand, betaal je opeens €1167 per maand (netto!) als de rente op 4% staat en je niets hebt afgelost aan het einde van je rentevaste periode.
Natuurlijk is er voor ieder geval iets te zeggen. Met een eventuele overgang van de hypotheek naar box 3 is het hebben van een aflossingsvrije hypotheek misschien zelfs wel slim. Als je de discipline hebt om tussendoor af te lossen, is er ook weinig aan de hand. Aan de ene kant ben ik conservatief en voorzichtig, aan de andere kant snap ik ook wel dat de lage maandlasten lonken.
Hebben jullie onlangs een aflossingsvrije hypotheek afgesloten vanwege lage maandlasten? Zoja, hoe pak je de aflossing daarvan aan?
Het belangrijkste argument voor aflossingsvrij nu (van iemand die aflossingsvrij heeft), is dat mijn geld een stuk beter rendeert als ik het beleg. 1.5% op jaarbasis is namelijk zeer makkelijk te verslaan.
BeantwoordenVerwijderenJe verhaal is daarom ook niet compleet: in het volledig-aflossingsvrij scenario is het deel dat je niet in annuiteiten hebt gestopt, namelijk wel beschikbaar. Bijvoorbeeld om in ETF's of iets anders te stoppen.
Als je aanneemt dat dat bedrag 30 jaar lang rendeert, zelfs met een hele conservatieve 3% per jaar, dan ziet het plaatje er heel anders uit. Dat bedrag gebruik je aan het eind om dat aflossingsvrije stuk zelf mee af te lossen, de rest is winst. Je bouwt namelijk zelf je sneeuwbal op.
Wanneer stop je daar nou mee? Heel simpel, als je rendement op je investeringen, verminderd met box 3 vermogensbelasting, lager uitkomt dan de rente die je bij de bank zou betalen. Je risico regel je met een schuifje op het aantal jaren vast. Ben je risico-avers, zo lang mogelijk vastzetten dus. Op dit moment zijn de rentestanden zo laag, dat ze met de langst mogelijke vastprikperiode nog steeds lager zijn dan wat je kan renderen.
@Anoniem: klopt helemaal wat je zegt, ik heb inderdaad niet meegenomen dat je met het maandelijkse verschil kunt beleggen en daarmee de hypotheekaflossing bij elkaar kunt halen.
VerwijderenOndanks dat, moet je dus wel (in bovenstaande geval) €83k meer bij elkaar beleggen dan wanneer je een annuitaire aanpak had genomen. Om uiteindelijk €508k bij elkaar te beleggen (€350k aflossing plus €158k rente) bij 3% moet je €10k per jaar beleggen. Dat is weer veel meer dan wat je bespaart op de annuiteit (wordt natuurlijk minder met hogere percentages).
Maar inderdaad, het is zeker een geldige optie met de huidige rentestanden.
Wat een actueel onderwerp (voor mij :-). Wij hebben een €300k duurder huis gekocht en dat kunnen we uit eigen vermogen betalen. Dat scheelt in ieder geval flink wat 'vermogensbelasting'.
BeantwoordenVerwijderenHet plan is echter anders; €100k eigen geld en €200k lenen, 20 jaar vast, aflossingsvrij tegen 1,4% in box 3. Dat is dus €233 per maand. Vervolgens €1000 per maand inleggen in FTE's. Dat maakt na 20 jaar €240k +/- rendement.
Als de rente lang laag blijft, dan verwacht ik mooie beursjaren. Als hij wat stijgt, dan heb ik al vlug een redelijke rentevergoeding op de resterende cash. Als de rente echt de lucht in gaat, dan daalt de waarde van ons huis. De schuld inflateert echter weg, en krijgen een aardige rente-vergoeding.
Ik probeer ons hiermee wat in te dekken tegen een potentieel hoge inflatie. Dat zie ik nu (met veel cash) echt als een risico. Bovendien zit ons geld niet vast in stenen. Over 20 jaar zijn we al een tijdje met pensioen en heb ik misschien wel andere financiële plannen.
