Vanaf 1 juli gelden nieuwe regels rond rentemiddeling. Een hypotheekverstrekker mag vanaf die datum niet meer kosten in rekening brengen dan het ‘werkelijk geleden nadeel’. Dat maakt middelen interessanter voor particulieren, aangezien verstrekkers voorheen vaak een extra opslag of allerlei vage kosten rekenden. De vraag die bij mij dan opkomt: is rentemiddeling interessant voor ons?
Heel kort over wat rentemiddeling ook alweer inhoudt. Simpel gezegd berekent de hypotheekverstrekker het gemiddelde van je huidige rente en de actuele rente. Omdat je de vaste periode 'openbreekt', moet je wel een boete betalen, die wordt verrekend over de resterende periode.
Rentemiddeling kan trouwens alleen bij je eigen geldverstrekker en niet alle verstrekkers bieden het meer aan (sommigen zijn ermee gestopt aangezien ze er niet meer aan konden verdienen).
Een voorbeeld:
- Je eigen rente: 5%, nog 10 jaar looptijd
- Huidige marktrente: 2%, looptijd van 20 jaar
- De verstrekker loopt dus 10 jaar lang 3% mis, dus 30%. Dit wordt verdeeld over de komende 20 jaar.
- Nieuwe situatie: 3,5%, looptijd van 20 jaar.
Je profiteert dus op korte termijn van lage maandlasten, maar uiteindelijk betaal je de misgelopen rente gewoon terug. Kijkend naar onze situatie:
- Rente: 2,45%, nog 18 jaar vast
- Hypotheek 57% van marktwaarde
- Geen NHG omdat we destijds ons huidige huis kochten voordat ons oude huis verkocht was
- Huidige marktrente: 2,45% bij 75% marktwaarde, 20 jaar vast (DeltaLloyd)
- Huidige marktrente: 2,36% bij 75% marktwaarde, 15 jaar vast
Ik dacht dat de rentes al die tijd gedaald waren, maar blijkbaar hebben we destijds een goede deal gesloten. Stel ik neem de 15 jaar renteperiode, dan kom ik met de rentemiddeling uit op 2,47%, dus meer dan onze huidige rente! Eigenlijk is het best logisch. De boeterente wordt namelijk verrekend over de nieuwe (kortere) looptijd. Daarmee betaal je dus effectief meer rente dan nu.
Al met al lijkt rentemiddeling dus alleen nuttig als je nu een veel hogere rente betaalt en deze opnieuw wil vastzetten voor een langere tijd. Indien rentemiddeling wel interessant is, staan hieronder de voor- en nadelen.
Voor- en nadelen van rentemiddeling
- Lagere maandlasten
- Lagere rente voor een langere periode
- Spreiding van de boete
Nadelen:
- Op korte termijn lagere lasten, maar op lange termijn betaal je de misgelopen rente altijd terug
- Als je toch al eerder klaar bent met je hypotheek door extra aflossen, heeft rentemiddeling weinig nut. De boete wordt dan immers gespreid over een kortere resterende periode.
- Met versobering van de HRA kun je wellicht je hypotheek beter oversluiten dan de rente middelen
- Je betaalt administratiekosten (€250), taxatiekosten (€400) en mogelijk zelfs nog advieskosten als hypotheekadvies geëist wordt
Zoals je kunt zien, lijkt rentemiddeling leuk, maar uiteindelijk betaal je de misgelopen rente gewoon terug. Zeker als je extra aflost en daarmee je looptijd verkort (ons geval), heeft rentemiddelen weinig nut. Wij gaan er dus niet mee aan de slag en lossen vrolijk verder af.
Rentemiddeling heeft vooral nut als:
BeantwoordenVerwijderen1) je rente heel hoog staat (duuh!)
2) je verhuisplannen hebt. Als je rente tot 5 jaar vast staat en ook over 5 jaar wilt verhuizen, dan kan je het best over een lange tijd rentemiddelen. Je betaalt dan 5 jaar lang minder rente, en tegen de tijd dat je meer betaalt dan de marktrente ga je snel weg
Inderdaad, hoe langer de tijd van rentemiddeling, hoe meer je de 'boete' uitsmeert.
VerwijderenRentemiddeling banksparen kan ook zorgen voor een hogere rente over een langere tijd. Dit kan voordelig zijn als je in de laatste fase van je BS zit (meer rente over je spaarpot, en nog steeds renteaftrek).
BeantwoordenVerwijderenIs echter per geval anders maar soms het overwegen waard (gebruik voor het uitrekenen de tool van Rentenier).
Gr John
Voor een (bank)spaarhypotheek is rentemiddelen niet zo gunstig nee. Een lagere rente betekent ook minder spaar-opbouw en dus hogere netto maandlasten.
VerwijderenHa mr. Groeigeld,
BeantwoordenVerwijderenIn mijn geval kies ik voor een variant waarbij de looptijd verkort wordt en daardoor de rente veel lager wordt.
Bij het afsluiten drie jaar geleden de helft 10 jaar vast en andere helft 20 jaar vast.
Nu gaan we die helft met looptijd van 20 jaar afkopen en daarna voor 5 jaar vastzetten. Rente gaat dan van 2.54% naar 1,35% en ik heb er wel vertrouwen in dat na die 5 jaar de rente ook nog laag staat vanwege ECB beleid.
Afkopen kost 150 euro vaste kosten bij obvion en een boete van maar een paar honderd euro in mijn geval. Dat verdien ik in 9 maanden terug...
We blijven sowieso stuff extra aflossen, dus ook als de rente over 5 jaar omhoog schiet geeft er geen probleem
Dat is een mooie, goedkope optie die obvion aanbiedt. In feite sluit je je hypotheek dan over toch?
VerwijderenWij hebben onlangs ook rentemiddeling gedaan. Onze hypotheekrente hadden we 4 jaar geleden op 3,3 voor 10 jaar vastgezet. Nu stond het voor 2,36 voor 10 jaar. Wij hebben opnieuw gekozen voor 10 jaar en betalen nu 2,9 rente. Dit scheelt ons 58 euro per maand. De kosten waren 150 euro, die we al binnen 3 maanden eruit hebben.
BeantwoordenVerwijderenEnige voorwaarde is dat je minimaal dezelfde looptijd kiest. En je mag maar 1xper 2 jaar middelen.
Dat is goedkoop, inderdaad een mooie deal. Had je nog een taxatie nodig als bewijslast?
Verwijderen