Onze risico-opslag zou weg kunnen als de hypotheek onder de 50% komt van de aantoonbare huiswaarde. Op dit moment zou dit aantoonbaar zijn d.m.v. een (online) taxatie-rapport of WOZ-waarde. Echter, vanaf 1 juli 2021 geldt een nieuwe Europese richtlijn. Hierdoor is het altijd verplicht om een taxatie aan te leveren en kan er geen gebruik meer gemaakt worden van een WOZ waarde of een Calcasa rapport. Hoezo koppel-verkoop?!
Als ik dus onze risico-opslag wil laten vervallen, moet ik of een volledige taxatie of voor 1 juli een online-taxatie laten doen. De kosten van een volledige taxatie zijn zo'n €400. Een online Calcasa taxatie kost €27,95, dus een stuk goedkoper. Na een kort onderzoekje blijkt onze hypotheekverstrekker (NN) helaas geen Calcasa taxatie te accepteren. Ook als ik op de website van Calcasa ons huis invul, blijkt dat ons huis/perceel dusdanig afwijkt van de omgeving, dat ze geen goede waarde kunnen geven. Dat is blijkbaar het nadeel van een grote tuin.
Ok, dan blijft een echte taxatie over. De vraag is dus of dit loont tegen de 0,1% risico-opslag verlaging. Hieronder hoe je de annuïteit (bruto maandlast) kunt berekenen bij een bepaalde rente:
Annuïteit = (maandrente / (1 - ((1 + maandrente) ^ -restmaanden))) x open hypotheekbedrag
Om het iets gemakkelijker te maken, kun je het in Excel zetten:
Annuïteit = -PMT(maandrente; restmaanden; open hypotheekbedrag; 0)
De rente en aflossing per maand kun je dan simpelweg berekenen als:
De rente en aflossing per maand kun je dan simpelweg berekenen als:
Rente = open hypotheekbedrag x jaarrente
Aflossing = annuïteit - rente
Aflossing = annuïteit - rente
Bovenstaande berekening kun je gebruiken om je eigen Excel sheet te maken, mocht je geen online tools willen gebruiken. Let op dat dit allemaal bruto bedragen zijn, de netto uitkomst is voor iedereen anders. In ons geval zou het verlagen van de risico-opslag €10 aan annuïteit (bruto maandlasten) schelen. Als ik het netto bekijk (een deel van de maandlasten is aflossing), kom ik uit op €3 besparing per maand. Nou, joepie!
Kijkend naar de totaal betaalde netto rente over de resterende looptijd zou het verschil €600 zijn. Dat vind ik eerlijk gezegd wat weinig, vergeleken met een taxatie van €400. De taxatiekosten mag je volgens mij wel aftrekken van de belasting, dus zeg dat deze €200 worden. Dan is de winst dus €400. Dit gaat echter over de gehele resterende looptijd, wie weet wat er nog tussendoor verandert.
Ondanks dat de getallen zeggen dat het loont, voelt het wat overdreven om een taxatie te laten doen om €3 per maand netto te besparen, of €400 over de gehele looptijd. Immers zorgt iedere extra aflossing op dit moment al voor een netto lastenverlaging van €2 per maand. Daarnaast vind ik het eerlijk gezegd van de zotte dat een WOZ-waarde niet meer wordt geaccepteerd als waardebepaling voor verlaging van de rente. De WOZ-waarde lijkt me toch de meest conservatieve waarde die er op dit moment is, zeker in deze oververhitte woningmarkt.
Hebben jullie ook risico-opslag? Zoja, loont een taxatie om de opslag te verlagen?
---- update 28-05-2021 ----
De regels rond WOZ waarde als aantoonbare waardebepaling vanaf 1 juli vond ik wat vaag. Daarom heb ik vandaag NN gebeld. Navraag leert dat de WOZ niet als officiële waardebepaling geldt voor het verhogen(!) van de hypotheek. Wel voor het verlagen van de risico-opslag.
Jammer dat ING de Calcasa taxatie niet accepteert, dan had je voor een laag bedrag mogelijk wel in een ander risicogroep kunnen overstappen. Ik neem aan dat je dit dan alsnog gedaan had ondanks dat de besparing minimaal of heel klein beetje meer had gekost (al is het alleen maar de sport om minder rente te betalen). Als ik een volledige taxatie moet uitvoeren in dit geval dan had ik er ook vanaf gezien. Wachten dan maar dat de WOZ-waarde voldoende is (volgend jaar is het zover neem ik aan ivm >10% stijging?).
BeantwoordenVerwijderenIs oversluiten naar een andere hypotheeknemer nog een optie en dan ook andere zaken meenemen in het besluit? Je weet exact wat je wilt dus wat let je om zonder advies (executie-only) een hypotheek af te sluiten?
Misschien aflossingsvrij hypotheek nemen (aflossen kan nog steeds) en de aftrek in BOX3 laten plaatsvinden. let op dit moet je eerst uitrekenen of het voordelig voor je is. Hoe minder renteaftrek je hebt (lage rente) en hoe hoger de forfait bijtelling (forse stijging van de woningwaarde) icm betalen van vermogensbelasting, is er een omslagpunt dat schuld in BOX3 gunstiger is. Of dit op lange termijn ook gunstig is/blijft kan ik je niet vertellen.
De bank kan volgens mij eisen na een (grote) waarde daling dat je verplicht een taxatie moet uitvoeren zodat je opnieuw in een hoger risicogroep ingedeeld wordt. Hiervoor moet je de hypotheekvoorwaarde raadplegen. Of BOX3 dan nog gunstig is???
@anoniem: als NN (niet ING) een online taxatie had geaccepteerd, had ik het zeker gedaan. Het oversluiten van de hypotheek heb ik eerder onderzocht (zie artikel van 28-8-2020), dan krijg je te maken met een flinke boeterente (in ons geval) die niet loont samen met een aflosplan.
BeantwoordenVerwijderenWat betreft aflossingsvrij, die heb ik vaker gehoord/gelezen maar ik ben er nog niet ingedoken. We waren 3,5 jaar geleden net van onze aflossingsvrije hypotheek af, maar het is een optie.
Ik heb hier onlangs een hele verhandeling over geschreven: https://geldsnor.nl/is-mijn-woz-verhoging-echt-zo-slim/
BeantwoordenVerwijderenEn voor mij is het absoluut lonend.
Ik heb hem gelezen, dat maakt het zeker de moeite waard.
VerwijderenWij wilden ook de rente-opslag laten vervallen.
BeantwoordenVerwijderenKopie WOZ waarde van de gemeente gekopieerd.
De regels rond WOZ waarde als aantoonbare waardebepaling vanaf 1 juli vond ik wat vaag. Daarom heb ik vandaag NN gebeld. Navraag leert dat de WOZ niet als officiële waardebepaling geldt voor het verhogen(!) van de hypotheek. Wel voor het verlagen van de risico-opslag.
Verwijderen