Wat vinden jullie van mijn strategie? Wat zouden jullie doen en zouden jullie het zelfs aandurven om €300 op deze manier lenen. Ik heb nog 2 weken om een strategie te bepalen :-)
@quint: haha, welke tijdsdruk? ;-)
VerwijderenMooi dat je de andere lezers ook om advies vraagt.
Je strategie komt aardig overeen met de reactie van Anoniem hierboven en jullie zetten mijzelf ook aan het denken over mijn aflos/belegstrategie.
Qua rente zit ik er hetzelfde in: als inflatie (en rente) omhoog gaan, heb ik nog voldoende reserve achter de hand om hiervan te profiteren. Dan loont het minder om te aflossen of beleggen.
Zelf ben ik een beetje risico-avers en leef het liefst zonderhypotheekschuld. Ik zou dus maximaal voor die €200k aflossingsvrij gaan, €300k zou ik een te grote berg voor de toekomst zien. Maar goed, dat ben ik.
Succes met je keuze!
@quint
BeantwoordenVerwijderenAls je bij € 1000 per maand voor 20 jaar uitkomt op ong € 240.000 lijk je uit te gaan van zo'n 7% rendement per jaar.
Wanneer je een hypotheek van € 300k neemt zou je die € 100k gelijk in ETFs kunnen stoppen. Zonder maandelijks € 1000 bij te storten en met hetzelfde jaarlijkse rendement zou dat dan na 20 jaar zo'n € 370k waard zijn. Betaalde rente over die periode bij 1,4% is € 84k. Dan zou je dus nog € 14k aan schuld over houden.
Zou je een combinatie doen van € 100k ineens inleggen plus maandelijks € 833,33 (de eerder genoemde € 1000 per maand verminderd met de extra verschuldigde hypotheekrente) zou je na 20 jaar na aftrek van hypotheekschuld, betaalde rente en box 3 belasting (berekend over portfolio waarde min 300k schuld) uitkomen op ongeveer € 360k. Daarbij wordt de e.v.t. te betalen belasting in mindering gebracht op de jaarlijkse inleg. De belastingdruk is ongeveer € 42k over de looptijd.
Bij het scenario van € 100k ineens plus € 833,33 maandelijks heb je een gemiddeld jaarlijks rendement nodig van 1,69% om quite te spelen (hypotheekschuld € 300k + €84k rente).
Ik zou het wel weten, maar ik heb dan ook liever mijn vermogen snel beschikbaar en vind schulden met een lage rente geen probleem.
Hoi Henk,
BeantwoordenVerwijderenDank je voor je reactie. Ik ging in eerste instantie uit van 0%, namelijk 12*20*1k = 240k :-) Maar ik begrijp je idee.
Ik heb een redelijke aandelenportefeuille, dus die groeit lekker door (hoop ik). Ik heb het plan om sowieso €1000 automatisch in te leggen via ETF’s als een soort aflossing (mijn eigen beleggingshypotheek. Daarbuiten gewoon mijn aandelenportefeuille uitbreiden. Maar dus ook flink wat geld achter de hand te houden.
Eigenlijk probeer ik me in te dekken voor flinke inflatie/rentestijging ergens in de komende jaren. Ik verwacht dat huizenprijzen en aandelen dan behoorlijk onder druk komen te staan. Met goedkoop geld achter de hand kan ik afwachten (en wel weer rente ontvangen) of de aandeleninkoop versnellen.
Gr
Quint
Wat ik nog niet gelezen heb, is dat schuld in Box3 ervoor zorgt dat je geen vermogensbelasting hoeft te betalen (mits je niet meer schuld hebt dan de hypotheekschuld+100k vrijstelling) en minder EWF.
BeantwoordenVerwijderenVoor mij kan het bovenstaande de doorslag geven maar mijn belangrijkste overweging, is dat ik geen kinderen heb om een afgelost hypotheek achter te laten dus waarom geld in stenen reserveren (dan alleen over 30-jaar goedkoper uit te zijn).
Correctie: (mits je niet meer vernogen hebt dan de hypotheekschuld+100k vrijstelling)
BeantwoordenVerwijderen@Anoniem: als de overheid de huiswaarde verhuist naar box 3 (zie mijn artikel daarover van 11-02-2019), zou een aflossingsvrije hypotheek zorgen voor minder belastbare waarde in box 3, vandaar.
VerwijderenOok zonder kinderen kan het lonen om extra af te lossen. Ten eerste betaal je dan minder rente, ten tweede hou je meer winst over na een evt. verkoop.
@Mr Groeigeld, zou het kunnen dat we elkaar niet begrijpen ;>)
BeantwoordenVerwijderenJe artikel 11-02-2019 gaat uit wat de overheid zou/kan doen. Ik geef aan dat als je (bewust) geen gebruik maakt van hypotheekaftrek (= aflossingsvrij maar aflossen staat vrij) automatisch nu al in BOX3 terecht komt met de voordelen (zoals meer vrijstelling en minder EWF) & nadelen (zou nu niet weten, misschien kan iemand dit aangeven?) daarvan. Voordeel is dat als je weinig rente aftrek hebt (= een hypotheekrente aftrek hebt ter grote van EWF door de lage rente) en veeel eigenvermogen hebt, misschien in deze BOX3 voordeel kan behalen als je je schuld (hypotheek) hier bewust onderbrengt?
Er komt een moment dat BOX3 belasting meer is dan hypotheek aftrek BOX1 en onderbrengen van hypotheek schuld de belastingbetaling drukt?
@Anoniem (je naam ingeven is misschien handiger, dan weten we welke anoniem ;-)): ik denk dat we hetzelfde bedoelen (maar laten we het vooral even checken). De overheid kan de woningwaarde (min open hypotheek) naar box 3 forceren of je kunt zelf bewust je hypotheek naar box 3 schuiven. In beide gevallen wordt de openstaande schuld verrekend met je vermogen. Dat kan dus voordelig zijn met een aflossingsvrije hypotheek.
VerwijderenOf je de hypotheek zomaar zelf mag schuiven van box 1 naar 3, weet ik niet. Zo snel op internet te lezen zitten er nog wat regeltjes aan vast.
@Mr Groeigeld, Dank voor de tip om een naam in te geven maar blijf toch liever anoniem (op internet als ik die keuze heb). Tip om eens een proefberekening te maken in een IB of VA-aangifte. Vul eens in dat je niet voldoet aan de regels van hypotheekrenteaftrek. Kijk eens wat er gebeurt met je hypotheekschuld en vermogensbelasting.
BeantwoordenVerwijderenJe kunt ook dit stukje lezen: https://www.belastingbelangen.nl/artikel/Eigen_woning_in_box_1_eigenwoningschuld_in_box_3
Ben zeer benieuwd naar je uitkomst ;>) (en je hebt mede het antwoord te pakken waarom aflossingsvrij zo populair is). Aflossingsvrij => (kan) voordeel IB hebben. De eerder gemelde rendementen door te beleggen niet meegerekend.
@anoniem: erg interessant artikel. Ik wist niet dat het zo simpel zou kunnen. Enige horde is wel dat je een deal moet hebben met je hypotheekverstrekker. Ik weet niet hoe happig ze daarop zijn.
Verwijderen@Mr Groeigeld, of je zorgt zelf voor dat je geen Annuïteiten of Lineair hypotheek (meer) hebt waardoor je niet aan de (huidige) belastingregels voldoet om renteaftrek te krijgen om de hypotheekschuld in box3 te (ver)krijgen.
BeantwoordenVerwijderenVoordeel aflossingsvrij kan opnieuw voor 30jaar (of langer) afgesloten worden en je kunt zelf tussentijd besluiten wat je aflost.
We hebben de knoop doorgehakt, €250k aflossingsvrij en 20 jaar vast. Na 20 jaar moet ik minimaal €325k hebben opgebouwd om break even te draaien.
BeantwoordenVerwijderenAls ik elke maand €1041 inleg, dan ligt de lat op gemiddeld 2,6% rendement.
De hoofdreden voor deze constructie is overigens niet om er winst op te behalen maar om ons in te dekken tegen een flinke inflatie. Maar zit die eraan te komen??